Данък върху продажбата на апартамент: характеристики на изчисляване, изисквания и препоръки

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Данъкът при продажба на апартамент се заплаща от продавача от приходите от продажба на недвижим имот. Фискалната такса е тринадесет процента. Преди две години данъкът беше платен при продажбата на апартамент, който е бил собственост от по-малко от три години. Данъкът не зависи от кадастралната стойност на обекта. Оттогава имаше много важни промени в законодателството, които засягат почти всички жители на страната.

Актуализираната версия на закона определя различни времеви рамки от преди за хората, които не могат да плащат такси, и въведе изменения, които определят колко се облага продажбата на апартамент. Най-съществената промяна, настъпила в областта на данъчното облагане на средствата, получени от продажбата на жилищни имоти, е свързана с подмяната на изчислителната база от инвентарната стойност към кадастралната стойност на недвижимия имот.

Данъчната ставка при продажба на апартамент не се коригира, тя остава тринадесет процента. Най-краткият срок обаче ще се промениползване на недвижим имот, при което не е необходимо заплащане на тази фискална такса. Преди две години притежаването на имот за период от три години беше достатъчно, за да се избегне плащането на данък. След нововъведенията трябва да притежавате имота поне пет години, а след това физическото лице ще бъде освободено от плащане на данък. Влизането в сила на новия закон бележи не само правни промени, но и финансови: размерът на данъка се увеличи значително. Ще ви разкажем всичко за данъците върху апартамент и други промени в законодателството по-долу.

Най-важната иновация

Изпълнението на въпросната промяна започна преди три години. То продължава и до днес и ще продължи още дълго време. Възниква проблем по пътя на 100% установяване на данъчно изчисление по кадастралната стойност на недвижимия имот, което се състои в значителна разлика между инвентарната и кадастралната стойност на обекта. Кадастралната цена практически не съвпада с пазарната оценка, тя е много висока. Стойността на инвентара едва достига част от пазарната стойност на имота.

Законодателят се опитва да спре незаконните дейности при продажба на недвижими имоти благодарение на това нововъведение. Спекулантите и престъпниците ще загубят възможността умишлено да намаляват стойността на недвижимите имоти, като се има предвид колко се облага продажбата на апартамент сега. Когато законът се основаваше на инвентарната стойност, това беше напълно възможно и лесно. Сега обстоятелствата при продажбата са различни. Размерът на фискалната такса се изчислява съглпазарна стойност.

Въпреки това, иновацията, която определя какъв данък се плаща при продажба на апартамент в имот, предизвика други проблеми:

• Трудност при продажбата на жилище, което изисква капиталова инвестиция за ремонт.
• Проблеми с продажбата, когато собствениците на имоти са принудени да намалят стойността на имота си поради някакви семейни проблеми, за да го продадат бързо за доход.

Пълният преход към себестойността, според кадастъра, във всички региони на страната трябва да стане след две години. Сега процесът е на междинен етап. Предполага се, че едновременно с неговото протичане законодателните структури следят различни пречки при прилагането на иновациите и предприемат мерки за подобряването им. За четири години законодателни промени вече беше направено много. През този период от време много региони успяха да преминат към кадастралната стойност на жилищата по отношение на това какъв данък се плаща при продажбата на апартамент. Въпреки това много субекти на страната все още продължават да изчисляват изцяло или частично данъка по себестойност според инвентара.

Поради преминаване към кадастрална оценка:

• Регулирани събития, свързани със спекулативна (незаконна) препродажба на жилища.
• Притокът на финанси в държавната хазна се увеличава, тъй като кадастралната стойност на жилищата е стойност, почти подобна на тази, която действа на пазара на недвижими имоти. От една страна, премахването на всички незаконни схеми за продажба на жилища ще има много положителен ефект.влияние върху общата ситуация в страната.
• Благосъстоянието на гражданите на страната намалява, тъй като собствениците са принудени да плащат голяма сума средства в хазната, което се отразява негативно на тяхното благосъстояние.

Желаното събиране на данъци изисква определена дисциплина от гражданите на страната, собственици на имоти

След продажбата на жилищен имот, жителите на страната получават уведомление от данъчната служба с информация какъв данък върху продажбата на апартамент в имота трябва да бъде платен. Ако известието не бъде получено от гражданина, той трябва самостоятелно да реши въпроса за получаване на подробности за плащане, тъй като липсата на писмо от данъчната служба не освобождава данъкоплатеца от отговорност за неплащане и глоби.

