Данък върху продажбата на апартамент: характеристики, изчисляване на сумата и изисквания

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Продажбата на апартамент може да се наложи по различни причини, но в същото време всеки човек се интересува дали трябва да плаща данък при продажбата на апартамент. Всъщност, след приключване на този процес, гражданинът получава определен доход, от който трябва да бъде начислена такса. Но в същото време има определени условия, при които не е необходимо да се прехвърля данък. Всеки продавач трябва да изчисли колко време отнема да притежава апартамент, така че след продажбата му да не се налага да плащате такса. Освен това се взема предвид възможността за използване на приспадане за намаляване на данъчната основа.

Колко се облага с данък?

На първо място, трябва да разберете каква е таксата. Всеки собственик, който е продал недвижим имот или част от него, трябва да знае с какъв данък се облага продажбата на апартамент и дали е длъжен да плати тази такса.

Изчислението използва сумата, посочена в договора, съставен за продажба на обекта. Не е необичайно продавачите да искат от купувачите по-ниска сума в това споразумение,което ще им позволи да избегнат плащането на данък при използване на приспадането. Това доведе до необходимостта от изменение на закона, така че сега се взема предвид не само продажната цена, но и кадастралната стойност на обекта. Ако е по-висока от стойността, която е налична в договора, тогава размерът на данъка се изчислява по кадастралната цена.

Подобни промени са оправдани от факта, че е необходимо да се намали броят на измамните транзакции, чиято основна цел е укриването на данъци. От разкритата сума се начисляват още 13%. Данъчната основа може да намалее при използване на приспадането.

Законодателен регламент

Изискването за заплащане на данък върху доходите, получени от продажба на недвижим имот, е регламентирано от различни регулации. Те включват чл. 117 и чл. 220 от Данъчния кодекс, както и Федерален закон № 382.

Документите уточняват дали при продажбата на апартамент се дължи данък върху продажбите, как се определя таксата и при какви обстоятелства продавачите са освободени от процеса.

Кога не се плаща данък?

Има определени условия, при които хората, които продават недвижими имоти, не трябва да плащат данък върху доходите си. Данък след продажбата на апартамент не се плаща (по различни причини) само ако има доказателства за тези обстоятелства. Не е необходимо да изчислявате и плащате таксата в ситуации:

• след закупуване на апартамента, продавачът притежава апартамента повече от пет години;
• след получаване на жилище по наследство, в резултат на съставянеподарък или по решение на съда, трябва да изчакате 3 години, за да можете по-късно да продадете обекта с освобождаване от данъци;
• ако апартаментът е продаден на по-ниска цена от покупната му цена, тъй като е необходимо да се плаща данък върху дохода, но ще трябва официално да докажете, че продавачът наистина не е реализирал печалба, за която договори за покупката и продажбата на жилища се използват;
• Стойността на недвижимите имоти е под 1 милион рубли, тъй като всеки продавач на имот може да се възползва от приспадане от 1 милион рубли и именно с тази сума се намалява данъчната основа, следователно с ниска цена жилище, не е необходимо да плащате такса.

Неразумно подценяване на цената на жилищата вече не може да се прилага. Това се дължи на факта, че данъкът върху продажбата на апартамент за физически лица може да се изчисли на базата на кадастралната стойност, ако е по-висока от продажната цена на обекта.

Кога трябва да бъдат преведени средства?

Такса, дължима следващата година. Следователно, ако апартаментът бъде продаден през 2017 г. и в същото време се наложи да се изчисли и прехвърли таксата, тогава тя трябва да бъде преведена в бюджета преди 15 юли 2018 г.

Ако има забавяния, се начисляват глоби, които значително увеличават общата сума, която трябва да бъде преведена в бюджета.

Колко време отнема да притежаваш апартамент, за да не плащаш данък след продажбата му?

