Как да проверите "чистотата" на апартамента, когато купувате сами? Какво трябва да се провери при закупуване на апартамент?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

При закупуване на жилище на вторичния пазар съществуват многобройни рискове и затова е желателно купувачът да знае как сам да проверява "чистотата" на апартамента при покупка. Основното нещо е да избягвате основните, най-големи рискове, информация за които съдържа тази статия. На първо място е необходимо да се изключи възможността за оспорване на сделката и правото на апартамент и следователно препоръката как да проверите сами „чистотата“на апартамента при покупка ще бъде предоставена по най-подробен начин.

Първи стъпки

Първо - автентичността на документите, които продавачът предоставя за преглед. Това трябва да се провери особено внимателно, в противен случай може впоследствиеразкриват претенции към това жилищно пространство на напълно трети лица. Тук е необходимо да се има предвид, че има много ситуации с документи, придружаващи покупката на жилище, и е много трудно да се даде една единствена рецепта по правни въпроси как да проверите "чистотата" на апартамент при покупка на твой собствен. Въпреки това, трябва да осигурите максимално транзакцията и затова е по-добре да предприемете всички стъпки, препоръчани за проверка на документи. Разбира се, необходимо е да се провери правната "чистота", без да се излиза извън границите на разумността, но трябва не само да бъде получена, но и оценена максимална информация и трябва да се отнася както за самия апартамент, така и за всички, които участват в неговото имущество и статут.

Разбира се, би било много по-удобно да се обърнем към професионални адвокати, но сме изправени пред друг въпрос: как да проверим „чистотата“на апартамента, когато го купувате сами? По принцип това е разумно, макар и по-обезпокоително. Освен това помощта на професионалист може само да повиши надеждността на транзакцията, но не може да гарантира сто процента успех. В екстремни случаи можете да застраховате заглавието, ако все още има притеснения. Застрахователните компании обикновено са доста готови да се съобразят.

Нова сграда и "вторично"

Ако жилището е в нова сграда, трябва да знаете как да проверите предприемача, когато купувате апартамент. Тук най-полезни са отзивите, събрани в специални сайтове в Интернет. Разбира се, трябва да разграничите честните отзиви от интригите на конкурентите, но тази задача не е толкова трудна: ако няма числа,дати, имена, конкретни факти, не трябва да обръщате внимание на такава информация. Също така е добре да следите сроковете за други обекти (обикновено има такава информация) и да прочетете отзивите на клиентите. Има много начини да проверите предприемача, когато купувате апартамент.

И в този случай, когато се купува жилище в нова сграда, проверката на документите трябва да бъде задълбочена, дори ако тази продажба е от предприемач. Вторичното жилище, разбира се, ще изисква много усилия, тъй като новите сгради нямат толкова богата история на регистрации, извлечения и смяна на собственици. Но дори и тук, дори след задълбочена проверка на правната "чистота" на недвижимите имоти, която е направена в съответствие с всички правила, остава вероятността от лишаване от закупения апартамент. Ако продавачът е в състояние да докаже, че правата му по време на покупката са били нарушени, напр. Но ако се закупи вторично жилище, разглобяването ще се извърши не само с продавача, но и със собственика, който е притежавал този апартамент преди него. Вероятно ще трябва да преминете през цяла поредица от съдебни спорове. Отнема много и трудно време, за да се провери правната "чистота" при закупуване на апартамент на вторичния пазар: това е автентичността на всички документи, това е оценка на правния статус на недвижимия имот, това е анализ на възможните рискове, свързани с тази покупка.

Документи

Правната "чистота" на апартамента може да бъде проверена, осигурявайки максимално транзакцията при покупка на недвижим имот. Следните документи трябва да бъдат поискани от продавача.

1. Най-добре е да започнете да четете документацията със сертификатпо държавна регистрация на права, както и свързани с нея: договори за покупко-продажба или наследяване, дарение, приватизация и други подобни.
2. Втората стъпка ще бъде да проучите изявлението на USRR. Той е в Единния държавен регистър, който съдържа цялата информация за всякакви сделки с този имот.
3. Третата стъпка е извлечение от домашната книга, за да се уверите, че в това жилищно пространство няма регистрирани наематели. Такъв екстракт може да бъде поръчан във всеки многофункционален център. Документът трябва да посочва, че всички, които преди са живели в този апартамент, са били дерегистрирани.
4. Помощ - също от MFC - ще отговори на въпроса как да проверите задълженията при закупуване на апартамент, тъй като там е посочено наличието на задължения за комунални услуги.
5. Изисква се удостоверение от продавач от невропсихиатричен и наркологичен диспансер.

