Възможно ли е да се отдава под наем ипотечен апартамент: условия за ипотека, необходими документи и правен съвет

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

В статията ще разгледаме дали е възможно да се отдава под наем ипотечен апартамент.

В момента все по-често недвижими имоти се придобиват с помощта на ипотечно кредитиране. Основното предимство на този метод се основава на факта, че печеливш заем за дълго време става достъпен за бъдещия собственик на жилището. Спецификата на договора за ипотека е, че самият имот се превръща в залог, като по този начин се минимизират финансовите рискове на кредитора.

Бързо погасяване на заема

Много бъдещи собственици се стремят да изплатят заема възможно най-скоро. Ето защо, за да получат допълнителни средства, те често отдават под наем придобитото жилище и следователно въпросът кои банки позволяват наемане на ипотечен апартамент остава актуален.

Всъщност този проблем не винаги е прост. Това се дължи на факта, че заемодателят в договора има право да определя неговите условия. Ето защо често има клауза, в която се фиксират конкретни въпроси относно отдаването под наем на помещение като залог. Тоест банката кредитор решава дали е възможно да се отдаде под наем ипотечен апартамент.

Закони в сила

На първо място, когато задавате въпроса за законността, трябва внимателно да прочетете Федералния закон за ипотеките. Трябва да се отбележи, че такива възможности са пряко предвидени в него. Разпоредбите на правния документ показват, че кредитополучателят - бъдещият собственик на имота - има следните права:

• вземете ипотечен апартамент за собствен прехраната си;
• получавайте доходи от ипотекиран недвижим имот.

Важно допълнително условие, което бъдещият собственик трябва да гарантира, е срокът на лизинга да не надвишава реалното време, предвидено за обезпечаване на задълженията по заема. Федералният закон също така се фокусира върху факта, че жилищните помещения се отдават под наем само в строго съответствие с предназначението им. Следователно помещението не може да се използва като офис.

Възможно ли е да се отдава под наем ипотечен апартамент: условия за ипотека

Основните характеристики на заема за закупуване на недвижим имот са регламентирани от Федерален закон N 102-FZ от 16 юли 1998 г. "За ипотеката (залог на недвижими имоти)". В чл. 29 не е забранено на кредитополучателя да се разпорежда с имущество, придобито по ипотека. Кредитна институция може да наложи ограничение на това право. Следователно, ако човек възнамерява да се предадеипотечен апартамент на Сбербанк, например, под наем, той трябва да се консултира с банката за това.

Всяка кредитна институция задава свои собствени условия относно възможността за отдаване под наем на обезпечение на имущество:

• Банката позволява отдаване на жилища под наем. Разрешението на банката е фиксирано в договора за ипотека. Ето задължителните условия за клиента. Банката трябва да бъде уведомена за намерението си чрез сключване на официално споразумение с наемателя.
• Банката забранява на клиента да отдава под наем ипотекиран недвижим имот. Това условие е отделна клауза в договора за ипотека. Освен това споразумението определя последиците от нарушаването на такова правило.
• Кредитната организация не урежда проблема с отдаването под наем на заложен имот. Кредитополучателят има право да се разпорежда със своето имущество самостоятелно, без да уведомява банката. Тоест, той може да наеме ипотечен апартамент.

Банката може да не одобри

Трябва да се отбележи, че намерението на клиента да плати ипотечен кредит само с доходи от наем може да повлияе неблагоприятно на решението на банката да одобри кредита.

Когато помещението е в ипотека, отдаването под наем на такова жилище може да бъде разрешено от банката само при сключен официален договор за наем. По-добре е да сключите споразумение за една година, като допълнително удължите документа. Договорът в този случай не трябва да се регистрира.

Достойнство

Възможно ли е да се отдава под наем ипотечен апартамент - въпросът не епразен.

Ако подходите правилно към въпроса, тогава покупката на жилище с цел отдаване под наем може значително да подобри финансовото състояние. Ето защо е важно да се вземат предвид всички тънкости на такава процедура, да се проучат както нейните предимства, така и възможните трудности.

Предимства от закупуване на имот под наем с ипотека:

• Допълнителен доход. Приходите от наема могат да се използват за изплащане на месечните ипотечни вноски и плащане на сметки за комунални услуги.
• Бързо погасяване на заема. Ако плащането по ипотеката е същото като наема, вноската по заема всъщност ще бъде извършена от наемателя, без да се компрометира собствения му бюджет.
• Сигурното жилище трябва да бъде застраховано. Ако наемателите са причинили значителни щети на имота, застраховката гарантира погасяването на дълга на клиента към кредитната институция.

Но, разбира се, не винаги е изгодно да наемете апартамент.

Недостатъци

Има и недостатъци:

• Тази схема е приложима само за кредитополучатели, които имат отделно жилищно пространство.
• Липса на гаранции за отговорност и чистота на наемателите. След края на периода на наем, в повечето случаи жилищата се нуждаят от основен ремонт.
• Възможност за забавено плащане. Ако човек няма собствени средства за извършване на месечни плащания към банката, не може да разчита само на доходи от наем. Жилището може да бъде непотърсено в продължение на няколко месеца или недобросъвестните наематели няма да плащат навременаем. Поради такива фактори върху ипотеката ще се образува просрочено плащане. Това ще доведе до налагане на глоби, което може да доведе до конфискация на имуществото.
• Ако имотът е бил повреден, банката ще вземе ипотекирания имот като компенсация.

Възможно ли е да наемете ипотечен апартамент, важно е да разберете предварително, преди да кандидатствате за кредит.

Колко е изгодно?

Можете да определите ползите от отдаването на ипотекирано жилище, ако анализирате пазарните тенденции и възможните рискове в детайли.