През 2016 г. бяха направени значителни промени, така че сега всички хора трябва да знаят как правилно да определят този период,че не носят отговорност за нарушения. Основните правила включват:

• ако имотът е закупен след 2016 г., тогава трябва да изчакате 5 години, за да го продадете, без да се налага да плащате такса;
• ако обектът е получен въз основа на други транзакции, в които получателят на апартамента не е похарчил пари, например жилище е получено по наследство или дарен въз основа на правилно изготвено дарение, тогава може да се продаде без данък след три години.

Данък върху продажбата на апартамент, притежаван по-малко от 3 години, ще трябва да бъде платен непременно. В този случай обратното броене започва от момента, когато гражданинът получи документ, потвърждаващ правото му на недвижим имот. Например, ако обект е закупен въз основа на дялови вноски, тогава обратното броене трябва да се извърши от момента, в който е извършено последното плащане.

Трябва ли да плащам данък върху дарено или наследено жилище? да, ако са минали по-малко от три години ползване на такъв имот и искате да го продадете. Да приемем, че притежавате апартамент от 3 години. В този случай данъкът върху продажбите няма да се налага да се изчислява и прехвърля, но в същото време е необходимо да се представи на Федералната данъчна служба доказателство, че наистина са изминали повече от три или пет години..

Мога ли да намаля цената?

Всеки човек, който продава недвижим имот, иска да избегне данъчното облагане. Много хора предпочитат да не плащат данък върху продажбата на апартамент с мотива, че умишлено подценяват продажбитецената на обекта, така че при използване на приспадането или изобщо няма данък, или има малка сума.

Този метод не се използва от 2016 г. Това се дължи на факта, че преди да изчислят таксата, служителите на Федералната данъчна служба сравняват два показателя, представени от продажната цена и кадастралната стойност на обекта. Изчислението се основава на сумата, която ще бъде по-голяма. Следователно избягването на данъчно облагане по този начин няма да работи. Данък върху продажбата на нов апартамент, който е закупен или получен преди по-малко от три или пет години, ще трябва да бъде платен във всеки случай.

Как да не плащате данък, ако притежавате апартамент за по-малко от 5 години?

Има определени възможности, които ви позволяват действително да не плащате тази такса, дори ако апартаментът е бил собственост на лице за по-малко от пет години. Данък върху продажбите на апартамент не се плаща при следните условия и ситуации:

• закупен имот преди 2016 г., така че все още е предмет на условието, че трябва да изчакате три, а не пет години, за да можете да го продадете без да плащате такса;
• апартаментът е получен като подарък или наследство, така че не са платени средства за него от гражданин, което води до факта, че е достатъчно да притежавате обекта само за 3 години, след което да го продадете и не плати данък;
• продавачът може да докаже, че не е реализирал печалба от две сделки в рамките на три години, така че е продал обекта на малко по-ниска цена от първоначално закупения, но при такива условия е важно продажната цена не е бил под кадастралнияцената на апартамента;
• транзакциите се извършват във връзка с евтино жилище, така че неговата кадастрална и продажна цена е под 1 милион рубли, което води до факта, че поради използването на приспадането, данъчната основа е напълно отрицателна.

Всички горепосочени условия трябва да бъдат доказани от гражданин с помощта на официални документи, поради което е необходимо да се представи съответната документация на Федералната данъчна служба.

Нюанси на продажба на апартамент, получен по наследство

Ако гражданин получи собственост по наследство, тогава той трябва да плати държавно мито, в зависимост от стойността на обекта, както и да се справи с дълга регистрация на апартамент. Освен това, за регистрацията му в имота, трябва да заплатите такса от 2 хиляди рубли. Често след регистрация човек има желание да продаде обекта. Трябва да се има предвид, че при такива условия данъкът върху продажбата на наследен апартамент ще трябва да бъде платен.

Някои фактори трябва да бъдат оценени първо:

• определя се какъв е размерът на кадастралната стойност на имота, тъй като това е индикаторът, който ще се използва за изчисляване на данъка, ако апартаментът се продаде на по-ниска цена;
• 1 милион рубли се приспада от получената сума, представена от приспадането;
• се изчислява от тази стойност от 13%, за да се определи каква сума ще трябва да бъде платена в бюджета, тъй като ако тя е твърде голяма, често е препоръчително да изчакате три години, за да продадете обекта без данък.

