Ипотека в Германия: избор на недвижим имот, условия за получаване на ипотека, необходими документи, сключване на споразумение с банка, лихва по ипотека, условия за плащане и правил

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Много хора мислят за закупуване на жилище в чужбина. Някой може да си помисли, че това е нереалистично, защото цените на апартаменти и къщи в чужбина са твърде високи по нашите стандарти. Това е заблуда! Да вземем, например, ипотека в Германия. Тази страна има един от най-ниските лихвени проценти в цяла Европа.

Тъй като темата е интересна, трябва да я разгледате по-подробно, както и да проучите подробно процеса на кандидатстване за жилищен кредит.

За пазара на недвижими имоти

Преди да говорим за ипотеки в Германия, трябва да се отбележи, че търсенето на жилища в тази страна надвишава предлагането. Много трудно се намират нови сгради в завършени имоти. Но има много оферти за закупуване на апартамент в сгради, които тепърва започват да се строят.

Какво ще кажете за цените? Има както високи, така и ниски. Едно може да се кажеТочно така: цените се покачват в посока от изток на запад. Най-скъпото жилище в столицата на Бавария - Мюнхен. Там 1 m2 струва от 4000 евро. Много по-евтино в Берлин - 2500 евро.

Във всеки случай, дори ако човек иска едностаен апартамент или студио, ще се изисква солидна сума от около 150-200 хиляди евро. За щастие германските банки предлагат ипотечни заеми както на своите граждани, така и на жители на други страни. Можете да вземете както цялата сума за покупката, така и няколко транша, ако планирате да закупите недовършено жилище.

И сега най-важното. Каква е ипотечната лихва в Германия? За германците той варира от 0,8 до 2%. А за чужденци варира от 3 до 5%.

Закупуване на дом за отдаване под наем

Много хора теглят ипотека точно за тази цел. Можете да разберете защо. Купувайки апартамент в Мюнхен или Берлин, човек може да разчита на доходност от около 4% годишно. Жилищата под наем във Вупертал ще донесат 8%, в Гелзенкирхен - почти 10%. Висока възвръщаемост може да бъде в Дортмунд, Дуисбург, Есен.

Заслужава си да дадете пример. Да кажем, че човек е купил къща за 8 апартамента в Дортмунд, като е дал 620 000 USD за нея. Един апартамент ще му носи около 6500 евро на година. И всичко заедно - около 52 000 USD. Така рентабилността ще бъде 8%. Тоест, ипотеката не само ще се изплати, но и ще спечели печалба.

Характеристики на условията

Ако искате да вземете апартамент в Германия с ипотека, по-добре е да разгледате опции, които струват повече от 100 000 евро. При сегашния обменен курс това е малкоповече от 8 000 000 рубли. За тези пари човек ще получи не кутия, а просторен апартамент с декорация.

Защо е по-добре да гледате скъпи опции? Защото банките са по-склонни да приемат такива чуждестранни клиенти.

Ако говорим за условията, те имат характеристики поотделно за всеки човек. При съставянето на договор се вземат предвид много фактори, включително:

• Сума на първоначалното плащане.
• Платежоспособност.
• Кредитна история.
• Местоположение и състояние на имота.

Първата ипотека е по-трудна за получаване от втората или третата, която не всеки планира да вземе. Когато кандидатствате за дебютен жилищен заем, може да се наложи да депозирате 40-50% от общата стойност на имота.

Това е както плюс, така и минус. От една страна, ще има по-малко дългове и следователно те ще могат да се изплащат по-бързо. Но от друга страна, не всеки може да спестява и да раздава 4-5 милиона рубли наведнъж.

Но много банки се съгласяват да увеличат сумата, като същевременно намалят лихвения процент. Между другото, ако по-късно гражданин реши да издаде втора ипотека, тогава той, при липса на проблеми с първата, дори няма да има нужда да прави вноска. Или ще бъде не повече от 20% от цената на жилището.

Изисквания на клиента

Ако планирате да вземете ипотека в Германия, трябва да знаете какво е необходимо за това. От клиентите се изисква:

• Трябва да имате открита сметка в немска банка за поне 2 години. Важно е тя да не е празна. Върху негосредствата трябва да се получават редовно.
• Трябва да е на възраст между 21 и 65 години.
• Трябва да имате доказателство за доходи в Германия. Служителите трябва да представят извлечение за последните 6 месеца, а предприемачите - за 2 години. Но не става въпрос само за работа. Дейността на наемодателя също е източник на доходи.
• Трябва да предоставите доказателство за наличието или липсата на заеми или издръжка. Според германското законодателство, човек не трябва да харчи повече от 35% от месечния доход за погасяване на ипотека.