Кой плаща данък при продажба на апартамент?

Един от най-вълнуващите въпроси за гражданите на страната ни винаги са били проблемите, свързани с облагането на данъкоплатците с фискални такси в полза на държавния бюджет. За да избегнат икономически грешни изчисления, хората искат да подобрят финансовата си грамотност и да разберат какви данъци да плащат при продажба/купуване на апартамент. По-специално, те са загрижени за събирането на данъци, свързани с продажбата на недвижими имоти, които наскоро претърпяха големи промени, свързани с момента на собственост, базата за сетълмент и други входящи данни.

Доходът (печалбата), получен след продажба на всякакъв вид жилищен имот (апартамент, къща, стая), се облага с данък. Продавачът винаги плаща таксата. Гражданите често питат каквосе взима данък от продажбата на апартамент или друг недвижим обект? Цената е тринадесет процента от цената. Струва си да се каже, че таксата не се налага върху общата стойност на имота, а само върху частта, която се е увеличила през периода на собственост. Примерът е както следва:

• цената за закупуване на жилище е осем милиона;
• продажната цена е десет милиона;
• данък върху обекта - тринадесет процента от разликата между покупната цена и сумата за продажба.

Как да намалим данъка?

Данъците и разходите при покупка и продажба на недвижим имот могат да бъдат законно намалени чрез намаляване на дохода с действително направените разходи:

• Цената на първоначалната покупка на апартамент. Тази сума е разрешена за намаляване на печалбата от продажбата на обекта. Разходите трябва да бъдат документирани (извлечения за парични преводи, направени чрез търговска банка; разписки на физически лица; чекове, потвърждаващи разходите за ремонт на жилищно съоръжение (закупуване на строителни материали, плащане за услуги на работниците).
• Разходи, свързани със строителството на жилище, закупуване на къща или дял в недвижим имот, земя.
• Изплащане на лихва по заем или заем, взет за закупуване на недвижим имот или изграждане на обект. Сумата не може да надвишава два милиона. Този вид приспадане се дава на данъкоплатеца веднъж в живота.

Къде и какъв данък се плаща при продажба на апартамент?

За да прехвърли фискалната такса, продавачът извършва следните действия:

• попълва декларация;
• я завежда в данъчната службапроверка лично или изпратено с препоръчана поща;
• получава разписка;
• плаща таксата в клон на търговска банка.

Какъв данък се начислява при продажба на апартамент, ако собственикът е дете? Родителите плащат за непълнолетни.

Без данъчна декларация:

• При извършване на дарение или бартерна сделка. Получателят не плаща данък. При дарение апартамент се дава безплатно, а при замяна никой не получава парични постъпления, тъй като замяната се признава за равностойност.
• При продажба на притежаван апартамент за повече от минималния период, изискван от закона.

Условия за неплащане на данък

Руското законодателство предвижда условия, които ви позволяват да не плащате данък при продажба на недвижими имоти. Те засягат периода на собственост на имота до момента на продажбата и други методи на прехвърляне:

• Доходите на продавача на недвижими имоти са освободени от мито, когато жилището е притежавано поне за минималния законоустановен период от време. С други думи, считано от 2016 г., при продажба на апартаментен имот за повече от пет години, таксата не се внася в касата. С други думи, когато гражданин има апартамент, къща или стаи и е бил техен законен собственик повече от пет години и в същото време е станал негов официален собственик след установяването на нови правила за изчисляване на фискалната такса за продажба на недвижими имоти. имущество, тогава той не плаща данък върху дохода от продажбата му.
• Ако имотът е закупенчрез плащане на вноски. Какъв данък ще плащам при продажба на апартамент? Много често срещан въпрос на граждани, които притежават акции. В този случай е възможно да се избегне плащането на фискалната такса след изтичане на минималния срок на собственост от момента на учредяване на правото на собственост. Трябва да минат пет години, след като всички документи за регистрация са в ръцете на собственика на жилищния обект.

