Рефинансиране на ипотечен кредит: условия, най-добри оферти

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Въпреки факта, че рефинансирането на заеми е в списъка на банковите услуги от дълго време, в руската реалност то се появи сравнително наскоро. Буквално от развитието на ипотечното кредитиране. Наред с нарастването на търсенето на недвижими имоти се развива и секторът на финансовите услуги. Ипотеката в списъка с услуги на всяка банка заема водеща позиция.

Рефинансиране на ипотечен заем: условия, най-добри сделки

Финансовият пазар се развива и предлага нови инструменти за спестяване и увеличаване на средства. Ипотеките помагат при закупуване на жилище, а депозитите се използват за увеличаване на спестяванията.

Практическото приложение на такава услуга като рефинансиране на ипотеки беше улеснено от пазарната тенденция през последните години, когато броят на просрочените кредити започна да набира скорост. Така днес услугата набира популярност, все повече и повече банки са готови да разгледат заявки за рефинансиране.

Същността на процедурата

Раздаванезаем, банката очаква да реализира печалба, която покрива всички разходи за обслужване плюс собствените си приходи. Използвайки ипотечен заем, кредитополучателят вярва, че по този начин може да се премести в жилище сега и да се изплати през следващите няколко години. Но когато става дума за финанси, винаги има рискове. В този случай кредитополучателят има право да използва по-заем.

Процедурата е, че кредитополучателят кандидатства в своя или друга банка за нов заем, средствата от който ще бъдат използвани за погасяване на стария заем. Съгласно закона банката няма право да откаже да отпусне заем, ако кандидатът отговаря на всички изисквания.

Рефинансирането на ипотечен заем е подходящо в следните случаи:

• друга банка предлага по-ниски лихвени проценти;
• има възможност за получаване на заем за по-дълъг период и с ниски вноски;
• месечното изплащане на стария заем става непоносимо;
• има оферта в друга валута, която е изгодна за кредитополучателя.

Но е важно да се вземе предвид друга точка. Рефинансирането на ипотечен кредит може да се извърши в същата банка, в която се погасява съществуващият кредит или в нова банка. Целта на процедурата е да облекчи кредитната тежест на кредитополучателя.

Когато става въпрос за друга институция, "тяхната" банка може да откаже прехвърляне на документи и предсрочно погасяване, тъй като в този случай губи печалбата си и клиента. Тази процедура не е забранена от закона.

Правнибаза

Процедурата се основава на редица законопроекти и наредби. Законът за рефинансиране на ипотеки счита:

• Федерален закон № 122 от 1997 г.;
• Наредба на Централната банка на Руската федерация № 54 от 1998 г.;
• Наредба на Централната банка на Руската федерация № 254 от 2004 г.;
• Федерален закон за ипотеките № 102 от 1998 г.;
• Граждански кодекс, членове 355, 390 и 382;
• Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация № 289/235/290 от 2000 г.;
• Федерален закон № 152-FZ от 2003 г.

Горните документи описват процедурата за регистрация, правата и задълженията на кредитополучателя и кредитора.

Важен момент: настоящият договор позволява ли възможност за рефинансиране? Някои банки първоначално предписват неговата невъзможност или санкции за такава процедура. Ако не е наличен или е забранен, тогава клиентът има право да настоява за включване в договора.

Процедурни стъпки

Рефинансирането на ипотечен заем е дълъг процес, който изисква решаване на редица правни въпроси. Първият етап е проучване на офертите на пазара и изчисления. Тук е важно да се има предвид, че процедурата изисква някои разходи, които ще бъдат разгледани по-долу. Осъществимостта се определя въз основа на направени изчисления, като се вземат предвид всички свързани разходи.

Трябва да се има предвид, че поради технически проблеми и висока конкуренция в банковата среда, не всички финансови институции са положително настроени към подобна инициатива на кредитополучателя.

