Какво да търсите, когато купувате апартамент? Проверка на документи и юридическа чистота на апартамента

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Всяка транзакция под формата на продажба и покупка предполага сетълмент в брой. Мебели, кожено палто, зеленина на бабиния пазар - определен брой банкноти се стичат от един портфейл в друг. И винаги има риск да получите за вашите трудно спечелени стоки не с качеството, което сте очаквали, или дори да останете без него, ако продавачът е измамник. Дори при малка покупна цена загубата на няколко банкноти може да предизвика дълбоко разочарование, но ако говорим за милиони? Например, когато купувате апартамент или къща? Това е мястото, където трябва да проверите сто пъти, преди да продължите с окончателното изчисление.

Нова или препродажба?

Вероятността за придобиване на жилище „с багаж“- дългове за общ апартамент, нерегистрирани собственици на акции и други подобни нюанси, които впоследствие могат да попречат на нормалния живот в лични квадратни метри - е възможна при закупуване на недвижим имот, който преди е принадлежал на някого, така нареченото жилище на вторичния фонд. Когато решавате за такава сделка, трябва да знаете със сигурност какво да търсите.внимание при закупуване на апартамент или къща от предишния собственик или негов представител. Рискът да получите напразно дело вместо жилище и в резултат да останете без собствен ъгъл и без пари при покупка на вторичен имот е доста висок.

По-надежден вариант е да закупите апартамент в нова сграда. Особено ако къщата вече е въведена в експлоатация и е на етап уреждане. В този случай списъкът с жилищната документация, необходима за проверка, е много по-кратък. Но дори и тук не би било излишно да получите съвет за закупуване на апартамент от предприемач от опитен адвокат, тъй като всяка сделка има свои собствени клопки. А в случай на недвижими имоти, когато става въпрос за доста значителни суми, трябва да бъдете изключително внимателни.

Опасности от чист апартамент

Днес най-евтиният начин за придобиване на недвижим имот е да участвате в споделено строителство. В този случай можете да спестите до 30% от реалната цена на апартамента. Но рискът, след години на намиране на обрасла пустош на мястото на ямата, също е доста висок. Как да закупите апартамент в споделено строителство - по-добре е да разберете преди среща с предприемача, за да не подпишете споразумение, което няма да даде никакви гаранции на етапа на получаване на ключовете за жилището. Но дори и най-надеждният документ, заверен от нотариус, не предпазва от загуби в определени случаи. Разработчикът може да фалира, да не получи разрешение да построи къща в определеното време и парите ще се обезценят до момента, в който всички подписи и печати бъдат събрани. Средствата на акционерите понякога изчезват в неизвестна посока. Когато решават да закупят жилище още преди построяването му, купувачите трябва да помнят, че в повечето случаи, ако предприемачът има непредвидени проблеми, максимумът, на който може да се разчита, е да получи статут на измамен лихводържател, но не и самият жилище.

Когато строяща се къща вече е издигната под покрив, вероятността за бързо преместване в собствено жилище е много по-висока, отколкото в случай на придобиването му на етапа на изкопаване на фундаментна яма. Къде да купи апартамент, всеки има право да решава сам, но желанието за спестяване на пари не винаги е оправдано. Често да станеш акционер за строителството на жилищна сграда е подобно на придобиване на прасе в лапа. Пари са дадени, но няма стоки.

Ако къщата е построена и въведена в експлоатация с одобрена техническа документация, трябва лично да се уверите, че написаното на хартия е в действителност. Сравнете оформлението пред очите си с проектното, броя на квадратните метри обща и използваема площ, правата на разработчика да продава конкретна площ. Няма да е излишно да проверите дали някой вече е регистриран в новия апартамент. Продажбата на едно и също жилище два пъти на различни хора не е нов вид измама.

Съществуващо родословие

Никой не е имунизиран от подобно развитие на събитията с придобиването на собствено жилище. Проверката на юридическата чистота на апартамент може да отнеме много време, но не бива да го пренебрегвате. Проследявайте списъка на предишни собственици на недвижими имоти, продължителността на престоя им на посочения адрес, семейно положение, наличностдеца и други близки роднини е трудно, но възможно. В тази връзка можете да получите подходяща информация и реална помощ в няколко държавни институции: кадастралната служба, паспортната служба и др. Пълната информация е необходима, така че на етапа на завършване на сделката или след преместване в нея изведнъж да се окаже, че не всички квадратни метри в апартамента принадлежаха на продавача. Част от жилищното пространство, а понякога и отделни стаи, може да са собственост на други лица. Те могат да поискат правата си върху тези измервателни уреди по всяко време. И техните претенции са по-защитени от закона, за разлика от желанието на купувача да притежава изцяло платените измервателни уреди.

Какво друго да търсите при закупуване на апартамент - техническата документация. Често жителите извършват ремонти с преустройство на кухнята, коридора, стаите. Те разрушават носещи стени, комбинират баня или, обратно, споделят една стая. С проблеми от правно естество, когато е заложено правото на собственост, санкциите от ОТИ в случай, че бъде намерен преработка на оформлението, не могат да се сравняват. Но те също могат да донесат много неприятности. Във всеки случай те несъмнено ще доведат до допълнителни парични разходи. Наказание, коригиране на нарушения под формата на непланиран основен ремонт - най-вероятното развитие на събитията.