Брой години	Период на придобиване на собственост спрямо 2016 г.
	до	след
Три	Данък се плаща
Три до пет	Освобождаване от фискално мито	Данък се плаща
Повече от пет	Освобождаване от плащане на таксата за продажба на недвижим имот

Гражданинът може да упражни правото си на продажба без да плаща данък поради ограничението на най-краткия период на собственост върху недвижим имот при определени условия. Едно от тях трябва да се следва:

• Имотът се появи след приватизация.
• Апартаментът (къщата) е наследен или получен като подарък от близък роднина (родители, деца, пълнокръвни братя и сестри).
• Имотът се доставя по споразумение с зависими за доживотна поддръжка.
• Минималната продължителност на освободен от данък имот за продавача е пет години.

И така, данъкът върху продажбата на апартамент е предвиден от фискалното законодателство. Може да се избегне, както следва:

• Изчакайтемандат от пет години.
• Продайте имот на покупна цена.
• Продайте апартамент на цена не повече от един милион рубли. При условие, че размерът на продажбата ще бъде най-малко седемдесет процента от стойността на кадастъра. В противен случай доходът се изравнява с кадастралната стойност, но с корекционен коефициент. Този индикатор прави невъзможно избягването на плащането на фискални такси чрез значително подценяване на стойността на недвижимия имот в документа между продавача и купувача. Един милион рубли днес се приспада от общата сума според договора за продажба. Ако човек внезапно продаде недвижим имот за милион рубли, тогава той няма да трябва да плаща фискална такса на данъчната служба.

Недвижими имоти

Получаването (приемането) на наследство е доста сложен процес от правна гледна точка, който продължава най-малко шест месеца. Много граждани на нашата страна се интересуват от въпроса какъв данък върху продажбата на апартамент по наследство трябва да се плати в държавната хазна? Отговорът няма да зарадва тези, които се надяват бързо, изгодно и без ненужни финансови разходи да продадат наследеното си имущество (апартамент, къща или земя). При продажба на жилищен имот, наследен или дарен, той също се облага с данък върху доходите. Освобождаване от плащане на данък върху приходите от продажба на недвижими имоти ще дойде само след пет години собственост на апартамент или друг обект. Има редица други законови ограничения:

• Изчислява се определяне на цената на наследен жилищен имотфокусиране върху стойността му според инвентара;
• има ограничение за стандартното фискално приспадане от един милион рубли.

Тези условия за продажба създават проблеми за хората, които искат бързо и лесно да продадат наследеното си имущество, спестявайки от фискални такси. Ако купувачът закупи друг апартамент, за да замени съществуващия, тогава е необходимо внимателно да се изчисли рентабилността на сделката, когато минималният разрешен период на собственост все още не е изтекъл, тъй като ще трябва да платите тринадесет процента от общата сума и не върху разликата между покупната и продажната цена. Решаването да продадете имот и да преминете към закупуване на друг имот може да доведе до значителни финансови загуби.

Заслужава да се помни, че минималният период на собственост върху наследствен имот започва да тече от момента на откриване на наследството, тоест от датата на смъртта на бившия собственик на имота, а не от момента на приемане на наследството (регистрация на недвижими имоти в държавни органи).

В този случай, при освобождаване се отнема период от три години. Съгласно новия закон, който влезе в сила през 2016 г., се начисляват тринадесет процента от продажбата. Пенсионерите и хората с увреждания не плащат тази фискална такса. Те принадлежат към преференциалната категория данъкоплатци.

Сделки между роднини

При извършване на сделки между близки роднини, купувачът (надарен) губи правото да получи фискална удръжка. Недвижими имоти, получени като подарък от близки роднини, са законно освободени от събиране на данъци.

Данъчни удръжки от продажби

Данък при закупуване на апартамент и данъчни приспадания са описани в Данъчния кодекс на RF. Гражданите на страната, които са задължени да плащат данък върху получените доходи, могат да претендират за право на приспадане при продажба на жилищен имот. Получаването на обезщетение за собственост помага значително да се намали базата за изчисляване на фискалната такса и понякога спасява гражданин от плащане на данъци. Помислете за:

• колко данъкоплатците могат да получат при продажба на недвижим имот;
• какви специални условия са предвидени от закона за потвърждаване на правото на гражданин на приспадане на имущество.