Подробности

Как да проверя дали има арест в апартамента? От екстракта от EGRP. Пише, ако е просто изявление, дали продавачът е собственик. А в разширената версия на извлечението има цялата история на този апартамент от първото вписване в USRR. Показва кой е бил собственик преди и колко често е бил продаван. Въпреки това, човек не може да се ограничи до това твърдение. Как да проверите дали апартаментът е ипотекиран при покупка? Често жилищата се продават чрез пълномощник и следователно собственикът на практика не участва в сделката. Това е много рискова ситуация. Доста често такива документи се получават по нечестен начин.

Затова всичко, което трябва да се проверява много внимателно при закупуване на апартамент, са документите на прекия собственик на жилището. За да направите това, трябва да помолите доверено лице за контакт и да се свържете със собственика, така че той да потвърди, че апартаментът се продава. След това трябва да проверите колоната "Обременяване" в извлечението от USRR, което съдържа информация относно състоянието на апартамента - дали е заложен. Ако имотът се продаде веднага след наследяването, по-добре е да не се купува. До три години може да се появят нови наследници, които ще оспорят тази сделка в съда. Също така, според разширената версия на удостоверението USRR, може да се установи, че например ипотеката за този апартамент не е изплатена до края.

На какво да обърнете специално внимание

Първото нещо, което трябва да погледнете, е цената. Ако подобни апартаменти се продават по-скъпо, това трябва да бъде особено тревожно и само при голям интерес към този имот можете да продължите да проверявате неговата "чистота" от правна гледна точка и да правите това много по-внимателно, отколкото се смяташе преди. Продавачът трябва да се пита внимателно и да се търсят подробности: не само кой е собственик на този апартамент, но и кога, как и от кого е закупен, защо се продава отново, дали апартаментът е бил въвлечен в съдебен спор. След това проверете какво пише в документите. От тук ще стане ясно колко верен е продавачът, тъй като ще трябва да се справите с него като контрагент. Но как да проверите продавача на апартамент, когато купувате иначе?

Не забравяйте да обърнете вниманиеПроверяват се неговият паспорт и други документи, свързани с апартамента: въз основа на кой е регистриран имотът, къде, кога е получено удостоверение за вписване на правото върху него. Не забравяйте да вземете копия за повторна проверка, но проверете оригиналите за наличие на печати, подписи, водни знаци и всичко останало, свързано с държавен документ. Също така не забравяйте да сравните копията с оригинала. Те могат да представят напълно различни документи. Информацията, представена на хартия, трябва да съответства на устната история на продавача. Как да проверим наследниците при покупка на апартамент? Няма начин. Най-добре е да го купите, когато правото е одобрено след три години от датата на наследяване. Как да проверите апартамент преди да купите през Rosreestr? По-горе е казано, че в MFC можете да поръчате и получите абсолютно всякакви документи, свързани с недвижими имоти.

Повече информация

Преди получаване и преглед на документите, нито авансовото плащане, нито депозитът могат да бъдат преведени на продавача, тъй като бившият собственик може да запази оригиналния сертификат и договор, дори и вече да е продал този апартамент. Наложително е да се установи документирано дали продавачът има граждани на издръжка, непълнолетни деца, дали продавачът вече е женен и дали е бил женен по времето, когато е купил този апартамент, и най-важното, дали действа лично или чрез пълномощник.

Невъзможно е да се сключи сделка, без да се говори лично със собственика. По-добре е да съставите договор със собственика, а не с попечител. Значителен брой фалшиви транзакции са подоправдание, че собственикът отсъства: в друг град, в друга държава и т.н. Пълномощното може да е фалшиво. Ако довереникът не иска да покаже на купувача собственика на апартамента, това трябва да е подозрително, а причините тук са напълно ирелевантни. Също така е малко вероятно нотариусът, който го е издал, да може да провери автентичността на пълномощното, тъй като нотариусите не отговарят на подобни искания.

Органи по настойничество и удостоверения за правоспособност

Ако в апартамента за продажба са регистрирани непълнолетни деца, трябва да поискате писменото съгласие на органите по настойничество, в противен случай сделката не може да бъде сключена. Ако самият продавач бъде обявен официално за некомпетентен, неговите дела се поверяват на настойник и само на този, определен от органа по настойничество. От документите трябва да проверите съдебните решения по първия въпрос (за неработоспособност) и по втория въпрос (за назначаване на настойник). И за да извършите самата сделка, е необходимо да получите съгласието на органите по настойничество. Рисковете от такъв план за сделка са толкова големи, че най-често купувачът отказва да закупи такова жилище.