Необходими документи

За да кандидатствате за ипотека в Германия, трябва да дойдете в банката с пакет документи, който включва:

• Оригинален паспорт и копие.
• Въпросник с лични данни.
• Задграничен паспорт и неговото копие.
• Потвърждение за доход: за физическо лице - удостоверение за данък върху доходите на физическите лица. За предприемач - отчитането на неговата компания.
• Документи за имота, който клиентът желае да закупи: описание на обекта, неговите снимки, жилищна карта и извлечение от имот (трябва да бъде направено преди максимум 6 седмици).
• Резултати от оценката на дома.
• Необходим е договор за наем, ако имотът се отдава под наем.
• Потвърждение за наличността на сумата, необходима за първоначалната вноска.

Не забравяйте да преведете всички документи на немски и ги заверете при нотариус.

Какво е анкета?

Всъщност това е аналог на формуляра, който обикновено се попълва вруски банки. Въпросникът за лични данни на кандидата е документ, съдържащ кратка информация за лице, което планира да вземе заем.

Трябва да съдържа информация за неговото имущество, месечни приходи и разходи, които включват други заеми, наем, издръжка, комунални услуги и застраховки. Колкото по-малко финансови проблеми има клиентът, толкова по-ясна е кредитната история, толкова по-голяма е вероятността той да бъде одобрен за ипотека в Германия.

Относно тарифите и плащанията

Напоследък германските банки отпускат заеми с фиксиран лихвен процент. Това е удобно, тъй като ще остане непроменено до края на периода на заема - няма да бъде повлияно от обменния курс по никакъв начин.

Изплащат ипотеката си в Германия с месечни анюитетни плащания: на всеки 30 дни клиентът трябва да депозира същата сума в сметката. Включва както ипотечните лихви в Германия, така и размера на основния заем.

Казват, че е реалистично да се договорим индивидуално за възможността за предсрочно погасяване на заема. Но това не е много удобно за банката и следователно процентът ще бъде по-висок.

И ако не е предоставена възможност за предсрочно погасяване, тогава лицето също ще трябва да плати глоба. Трябва незабавно да помислите за това и да вземете заем с възможност за погасяване на главния дълг по ускорен начин. Удобно решение: за 1 година можете да изплатите приблизително 10% от заема.

Пример

И така, да кажем, че човек решава да тегли ипотека в Германия, за да закупи студио от 39 m2 в центъра на Мюнхен2 с ремонт в европейски стил. Цената му е 290 000 евро. Това е приблизително 23 000 000рубли.

Първоначалното плащане ще бъде 9 200 000 рубли. Разбира се, на човек ще му трябват 13 800 000 кредита, което е 171 735 евро. Немската банка ще осигури такава сума, тъй като минимумът им е 50 000 USD. д.

Ипотека в Германия може да се издава за период от 5 до 40 години. Но като правило всеки взима 10. Да кажем, че за клиент определят лихва от 4%. Ето какво се случва в този случай в рубли:

• Месечна вноска: 46 016.
• Размер на лихвите за една година: 552 000.
• Всички плащания след края на кредитния период: 19,322,000.
• Преплащане за всички 10 години: 5,520,000.

Важно е да се отбележи, че докато човек не изплати задълженията си по ипотечния лихвен процент в Германия, жилищата ще бъдат собственост на банката.

Разходи

Тяхното съществуване също трябва да се помни. Говорейки за лихвените проценти по ипотечните кредити в Германия, е необходимо да се каже за разходите. Има много допълнителни разходи при закупуване на жилище, сред които:

• Данък имоти. Цената варира в зависимост от местоположението на имота. Обикновено варира от 3,5% до 6%.
• Плащане за услугата пререгистрация на жилище на нов собственик. Това ще възлиза на 0,5-1% от общата сума на транзакцията.
• Нотариални такси (1,5-3%).
• Комисионна за посредници (3-6%). Без брокери и брокери сделките в Германия не се сключват. Особено с чужденци. Освен това те вършат основната работа и улесняват живота на клиента много.
• Плащане за услугата по включване на нов собственик в кадастъра (0,5%).
• Начислена комисионна за получаване на ипотека в Германия за руснаци и други чужденци (1%).
• Плащане за оценката на имота, което ще бъде депозирано като обезпечение (около $1500).
• Одит на недвижими имоти (0,5-1,5%).
• Издаване на сертификати и извлечения, поддържане на банкова сметка (до 150 USD годишно).