Кадастралната стойност все още не е изчислена за всички апартаменти. Това се дължи на факта, че той се определя само от специална комисия, състояща се от квалифицирани служители на ОТИ, следователно често този показател все още не е определен за конкретен обект. В този случай наследникът ще трябва самостоятелно да разпореди такава оценка, което води до допълнителни разходи.

Какво е предложеното приспадане?

Всеки човек, който планира да продаде апартамент или дори стая, трябва да помни, че има възможност да използва данъчни облекчения. Стандартно за всички апартаменти е 1 милион рубли. Колко данък върху продажбата на апартамента ще бъде платен в този случай?

Например, апартамент е продаден за 3,4 милиона рубли и тази сума е по-висока от кадастралната стойност на обекта. Сделката е завършена в рамките на една година след закупуването на имота. Трябва ли да плащам данък върху продажбата на апартамент в този случай? Тъй като все още не са изминали три или пет години след регистрацията на недвижим имот, таксата трябва да бъде правилно изчислена и преведена.

Първоначално се изчислява данъчната основа, за която продажната цена се намалява с размера на приспадането: 3, 4 - 1=2,4 милиона рубли. Освен това върху тази сума се начислява данък: 2,4 милиона x 13%=312 хиляди рубли.

Можете да използвате приспадането за намаляване на данъка върху продажбата на апартамент, само ако продавачът има доказателство, че първоначално е похарчил парите си за обекта. Това доказателство може да бъде предоставено от документи:

• платежни преводи, въз основа на които са преведени средстватадруга сметка, така че процедурата за закупуване на обекта е извършена изцяло през банката;
• разписка, указваща превода на средства;
• акт за приемане и прехвърляне на обект, указващ цената на този имот;
• фискални чекове, които могат да потвърдят не само покупката на жилище, но и неговото завършване.

Само след изготвянето на доказателства, можете да използвате приспадането.

Кога е подходящо да се откажете от приспадането?

Продавачът на жилище може да реши дали продажната цена ще бъде намалена със сумата на приспадането или покупната цена на имота. Например през 2016 г. е закупен апартамент за 2,3 милиона рубли. През 2017 г. се продава за 4,2 милиона рубли.

Ако използвате приспадането, размерът на данъка върху продажбата на апартамента ще бъде равен на: (4, 2 - 1) x 13%=416 хиляди рубли.

Ако използвате метод, който включва определяне на действително получената печалба, тогава размерът на таксата ще бъде: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 хиляди рубли.

Затова е препоръчително в такава ситуация да откажете приспадането, за да намалите данъка върху продажбата на апартамента. Новият закон посочва, че ако не е възможно да се потвърди покупната цена на даден обект, тогава във всеки случай ще трябва да използвате приспадане.

Приспадането се предоставя само веднъж годишно, така че ако едно лице извърши няколко транзакции наведнъж за една година, тогава се прилага възможността за намаляване на данъчната основа само за един апартамент.

Освен това, когато купувате жилище, можете да разчитате на възстановяване на данък. Изчислява се въз основа наразходи:

• сумата, за която е закупен апартаментът;
• разходи за изграждане на съоръжението;
• закупуване на земята, върху която е построена къщата;
• погасяване на лихвите по заема, ако е издаден ипотечен заем за закупуване на жилище.

Максималното приспадане на имущество се предоставя в размер на 260 рубли. до 390 хиляди рубли могат да бъдат върнати от покупната или строителната цена, както и за лихва по ипотека.

Как се изчислява кадастралната цена на обект?

Много хора не знаят за новостите в законодателството, затова се опитват да намалят данъчната основа, като продават недвижими имоти на ниска цена. Те преговарят с купувачите, така че договорът да съдържа сума, която не надвишава 1 милион рубли. При използване на приспадането се оказва, че данъчната основа е представена с отрицателна стойност.