Приспадането може да се използва от всеки гражданин, който продава имот, който не принадлежи към привилегированата категория на освободените от данъци граждани. Условията за освобождаване от такса, от необходимостта да се претендира право на данъчни облекчения, се промениха значително преди две години:

• За обекти, закупени преди иновациите, условията са различни. При продажба на апартамент имотът е на по-малко от 3 години и не се плаща данък (не е необходимо дори да подавате данъчна декларация в IFTS).
• Три години собствено ползване на имот, придобит преди законодателни иновации, дават право да не се заплаща фискална такса върху дохода от продажба, ако жилището е получено безплатно, по договор за наем или в процес на приватизация.
• Пет години от датата на регистриране на правото върху обект, придобит след промени в закона, освобождава от плащане на данък върху приходите от продажби.

Ако имотът е бил собственост за по-малко от три или пет години, законът изискваизчисляване и плащане на данък върху печалбата от продажба в размер на тринадесет процента. При такива финансови ситуации е необходимо да се кандидатства за фискално приспадане, тъй като това позволява на гражданите да получават финансови облаги чрез намаляване на таксата до нула. Спечелените доходи на гражданин от продажба на недвижими имоти се облагат с данък съгласно общите правила в размер на тринадесет процента. Под доход трябва да се разбира разликата между цената на придобиване и продажба на обект на собственост или цената на обект, придобит чрез непарични сделки (наследяване, дарение, замяна).

Ако продажната цена е по-малка или равна на покупната цена, таксата е нула. Данъчните инспектори обаче могат да проверят валидността на стойността, посочена в документа за продажба, за да открият незаконни случаи на умишлено подценяване на стойността. За изчисляване на истинността на цената се използва индикатор за стойността на недвижимия имот по кадастъра. Ако печалбата от продажбата не надвишава седемдесет процента от посочената цифра, инспекторите ще изискват вместо договорната цена да се използва пазарната цена.

Можете да получите приспадане при продажба на апартамент през годината след датата на продажбата. За да направите това, трябва да подадете декларация и самостоятелно да изчислите фискалната такса, като вземете предвид размера на приспадането.

Ако собственикът на имота продаде имота преди крайните срокове, описани по-горе, той ще трябва да заплати таксата, посочена в неговата декларация. За проверка на спазването на посочените срокове се използва датата на регистрация на сделките за покупко-продажба. Необходимата информация се съдържа в документите за регистрация на недвижими имоти и регистъра на праватаза недвижими имоти. Ако собственикът на продавания имот трябва да отчита доходи в данъчната служба и да плати данък, трябва да се вземат предвид особеностите на предоставянето на фискална облага:

• Допустимостта за приспадане е доброволна (изисква се молба на данъкоплатеца). За да направите това, трябва да посочите правото на обезщетение в декларацията за спечелени доходи.
• Същността на фискалната полза е да се намали облагаемият доход със сумата, определена в законодателството. Тази година продавачите на недвижими имоти са ограничени до данъчно приспадане от не повече от един милион рубли. Освен за продажба на апартаменти, същият максимален лимит важи и за сделки, включващи стаи, къщи и парцели. На въпроса какъв данък върху продажбата на дял от апартамент, отговорът е същият: като за стаи, къщи и т.н. За редица други обекти възможно най-голямата сума на приспадането ще бъде двеста и петдесет хиляди рубли. Процедурата за прилагане на фискалното облекчение в необходимия размер е както следва. Спечеленият доход се намалява с милион рубли, а данъкът се изчислява от баланса. Ако цената на продадения имот не надвишава милион, подайте информация на инспекцията, не е необходимо да плащате данък. Размерът на приспадането на имущество се прилага за всички сделки за продажба на жилища, извършени в рамките на една година. Когато продавате два или повече имота, можете да използвате стандартното приспадане от един милион само веднъж. Ако се използва за първата транзакция, изчисляването на размера на фискалната такса за втория и следващия апартамент (къща) ще бъдеизвършва без ползи. Ако жилищният имот е бил в съвместна собственост, всеки от притежателите на дялово участие има право на облага самостоятелно, ако е продал своя дял по отделно съставен договор за продажба. Предоставянето на приспадането ще се извършва на база на акционер, т.е. ще бъдат подадени две или повече данъчни декларации.
• Вместо да получавате данъчни облекчения, можете да намалите размера на спечеления доход, получен от продажба на обект на недвижим имот, с доказаните разходи за придобиване или построяване на имот. Данъкоплатецът трябва да изчисли най-подходящия начин на действие.