Скритото минало на второстепенното

В допълнение към информацията, която продавачът би искал да скрие до приключването на транзакцията, има много подводни камъни, които често е трудно да се отгатнат. На какво да обърнем внимание когазакупуване на апартамент, в допълнение към изброените нюанси? Например за евентуално нарушение на закона при приватизация на придобития недвижим имот.

През 90-те години на миналия век влиза в сила закон, според който всеки регистриран в определено жилищно пространство има право на собствени квадратни метри. То се отнасяше за всички, включително малки деца, бивши съпрузи, които останаха регистрирани в същия апартамент, временно отсъстващ роднина, например дългосрочен затворник. Не всички членове на семейството са посочени в приватизационната документация. Но след известно време те можеха да се оплачат, че са били измамени по това време.

Следващият нюанс е договор за дарение или наем. По правило враждуващите роднини рядко биват информирани за подобни операции. Истината може да излезе наяве известно време по-късно, след закупуването на спорното жилище. Но най-честата изненада, която може да срещнете, когато купувате имот, е апартамент с просрочени сметки за комунални услуги. Тук проблемът може да бъде открит преди подписване на договора и е важно купувачът да се договори с продавача как да го разреши. По правило той се гаси чрез намаляване на цената на жилищата. Но всеки случай е различен.

Най-надеждна информация

Не всички надеждни генеалогии на този или онзи недвижим имот се съдържат в официални документи. В тях не могат да се намерят скрити роднини, евентуални кандидати за жилище. Освен това плащанията за комунални услуги могат да се извършват не от собственици на жилища, а от напълно различнихората, на които е било обещано. Схемата е следната: възрастни собственици на апартаменти подписват споразумение с далечни роднини или социални работници, че след смъртта им ще получат площта, но тези, които трябва да плащат за общия апартамент сега. Те редовно превеждат пари на управляващото дружество, съгласно договора, и считат жилището за почти свое. Без да вземат предвид такова споразумение, преките наследници след смъртта на старите хора се опитват да се отърват от ненадеждния подарък. Покупко-продажбата на апартамента се обработва, но вече има двама кандидати за него.

Има най-надеждния начин да разберете за всички възможни клопки, които могат да засенчат радостта от покупката на жилище - да получите информация за бившите му собственици от съседи на верандата или да клюкарите в двора. Ако апартаментът е бил собственост на едни и същи собственици от доста дълго време, никакви тайни за него не могат да бъдат скрити от живеещите наблизо. Получената от тях информация не може да се намери в никакви документи при покупка на апартамент. Изведнъж някой в семейството на продавача е психично болен човек или лице с увреждания, което не може самостоятелно да се разпорежда с имуществото си, а настойникът не счита за необходимо да зачита правата му. Ако новото жилище е по-лошо от предишното, сделката може да бъде анулирана по искане на органите по настойничество. Следователно информацията от съседите също не трябва да се пренебрегва.

Най-добрият търговец на недвижими имоти е самият купувач

Важно е да запомните следното - никакво възнаграждение на посредника няма да го направи по-бдителен при проверка на документи за покупка на жилище, с изключение на точките, посочени в договора. Следователно, обръщанеза съдействие на брокерите е необходимо ясно да посочат отговорността им към техния работодател, ако изведнъж нещо се обърка и сделката бъде нарушена. Покупката на апартамент чрез агенция е друго доста рисково начинание. Освен това е много скъпо. Брокерът не събира информация за миналото на бившите собственици, не се опитва да защити клиента си в бъдеще. Той сравнява само данните за жилищата с тези, с които разполагат официалните структури. И едва след регистриране на сметката за продажба и плащане на недвижим имот, както и възнаграждение на агента, могат да се появят потенциални кандидати за закупения апартамент. В абсолютен плюс ще има един брокер. И предишният и новите собственици ще се потопят в поредица от съдебни спорове.

Покупката на апартамент без посредници също е изпълнена с непредвидени трудности, ако не разполагате с достатъчно информация за всички възможни изненади, свързани с документи, парични преводи и други тънкости на транзакцията. Но сред тези видими недостатъци има едно значително предимство: никой няма да защитава интересите си толкова ревностно, както този, който купува за себе си, този, който плаща. Достатъчно е да потърсите подкрепата на опитен съветник, който ще може да ви разкаже за всички тънкости на операцията и апартаментът, който купувате, ще бъде проверен по най-щателния начин.

Измамниците са нащрек

Продаването на чужд апартамент е една от най-честите измами с недвижими имоти. Опитните измамници имат фалшиви документи за самото жилище, пълномощно, с което теупълномощени да извършват транзакция, често изглеждат по-добре от реалните. В областта на покупко-продажбата, отдаването под наем на недвижими имоти работят високопрофесионални измамници, които са добре запознати с всички тънкости на правната система по този въпрос. Просто пълномощното е първото нещо, което трябва да предупреди купувача. Защо собственикът сам не продава жилището си, как може да се свърже с него поне, за да потвърди лично правомощията на посредника. Във всеки случай проверката на документи при закупуване на апартамент, като се започне с пълномощно, не може да бъде избегната от нотариус. Той трябва да потвърди автентичността на документа, да провери неговата валидност. Най-добре е да отидете при нотариуса, който е издал това пълномощно.

