Как да си купя апартамент в Москва? Закупуване на апартамент: документи

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Столичният пазар на недвижими имоти беше и остава най-динамичният и атрактивен. Високото търсене на жилища в Москва остава във всички сегменти, но по отношение на ликвидността на първите места са апартаментите. В тази връзка е актуален въпросът как да си купите апартамент в Москва без рискове и при най-изгодни условия. Отговорът не може да бъде еднозначен, тъй като операция от това ниво изисква да се вземат предвид много нюанси, които влияят на формата на транзакцията, процедурата за съставяне на договор, подхода към избора на самия обект и т.н.

Подготвителен анализ

Преди да подпишете необходимите документи и да извършите разплащания със собственика на апартамента, трябва да разберете редица факти, знанието на които ще гарантира, че сделката е чиста. На първо място, това е надеждността на собственика: неговият разум и компетентност са основната основа, в съответствие с която се извършва покупката на апартамент. Документите в този случай могат да бъдат както следва:

• Споразумение за дарение.
• Информация за психоемоционалното състояние на собственика.
• Разрешителни сертификати (от деца, роднини, други притежатели на авторски праванедвижими имоти).
• Воля.

На този етап не е толкова важно да се определи коректността на непосредствените законови права върху апартамента, а да се анализират възможни косвени фактори, които в бъдеще могат да станат причина за прекратяване на сделката.

Проверка на апартамента

На този етап от предварителна подготовка за сделката е важно да се прецени колко чист е самият имот от правно и техническо отношение. Известно е, че големите потоци от сменящи се собственици в мегаполисите усложняват "биографията" на жилищата. Ето защо всеки брокер, обяснявайки как да закупите апартамент в Москва, съветва внимателно да проверите информацията за ремонтите, преустройството и състоянието на комуникационните мрежи.

Освен това трябва да се проверят документите за собственост, включително сертификати от паспортната служба и ОТИ. Има случаи, когато продаваните апартаменти са заложени на кредитни институции, така че ще бъде полезен задълбочен одит на правния статус на недвижимите имоти. Същото важи и за техническото състояние на обекта: важно е не само да знаете как да купите апартамент в Москва без правни рискове, но и да го получите във формата, в която твърди продавачът. Често сериозни дефекти в ремонта се откриват още по време на експлоатация, така че цялостният анализ е необходимо условие за подготовка за сделка.

Проверка на извлечението от USRR

Един от основните източници на надеждна информация, въз основа на която купувачът може самостоятелно да провери данните за конкретен обект,е държавният регистър (EGRP), в който се вписват правата върху недвижими имоти и сделките с тях. Сертификатите се издават дори без да се информира собственикът, от когото се планира покупката на апартамент. Документите от USRR са официални и съдържат информация за собственика на апартамента. Също така от извлечението можете да разберете правното основание, на което продавачът е станал собственик на имота.

Обработка на сделка

Процедурата по отношение на обработката на документи за покупка може да бъде разделена на две части: фиксиране на плащането и съставяне на договора. Препоръчително е плащането да се извършва в безналичен формат. В случаите, когато жилище се закупува от физически лица, направените изчисления се потвърждават както с акт, така и с разписка, в която се отбелязват всички данни за финансовата транзакция, тоест кой на кого е превел парите и колко.

Втората част се възприема от повечето граждани като изпълнение на договор от нотариус. За съжаление, това не е напълно правилно разбиране за това как да купите апартамент в Москва без риск от правни проблеми в бъдеще. Всъщност сделката за покупка може да бъде фиксирана в обичайната писмена форма, но трябва да бъде удостоверена в столичния Rosreestr. И едва тогава в допълнение към договора се представят нотариални удостоверения и извлечение от домашния регистър.

Препродажба и нова сграда: функции за закупуване

И двете опции включват определени рискове при сключване на сделка. Ако планирате да закупите втори дом, тогава трябва да се обърне специално внимание на юридическитеистория на обекта. Колкото по-стара е къщата, толкова по-вероятно е имота да е имал голям брой собственици, така че текущото състояние на имота трябва да се анализира подробно.

Не е толкова просто с апартаментите в нови сгради. Желаещите да станат собственик на недвижим имот, като са издали правата на участник в споделено строителство, трябва първоначално да се уверят в надеждността на предприемача. Задължителният списък с документи, с които купувачът трябва да се запознае, включва разрешение за строеж, права на собственост върху обекта и декларация за проект. Въпреки всички недостатъци и рискове на сътрудничеството с предприемачи, които не са завършили строителството към момента на сделката, закупуването на апартамент в нова сграда има две значителни предимства: цената на такива обекти е средно с 25% по-ниска, а историята на корпусът е напълно чист.

Покупка без начален капитал

Първото нещо, за което мислят хората, които нямат достатъчно пари, за да си купят жилище, са ипотечните заеми. За съжаление днес няма заеми без авансови вноски в чист вид. Повечето от програмите са насочени към обезпечаване на съществуващи недвижими имоти под формата на обезпечение, но дори и тук има някои нюанси. Например закупуването на апартамент с ипотека обикновено е невъзможно без стабилен доход и чиста кредитна история.

В някои случаи семействата могат да използват капитал за майчинство. Помощта от държавни банки се превръща в добра и надеждна помощ за подобряване на жилищните условия, но самият купувач на апартамента ще трябва да инвестира до 15% отстойност на обекта.

Планът за вноски може също да стане алтернатива на ипотеката. Днес тази опция за покупка е повече свързана с инструментите на маркетолозите, отколкото с банковите услуги, но на московския пазар на недвижими имоти е съвсем реалистично да получите шестмесечна вноска при условията на плащане на 50% от цената. Разбира се, закупуването на апартамент с ипотека включва много по-дълги срокове на плащане, но пакетът от документи за получаване на заем е по-обширен.

Ако сравним програмите по лихвени проценти, вноските ще бъдат по-малко привлекателни. Така че, ако срокът на пълно плащане е предвиден за по-малко от 10 години, тогава размерът на допълнителната инвестиция може да надвиши 15%. При ипотеките лихвените проценти са много по-благоприятни.