Не е достатъчно да разчитате на публично достъпна информация в уебсайт илибанкови рекламни материали. Това може да е обикновен маркетингов трик, докато няма програма за рефинансиране на ипотеки, а офертата е разширена и до други видове заеми.

Колекция от документи

Списъкът с документи не се различава от представения при първоначалното получаване. Примерен списък съдържа следните документи:

• заявление за рефинансиране, което се попълва на място;
• удостоверение за доходи: 2-удостоверение за данък върху личните доходи, банково извлечение или други платежни документи;
• национален паспорт на кандидата;
• за семейство - свидетелство за брак;
• документи за ипотечен недвижим имот: документ за собственост, договор за сделката и удостоверения от държавни органи за регистрация на права;
• копие на договор за банкова ипотека.

Ако се планира рефинансиране на ипотечен заем в Сбербанк, тогава може да бъде включен майчински капитал. В зависимост от тези обстоятелства банката може да поиска допълнителни документи:

• сертификат за майчинство;
• свидетелство за раждане на деца;
• банково извлечение за салда по сметки.

Ако банката изисква участието на поръчители, тогава тези лица трябва да предоставят и списък с документи, включително доказателство за платежоспособност.

Трудности

Когато кредитополучател кандидатства за рефинансиране на ипотека към Сбербанк или друга финансова институция, настоящият кредитор може да откаже да издаде някоидокументи. В този случай може да помогне професионален адвокат в банковия сектор или нов кредитор може да поиска документи за издаване.

Важно е също да се има предвид, че при потвърждаване на дохода ще трябва да предоставите два вида документи: под формата на 2-NDFL и под формата на банка. Цифрите на доходите, разбира се, трябва да са над съотношението на минималната заплата и да са достатъчни, за да продължат да покриват месечните плащания по ипотеката.

Друго усложнение е, че при рефинансиране на ипотечен заем банките може да изискват обезпечение. Предвид размера на кредита, като обезпечение може да бъде само недвижимо имущество. И ипотечните недвижими имоти все още са посочени в баланса на първия кредитор.

На практика в такива случаи хората прибягват до малка манипулация: преговарят с приятел или роднина, който има еквивалентен имот, залагат този имот като залог и след пререгистриране на ипотеката връщат всичко на мястото си.

Процес за преглед

Приемането не означава абсолютно нищо. Те могат да откажат дори плащащи клиенти. Но обезпечението може да бъде голям аргумент. Струва си да запомните, че колкото по-ликвидно е обезпечението, толкова по-вероятно е то да спечели благоразположението на банката.

Освен това се казват много думи за важността на кредитната история. Но експертите казват, че този момент е по-подходящ за малки заеми, при които няма обезпечение. Добрата кредитна история никога не е навредила на никого. Процесът на преглед обикновено отнема 5-7работни дни. Ако бъде взето положително решение, процесът на регистрация започва.

Разходи

Рефинансирането на ипотечен кредит в банка води до някои разходи, които са изцяло отговорност на кандидата. В някои финансови институции дори процедурата по разглеждане на заявление се извършва на платена основа. В случай на отказ, средствата няма да бъдат върнати.

Ако процедурата бъде одобрена, тогава кандидатът трябва да бъде подготвен за следните разходи:

1. Оценка на недвижими имоти. Законът гласи, че процедурата може да се извърши от всеки оценител, който има съответния лиценз. Но банките имат свои постоянни партньори в персонала. Ако банката настоява за конкретен оценител, тогава заявителят е принуден да се съгласи с това.
2. Банката налага разходите за обработка на заявлението и обслужване на конкретен клиент върху клиентите. Така че ще трябва да платите комисионна за издаване на ипотека.
3. Има и такса за прехвърляне на ипотекирано жилище от баланса на стария кредитор.
4. Регистрация на нов залог или същия обект също се заплаща.
5. Получаване на някои видове помощ.
6. Застраховка на кредит, недвижим имот или собствен доход - според правилата на банката.
7. Плащане на държавно мито, ако има нотариални документи.