Следващият трик на измамниците е фалшив паспорт. Собствениците на жилища са в дълга командировка или на почивка, а районът им се управлява от непознати, които са се сдобили с образци на оригинални документи за него или дори самите оригинали. Има много престъпни схеми, които измамниците могат да използват. Не забравяйте за черните брокери. Така че, когато планирате покупката на жилище, по-добре е да се консултирате с адвокат и да поддържате тесен контакт с него през цялата сделка. Той е в състояние да даде практически съвети кога е по-добре да закупите апартамент, като се фокусира върху текущото търсене на пазара на недвижими имоти.

Документация под микроскоп

Без значение колко атрактивни са условията на сделката и изгодната цена, не бива да бързате да плащате. Първо трябва да съберете втори копия или копия на всички документи за жилище, неговите собственици и да отидете с всички документи при нотариуса. Ако недвижим имот всред собствениците има малолетни членове на семейството, адвокатът ще ви каже как правилно да запишете клаузата за тях в договора. Освен това той ще препоръча кои органи да се посетят, какви сертификати да се получат, за да не се нарушават правата на малките деца и никой да не може по-късно да анулира продажбата и покупката на апартамент.

Полезни съвети от адвокат ще помогнат при изпълнението на покупко-продажбата, ако собствениците са съпрузи с различни дялове на собствеността върху имота, или апартаментът е собственост само на единия, а на втория е регистриран само в него. В този случай как правилно да съставите документи и какви разписки да получите - отново не можете да правите без нотариус. Дори ако самият купувач е професионалист по правни въпроси, всеки документ, удостоверяващ автентичността на транзакцията, трябва да бъде внимателно проверен, за да няма грешки при изписването на адреса, данните на продавача и купувача, датата, сумата и други съществени подробности.

Борба за стойност

Какво да търсите при закупуване на апартамент, в допълнение към вече изброените точки, е сумата, изразходвана за документите и действително предадена в ръцете на сметката за продажба. По-изгодно е продавачът да декларира в отчета за доходите (а продажбата на жилища попада в тази разпоредба) по-ниска стойност на сделката, тъй като той ще трябва да извърши данъчни плащания върху нея. Основното е, че посочената сума не трябва да бъде по-ниска от пазарната с 20-30%, тъй като това може да предизвика подозрение у проверяващите органи. Ако се докаже моментът на тайно споразумение между продавача и купувача, последният може да станеобвиняеми по дело за административна измама.

Изгодно е продавачът да посочи по-ниска сума и той може да поиска от купувача за тази услуга.

Не трябва да сте съгласни поради много причини:

• Първо, подобна отстъпка наистина нарушава действащото законодателство и е изпълнена с последствия.
• На второ място, купувачът има право да върне около 13% от сумата, изразходвана за покупка на жилище. Съответната възможност е регламентирана от Данъчния кодекс.
• На трето място, ако сделката впоследствие бъде оспорена от една от страните и обявена за невалидна, продавачът има право да върне на купувача само сумата, посочена в документите. Жертвата няма да може да докаже обратното, когато определена цифра е предписана в договора.

Интелигентно изчисление

И последната голяма опасност, която може да очаква както продавача, така и купувача, е окончателното уреждане. Трудностите при избора (за закупуване на основно или вторично жилище) са зад нас, времевата рамка се определя кога е по-добре да закупите апартамент, изпитанието за събиране и проверка на всички документи, натрупване на необходимата сума или получаване на заем от банка е завършен. И всичко може да се срине в последния момент, ако не играете на сигурно с превода на пари. Може да се извърши чрез прехвърляне на необходимия брой банкноти в ръцете на продавача или чрез прехвърляне по банкова сметка, което е по-сигурно. Ако говорим за голяма сума, те обикновено се страхуват да се забъркат с пари. Въпреки това, ако една от страните предпочита този конкретен начин на плащане, парите могат да бъдаттрансфер чрез наемане на сейф, от който имат право да вземат този, който представи определени документи, издадени при закупуване на апартамент. Техният списък се проверява от специалист на институцията. Това също така гарантира тяхната автентичност. Всички нюанси както на този тип изчисление, така и на безкасови могат да бъдат намерени в банката.

Онова, което е важно да запомните на етапа на окончателното плащане на цената на апартамента, е да не бъркате размера на депозита и аванса, тъй като те имат различни цели и опции за връщане, ако транзакцията не е осъществена преминете по някаква причина. Размерът на аванса се взема предвид при окончателното изчисление, но депозитът не. Той или се връща на купувача, ако покупката е била успешна, или остава при продавача, ако операцията е неуспешна без причина. Във всеки случай депозитът остава на пострадалото лице в случай на прекъсване на транзакцията.