Но сега данъчните власти в такава ситуация използват не само индикатора, който е посочен в договора за продажба, но и кадастралната цена, за да определят данъка върху продажбата на апартамент. Законът посочва, че ако кадастралната стойност надвишава наличната стойност в документа, тогава таксата се изчислява върху нея.

Например, гражданин купи апартамент за 1,5 милиона рубли. Кадастралната му цена е 1,3 милиона рубли. След една година собственост, човек решава да продаде обекта за 1,6 милиона рубли. Той се съгласява с купувача, че договорът трябва да посочва сумата от 900 хиляди рубли. При изчисляване на данъка служителите на Федералната данъчна служба вземат предвид кадастралната цена на обекта, тъй като тя е по-висока от продажната цена. В този случай, когато се използва приспадането, размерътданъкът ще бъде равен на: (1, 3 - 1) x 13%=39 хиляди рубли.

Нюанси при съставянето на декларация

Ако дадено лице притежава недвижим имот по-малко от датата на падежа, той трябва не само да изчисли и заплати таксата, но и да състави и подаде декларация до Федералната данъчна служба. Не е необходимо да генерирате този документ в ситуации:

• апартаментът не се продава, а се заменя или дарява на друго лице, тъй като обектът се прехвърля безплатно или без да получи допълнително плащане, така че гражданинът просто няма доход, от който да се начислява данък;
• продаваният обект е принадлежал на лице за повече от три или пет години, в зависимост от начина, по който е придобит.

В други ситуации е важно не само да платите данък, но и да подадете декларация. Това е необходимо само ако данъчната основа е положителна.

Важно е да се разбере не само дали гражданите плащат данък върху продажбата на апартамент, но и как се формира декларацията. Правилата за неговата компилация включват:

• посочете периода, за който е генериран документът;
• е регистрирана лична информация за данъкоплатеца;
• въвеждат се данни за това как е получен апартаментът, колко време е бил на разположение на гражданина, на каква цена е закупен и продаден;
• въведете информация за приложимото приспадане;
• дава правила за изчисляване на данъка.

Въз основа на информацията от декларацията се заплаща такса.

Как се подава декларацията?

Документът е представен вFTS по различни начини:

• посещение на офиса на Федералната данъчна служба за предаване на документа на специалист, след което се предоставя уведомление и данъчна разписка;
• изпращане на документация по пощата;
• използване на интернет;
• с помощта на посредник, който трябва да има нотариално заверено пълномощно.

Не е необходимо да съставяте документ, ако резултатът от изчислението е, че не е необходимо да плащате данък. Това включва случаите, когато след използване на приспадането се получава отрицателна стойност на данъчната основа, тъй като този факт не трябва да се доказва от данъкоплатеца на основание чл. 229 НК. В него се посочва, че ако доходът не се облага с данък, тогава той може да не се отчита от данъкоплатците.

Отговорност за неплащане на таксата

Ако данъкоплатецът направи грешка или просто целенасочено не плати данък върху доходите на физическите лица след продажбата на апартамента, това води до факта, че гражданинът е подведен под административна или наказателна отговорност.

Мярката на отговорността зависи от тежестта на престъплението и размера на данъка. Следователно може да бъде наложена глоба до 100 хиляди рубли. или дори лишаване от свобода до три години. Поради това е необходимо да се подаде своевременно декларация преди 30 април, както и да се заплати таксата преди 15 юли. Ако няма средства на 16-то число, тогава се начислява неустойка от 5% за всеки месец забавяне, така че след шест месеца ще трябва да платите не само данъка, но и 30% от него. Минималното ниво на такава глоба е 1 хиляди рубли.

По този начин всеки човек трябвазнаете какви данъци трябва да плащате при продажба/купуване на апартамент, за да правите навременни вноски в бюджета. Това ще избегне значителна отговорност за сериозни нарушения. В същото време трябва да разберете условията за собственост, възможността за използване на приспадането и други нюанси на изчислението.