Под наем едностайните апартаменти са най-изгодният вариант. Необходимо е ипотеката да е равна на цената на апартамента, а след това наемът може да покрие размера на кредита. Отдаване под наем на двустайни апартаменти е от полза за тези, които нямат друго жилище. Ако поставите наематели в съседната стая, можете да печелите доходи и да контролирате безопасността на жилищното пространство. Тристайните апартаменти са особено изгодни за наемане на стая.

За кредитиране е по-добре да изберете банка, която ви позволява да наемете ипотечен апартамент.

Най-изгодният вариант е да наемете един апартамент и да закупите друг с ипотека. Приходите от наема могат да се използват за покриване на месечната вноска по ипотеката. Ипотеката в този случай няма да повлияе на бюджета на клиента по никакъв начин.

Важно е за по-нататъшно отдаване на жилища под наем да се съсредоточи върху рентабилните опции. Най-ликвидни за наематели са второстепенните апартаменти в близост до автобусни спирки и метрото, с разгинфраструктура.

Кои кредитни институции позволяват отдаване под наем на ипотечен апартамент?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 и други големи финансови институции позволяват отдаване под наем на ипотечен имот, ако е получено съгласието на банката и е съставен договор за наем.

Наемане на апартамент, закупен с военна ипотека

Важен въпрос е и отдаването под наем на апартамент, ако е закупен под военна ипотека. Този проблем е актуален и защото войник купува недвижим имот с военна ипотека в града, в който възнамерява да живее едва след пенсионирането си. Когато придобие жилище по този начин, той продължава службата си в друг регион. Разбира се, за да покрият сметките за комунални услуги, хората често се стремят да отдадат апартамент под наем.

В този случай въпросът се дължи на факта, че в съответствие със закона "За статута на военнослужещите" гражданин няма право да се занимава с търговска дейност. Ето защо трябва да разберете дали прехвърлянето на жилищни помещения под наем е предприемачество.

Предприемачеството е дефинирано в Гражданския кодекс на страната ни. В него се посочва, че това означава дейност, която се извършва на ваш собствен риск, включва получаване на доход и трябва да бъде регистрирана съгласно действащата процедура по закона.

От друга страна, член 608 посочва, че не се изисква регистрация за собственика на имота, който го отдава под наем.

Накрая трябва да се отбележи, че Министерството на митата и данъците на Руската федерация с писмо № 04-3-01 / 398 от 6 юли 2004 г. пояснява, че операции, свързани с отдаване под наем на собствени жилищните недвижими имоти не са предприемаческа дейност.

Като се вземе предвид всичко по-горе, можем да кажем, че апартамент, закупен под военна ипотека, може законно да се отдава под наем. Подобни дейности не са търговски и не противоречат на закона "За статута на военнослужещите".

Защо не мога да наема ипотечен апартамент?

Не винаги кредитните организации приветстват желанието на кредитополучателя да отдаде под наем придобития имот. Основната причина е, че жилищата са обект на обезпечение. Когато кредитополучателят не е в състояние да изпълни задълженията по кредита, имотът се запорира и продава от банката. Кредитната институция отчита, че наемателите не във всички случаи се грижат за наетия имот. Поради повредения апартамент, неговата стойност в крайна сметка ще бъде намалена.

Друга причина: когато кредитополучателят планира да изплати ипотека само като получава доход от наемане на апартамент, това означава, че той няма достатъчно платежоспособност. Това също е риск за банката и причина да откаже заем.

Ако кредиторът забрани

Ако заемодателят забрани отдаване под наем на ипотекиран недвижим имот, той си запазва правото да провери изпълнението на условията на сключения договор, предназначението и поддръжката на недвижимия имот. Проверките могат да бъдат спонтанни. Максимална сумапосещенията на банкови служители не трябва да са повече от два пъти годишно. Ако в апартамента се открият неупълномощени лица, които не са вписани в договора, банката има право да наложи санкции на кредитополучателя. Банката издаде предупреждение. Кредитополучателят ще трябва да плати глоба.

Прекратяване на договора

При повторно нарушение банката има право да прекрати договора за ипотека. В този случай трябва да погасите цялата сума на дълга, в противен случай ипотекираният имот ще бъде конфискуван.

Всички последици, забрани и условия трябва да бъдат предписани в договора за ипотека.

Важно е да се отбележи, че банката може да обърне внимание на кредитополучателя, ако месечното плащане не бъде извършено навреме. Обикновено добросъвестните платци не се проверяват.

Как да наемете ипотечен апартамент правилно?

Правни съвети

Клиентите питат адвокати дали си струва да купувате апартамент с ипотека за по-нататъшно отдаване под наем?

Няма ясен отговор. Необходимо е да се проучи пазара на недвижими имоти и да се разбере колко ликвидно е придобитото жилище и дали е търсено сред наемателите. С наем, равен или надвишаващ ипотечните плащания, наемът, разбира се, ще носи печалба за клиента.

Може ли ипотечен апартамент на Сбербанк да се отдава под наем на военнослужещи?

Да. Законодателството не разглежда отдаването под наем на недвижими имоти като предприемаческа дейност, съответно е достъпно за военнослужещи. Трябва да се получи одобрение от банката и да се сключи официално споразумение с наемателите. Доход от наемподлежи на 13% данък.

Ако човек е изтеглил ипотека, но апартаментът е нает извън срока, какво можете да направите?

В ситуация, когато ипотеката е изплатена, но времето за доставка на къщата е забавено, е необходимо да се заведе дело срещу предприемача за вреди. Когато датата на доставка е отложена за неопределен период, е възможно прекратяване на споразумението за дялово участие с разработчика, както и възстановяване на изплатените средства.

Обмисляхме дали е възможно да отдадем ипотечен апартамент под наем.