В зависимост от условията на текущия кредитор, средства за предсрочно погасяване на заема и неустойки могат да бъдат изтеглени.

Предимства

Избирайки друга банка, клиентът винаги търси по-изгодни условия. Това съветват експертитеПри рефинансиране на ипотека най-добрите оферти носят осезаеми ползи, ако има разлика в няколко параметъра.

В какви точки трябва да се оценяват ползите?

1. Лихвен процент. Колко по-ниско? Като правило, ако разликата не надвишава 3%, тогава, като се вземат предвид разходите за регистрация и инфлацията, клиентът може да не спечели много в крайна сметка.
2. Променете крайния срок. Дълбок финансов анализ, който не всички обикновени граждани могат да направят, показва, че колкото „по-дълъг“е заемът, толкова по-скъп е той. Трябва да се избере дългосрочен план, ако в момента не е възможно да се плати повече.
3. Намалете месечните си такси. Тук важи същият принцип: като спечелите сега, в крайна сметка можете да дадете повече. Но ако новата оферта е наистина печеливша, тогава тя трябва да се разглежда индивидуално.
4. Групиране на заеми. Много руснаци теглят няколко заема. Практиката показва, че 2-3 плащания на месец са тежко бреме. Съчетавайки всички задължения в едно, можете да живеете много по-спокойно.

Къде да отида?

Конкуренцията в банковата среда е висока. Но тази ситуация играе само в ръцете на потребителите: те отиват там, където заемите са по-евтини. Когато обмисляте рефинансиране на ипотека, най-добрите сделки идват от лидери в индустрията:

• Сбербанк – 10-12%
• VTB -24 – 9,7%
• Газпромбанк – 9,2%
• Росбанк – 8,7%
• Банка на Русия – 11,5%

През 2018 г., поради нова вълна от търсене на недвижими имоти и ръст на икономическите показатели в страната, се очаква увеличение на новите оферти.

Удръжка за рефинансиране

Данъчно приспадане - възстановяване на данък върху доходите на физическите лица, който преди това е бил платен от работодателя под формата на данък върху доходите на физическите лица. Ставката му е 13%. Законът предвижда случаи, когато гражданин може да получи обратно тези средства. Условията за рефинансиране на ипотечен кредит позволяват използването на социални гаранции като майчински капитал и данъчни облекчения, ако не са били използвани при първоначалното заявление за ипотека.

Ако планирате да получите данъчно облекчение, трябва да уведомите кредитния мениджър предварително, тъй като тази точка трябва да бъде отразена в банковото споразумение.

Максималното приспадане е 260 000 рубли. В същото време има изисквания за цената на обекта: цената не трябва да надвишава 2 милиона рубли. Размерът на приспадането се разпределя през годината. Ако цялата сума не бъде използвана в рамките на 1 календарна година, тогава в началото на следващата година получателят трябва отново да подаде заявление до данъчната служба и да събере остатъка. Има два начина за връщане:

1. Превод към банкова сметка в полза на изплащане на ипотека.
2. Издаване на известие от данъчната служба до счетоводството по месторабота на кандидата. В този случай парите не се връщат, а доходите на заявителя са освободени от данък върху доходите на физическите лица в размер на дължимото приспадане.

Заключение

При получаване на ипотека всеки човек трябва да гледа далеч напред и да извърши обективен анализ на собствените си доходи. Рисковете съпътстват всяка стъпка. В този случай трябва да използватеуслуги на доверени застрахователни компании.

Ако ползата от рефинансирането е очевидна, но банката отказва, тогава трябва да се свържете с друга банка. Но огромният интерес към рефинансирането принуждава тези институции да преразгледат подхода си. Според техните клиенти някои не са готови да дадат клиенти на конкуренти и искат да обсъдят нови условия за кредитиране. Едва ли си струва да се разчита на фундаментални промени, но има теоретична възможност за опростяване на някои показатели.