Стъпки на данъкоплатеца

Отговорихме на въпроса какъв данък се плаща при продажба на апартамент. След това описваме как да поискате правото на приспадане. За да използвате правото на приспадане при придобиване на недвижим имот и плащане на данък върху продажбата на апартамент, какви документи са необходими:

• Необходимо е да подадете декларация в инспекцията по място на регистрация в края на календарната година.
• Изисква се изготвяне на оправдателни документи по сделката (договор за покупко-продажба, акт за приемане и прехвърляне на жилищен обект, извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти).
• Събиране на документи при получаване на доход от продажба на жилищен имот.
• Необходимо е да се изготвят документи за направените разходи за придобиване или изграждане на жилищен имот за намаляване на таксата (документ за продажба, разписка или нареждане за прехвърляне на средства, извлечение от регистъра, удостоверение за собственост).
• Предоставете всички изброени документиза проверка до 30 април.
• Не по-късно от двадесет и пети юли, платете сумата на данъка, изчислен като се вземе предвид приспадането.

Сума, получена от купувача, трябва да е равна на цената на апартамента (къщата) в договора.

Решаващият фактор за получаване на приспадане и за изчисляване на данъците, които трябва да се плащат при продажба на жилище, е коректността на предоставянето на отчетни формуляри и документи. Ако има непреодолими трудности при изчисляването на приспадането или фискалната такса, има смисъл да се консултирате с финансов специалист, да потърсите помощ от данъчната инспекция. Окончателният пакет от документи трябва да съдържа следните формуляри за отчети:

• Данъчна декларация.
• Договор за продажба, сертификат за приемане.
• Потвърждаващи документи, потвърждаващи получаването на средства по договора (извлечения, платежни нареждания).
• Паспорт на гражданин на страната.

За разлика от данъчното облекчение при покупка на имот, декларирането на доходи от продажба на имот не е свързано с връщане на данък върху доходите на физическо лице от бюджета. В тази връзка не се изисква да се прилагат данни за сметка за връщане на изплатени доходи от касата. Как да кандидатствате:

• посещение за личен преглед;
• обжалване чрез представител;
• изпращане на документи по пощата с описание на прикачения файл;
• попълване на формуляра за докладване на уебсайта за проверка чрез специален софтуерен ресурс.

Данъчните инспектори имат право да извършват ревизия, ако имат някакви съмненияв съответствие с цената на продавания имот, неговата кадастрална стойност. Те проверяват колко данък върху дохода всъщност е дължим при продажбата на апартамента.

Продавачът може да бъде поискан допълнителни документи, обосноваващи изчисляването на цената на продажба на недвижим имот. Ако инспекторатът няма съмнения относно предоставените данни и изчисления размер на приспадането, тогава на данъкоплатеца се изпраща уведомление с необходимите данни. Остава човек да заплати в бюджета сумата на данъка, изчислена в данъчната декларация, като вземе предвид предоставеното приспадане.

Отговорност за укриване на данъци

И така, разбирането какви данъци плащат продавачът и купувачът при покупка и продажба на недвижим имот е много важно. За неплащане на фискалната такса се предвижда отговорност съгласно гражданското и наказателното законодателство. Нарушението се третира като лъжливи показания и укриване на данъци. Големината и тежестта на наказанието са тежки.

Нарушителят е заплашен с глоба до сто хиляди рубли или ограничение (лишаване от свобода) за срок до три години. Няма значение дали данъкоплатецът е разбрал или не е разбрал кой трябва да плаща данък при продажба на недвижим имот. По-лесно и безопасно е да подадете данъчна декларация в инспекцията и да платите дължимата фискална сума. Ако данъкоплатецът пропусне крайния срок за изпълнение на задълженията, тогава започват да се начисляват неустойки за забавено плащане.

Ако данъчните специалисти не успеят да решат въпроса с плащането директно с данъкоплатеца, те ще подадатсъдебно дело и ще документира от колко се облага продажбата на апартамента.