Общо, ако човек планира да закупи къща за 100 000 c.u. Тоест трябва да има допълнителни 10-15 хиляди евро за допълнителни разходи. Може би цената ще се окаже по-малка, но е по-добре да играете на сигурно.

Откъде да започна?

Много беше казано по-горе за изискванията, условията и какви лихвени проценти се прилагат за ипотеките в Германия. Трябва да поговорим и за първата стъпка.

Не се ограничавайте до две или три банки. Силно препоръчително е да посетите 10-15 организации за бъдещи спестявания. Колкото повече банкиране предлага на човек изучаване, толкова по-голяма е вероятността да се намери най-печелившата опция.

Освен това, при комуникация с представители на други институции, клиентът може да направи резервация, че на предишното място му е била предложена по-ниска тарифа. Много банки, които не искат да загубят потенциален кредитополучател, започват да се интересуват от допълнителни бонуси.

Трябва също да знаете, че най-ниската ставка се предлага, ако жилището отговаря на следните изисквания:

• Гаранцията му е 100 години.
• Намира се на място с добра екология, логистика и близо до центъра.
• Може да бъде взетопод наем.

Как да търся недвижим имот? За това има фирми за недвижими имоти, специализирани онлайн ресурси, както и брокери и частни обяви.

Как да отворя акаунт?

Вече беше отбелязано, че плащането за недвижими имоти може да се извърши само чрез банка. И тук е необходимо да се изясни един нюанс. Факт е, че чрез руската "Сбербанк" това също може да се направи! Ето защо има безкасово плащане.

Но все пак трябва да отворите сметка в немска банка. Разбира се, за това трябва да присъствате лично. Така наречената "пощенска легитимация" е достъпна само за германски граждани.

От документите ще ви трябват оригинали и копия на паспорти (граждански и чуждестранни), попълнени формуляри и регистрация. Някои банки ви молят да представите справка-препоръка. В Германия предпочитат да работят само с чист капитал.

Сметката ще бъде открита в евро, след което ще бъде подписан договорът. Парите могат да бъдат депозирани в същия ден.

Сключване на договора

Този нюанс също си струва да се има предвид, когато говорим за какъв вид ипотека в Германия. Когато клиентът и банката се споразумеят за всички условия, идва моментът на сключване на договора, който е основание за отпускане на кредит в бъдеще.

Правното основание в този случай е Германският граждански кодекс, както и законът за ипотечните банки (съответно параграфи 601-610 и 14-16, 19).

Договорът съдържа следната информация:

• Сума на заема: сума + лихва + разходи.
• Условия на ипотека.
• Информация за необходимите плащания (техния размер, дата на започване на погасяването на кредита, изчисляване на лихвените проценти и др.).
• Методи за изплащане на дълг.
• Информация за кредитополучателя.
• Условия, при които договорът може да бъде прекратен.

Като цяло няма нищо сложно. Да, получаването на ипотека в Германия е малко по-сложен и отнемащ време процес, но това е разбираемо, тъй като чужденец купува недвижим имот. Но иначе всичко е същото като в Русия.

Компетентно избирайки банка и жилище, можете дори да спестите много. В крайна сметка Германия е в ТОП-3 европейски страни, които предоставят най-ниски лихви по ипотеките. И тези 3-5% са наистина малки в сравнение с предлаганите в Русия 10-12%.

Време

Колко време отнема да получите ипотека в Германия? Обикновено отнема 1 месец, но понякога отнема повече време.

На първия етап се подготвят документи и това отнема около две седмици. Успоредно с това се препоръчва да се запознаете с пазара на оферти. След това - посетете банките, кандидатствайте. Отнема 2-4 дни или повече.

Колко време отнема да вземете решение за жилищен заем? До максимум четири седмици след интервюто с банковия служител. Когато човек получи одобрение, той ще трябва само да избере най-изгодната оферта, да отвори сметка и да направи депозит. След това можете да купувате недвижим имот.