Но още по-голям проблем е ситуацията, когато продавачът не е признат за недееспособен, а постоянно или на моменти е в състояние на невъзможност да разбере смисъла на собствените си действия (това определение е изведено от закона). Доста трудно е да се изчисли това състояние на око дори при многократни лични срещи. Ето защо, за всеки случай, трябва да поискате удостоверение от психиатър с дата в деня на сделката. Решението може също да бъде да поканите приятел психиатър на сделка като роднинаили приятел. Обаче е просто нереалистично да се осигури такава сделка от всички лоши случаи. Дори при сключване на сделка с нотариус, пълният успех на това предприятие може да не бъде постигнат. Ето защо е по-добре да се откажете от съмнителното предприятие, тъй като днес предлагането на недвижими имоти е почти три пъти по-високо от търсенето.

На официални уебсайтове

Трябва да отидете на официалния уебсайт на районния съд, към който принадлежи това жилище, и да въведете в търсенето имената на продавача и неговите предшественици - собствениците на апартамента. Същият принцип важи, ако трябва да проверите дали продавачите и техните съпрузи са имали дела в съда и ако да, какви. Основното е дали бракът е бил прекратен и дали имуществото е разделено, дали собственикът е признат за недееспособен. Последното се проверява на мястото на регистрация, така че паспортът на продавача трябва да бъде проучен много внимателно и след това отидете на уебсайта на съда, където това лице е регистрирано или е регистрирано.

Съдебната система все още не е създадена, за да можете да намерите всичко това с няколко щраквания, за съжаление. Арбитражните съдилища имат и официална база данни. Там трябва да установите дали продавачът е обявен в несъстоятелност. Ако беше, тогава това задължително се отразява в арбитражния съд на града, където е регистриран. Чрез отворена официална база данни с онлайн изпълнителни производства трябва да разберете дали собственикът на апартамента или съпругата му е длъжник и дали срещу тези граждани е образувано дело.

Според твърдения и препратки

В картата на собственика, тоест извлечение откъща, трябва да установите кой е регистриран в този апартамент, включително (и особено) тези, които не живеят там. Трябва да се представи и сметка за комунални услуги. Идеален вариант, когато никой не е регистриран в апартамента, но това не винаги е така. Ако в апартамента има регистрирани лица, в договора е необходимо да се посочи срокът, през който те ще бъдат заличени от регистрационния регистър. Тези, които са регистрирани в това жилищно пространство, но не живеят там, трябва да представят нотариално заверен ангажимент за дерегистрация преди определена дата.

По-добре е да изпишете последния от апартамента, преди сделката да приключи, в противен случай можете да останете в закупения апартамент с "пълнежа". В съда делата, свързани с искове за изгонване, често се губят, тъй като този въпрос съдържа много неприятни нюанси. Нотариално заверено съгласие за сделката е необходимо и за собственика, който е в регистриран брак, което удостоверява, че съпругът не е против продажбата на това жилищно пространство. Това се прави непременно, ако апартаментът е закупен по време на брака и към момента на продажбата бракът е бил прекратен. Допълнителни документи не са необходими само в случаите, когато апартаментът е получен като подарък, като наследство (преди повече от три години!), е приватизиран. Това са най-основните неща, които трябва да проверите, когато купувате апартамент. След получаване на цялата тази обемна информация пакетът от документи се проучва и анализира внимателно.

Правен статус

Преди всичко трябва да оцените правния статут на този апартамент: как и въз основа на какво е придобит от настоящите собственици, кога се е случило. Ако не са минали три години от придобиването, тогава се появяват два проблема. Давността не е изтекла, тоест сделката за закупуване на апартамент все още може да бъде оспорена от предишните собственици. За да сведе до минимум данъците, продавачът може да поиска да посочите по-ниска цена на апартамента в документите. По-добре е да не се съгласявате, защото ако тази транзакция бъде обявена за невалидна, продавачът няма да върне цялата сума, а ще върне само тази, която фигурира в договора.

Най-ненадеждна причина за придобиване на апартамент от собственика му е да го наследи, особено ако тригодишният срок за получаването му не е изтекъл. Ако нов наследник се появи в съда по-късно от този период, тогава рисковете на купувача ще бъдат значително намалени. Ако апартаментът често е бил продаван и купуван за кратък период от време, това е най-яркият признак за измама. По-добре е незабавно да потърсите друга опция за покупка, тъй като сега практически няма проблеми с това. Колкото повече продажби и покупки има един апартамент, толкова по-грозна е правната му история. Ако желанието за закупуване на това конкретно жилищно пространство е наистина огромно, тогава трябва да проверите не само последния продавач, но и съпруга и всички предишни собственици за последните пет години поне..