Сравнителен подход. Методи за определяне стойността на недвижими имоти

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

В световната практика в областта на оценката на недвижими имоти се използват три подхода:

• сравнителна или пазарна;
• скъпо;
• печеливши.

Изборът на методология до голяма степен зависи от обекта на оценка и реалната ситуация, която се е развила около определен вид недвижим имот. Въпреки това, сравнителният подход при определяне на приблизителната стойност все още се счита за най-надеждния начин.

Основни принципи за сравнителен анализ

Сравнителният подход е набор от методи за определяне на пазарната стойност на имот. Оценяваният имот се сравнява с подобни имоти.

Оценката се основава на следните принципи:

• Търсене и предлагане. Тези два индикатора са неразделно свързани, ограничен брой оферти генерират определено търсене и обратно, колкото повече оферти, толкова по-малко търсене.
• Замяна. Никой купувач няма да плати повече, ако имот с подобни характеристики струва по-малко.

Концепцията за пазарна стойност е почти идентична с концепцията за равновесна цена. Равновесната цена е съвкупност от количествени характеристики иценови фактори, които определят търсенето и предлагането на сравнявания артикул.

Основни критерии за избор на сравними имоти за оценка на недвижими имоти

Има огромен брой елементи, които се вземат предвид при сравнителен анализ и тяхната комбинация е почти безкрайна. Следователно анализът е ограничен до определен брой фактори, които пряко влияят върху ценообразуването.

Елементи за сравнение. Качество на правата

Всяко обременяване или сервитут води до намаляване на стойността на оценявания имот. Тоест всяко ограничение в правото на собственост е намаляване на цената. Ако оценяваният обект няма такива недостатъци в сравнение със сравними обекти, тогава цената, напротив, се увеличава.

За парцелите наличието на сервитут не е единственият намаляващ фактор. При оценката на стойността е много важно, прехвърля собствеността върху земята или правото на наем, трайно ползване. Последните две права се наричат редуциращи фактори. Много е важно дали земята има определени ограничения за по-нататъшни транзакции с нея.

Условия за продажба

Такива условия се вземат предвид, ако оценяваният обект наистина има отличителни черти при продажба.

Несъстоятелността е редуциращ фактор, тоест продавачът бърза да извърши сделка за покупко-продажба, тъй като времето на експозиция на обекта на пазара на недвижими имоти е очевидно намалено в сравнение с подобни обекти.

Оценката също е значително повлияна от семейните връзки, партньорстватавръзка, въпреки че е трудно да се оценят тези рискове.

Ако продавачът и купувачът са свързани чрез лизингови отношения и се планира да се сключи договор за покупко-продажба между тях, тогава за да се спестят данъчни плащания, разбира се, прогнозната цена ще бъде подценена. В този случай има само една мотивация - тъй като страните по сделката са свързани с други непазарни отношения, следователно продавачът всъщност кредитира купувача. Подобна ситуация се развива, ако транзакцията е при условията на опцията.

Перспективата за получаване на държавни субсидии за развитие на инфраструктурата може да доведе до увеличаване на прогнозната стойност на жилищните имоти. Размерът на очакваните облекчени заеми се определя от разликата между облекчени и пазарни заеми.

Пазарни условия

Може да се приложи корекция надолу, ако има значителна разлика между пазарната стойност за подобен имот и експертния имот.

Промяна във функционалността също може да бъде взета предвид при оценката, тъй като засяга баланса на търсенето и предлагането.

Местоположение на имота

Стойностни драйвери	Понижаващи разходите фактори
Престиж на квартала Статус на други собственици на жилищни имоти Резервирана зона Наличност на паркинг Достъп до магистрали Наличие на архитектурни паметници и други атракции Зона за отдих близо до недвижими имоти Уникални архитектурни характеристики на сградата	Разстояние от центъра на града Няма хранителни магазини на пешеходно разстояние Отдалеченост от училище и предучилищни институции Лоша екологична ситуация в региона Наличие на заводски и складови предприятия в близост до имота, депа

Физически фактори (за земя)

Сравнителният подход при оценката на парцел включва събиране на характеристики за имота:

• размер;
• форма;
• геология;
• топография;
• ниво на готовност, тоест дали земята е почистена от растителност, дали нередностите са отстранени;
• качествени показатели за почвената покривка.

Най-забележимо е наличието или отсъствието на хълмове или склонове, скални образувания или ровове. Също така е важно каква е носещата способност на земята, нейната здравина, наличието на подпочвени води. Много е важно дали има информация за възможното поява на минерали. Ако информацията се потвърди, тогава земята определено ще има тежест в бъдеще.

Общи характеристики на обекта, който ще бъде оценен

Подходът за сравнение на пазара е изследване на характеристики, които увеличават стойността на обектите. Те включват:

• размер на сграда или стая;
• височина на сградата;
• наличност и площ на спомагателните съоръжения;
• височина на тавана.

Материалът, от който е изградена сградата, също има значение, колкото по-модерна и надеждна е тя, толкова по-висока е стойността на имота. Не на последно място е общият вид на цялата сграда, наличието на ремонт и удобен вход. Ако входът е откъм двора, тогава това ще бъде понижаващ фактор.

Липсата на ремонт е причина за изменение на доклада за оценка. Такова изчисление се прави въз основа на разходите за ремонтни или възстановителни работи, като се отчита печалбата, която предприемачът ще получи от инвестиране в строителство или ремонт.

Икономически фактори

Сравнителният подход в недвижимите имоти отчита възможните спестявания на енергийни ресурси по време на експлоатация. Постоянното увеличаване на разходите за комунални услуги кара хората непрекъснато да мислят за пестене и използване на алтернативни източници на енергия.

Този фактор е особено важен, ако обектът е закупен за по-нататъшен лизинг. Колкото по-високо е съотношението на приходите към разходите, които ще отидат за експлоатацията на сграда или помещение, толкова по-малък е размерът на възвръщаемия капитал в нетния доход от наем на недвижими имоти.

Тази категория включва и индикатора за наличието или липсата на измервателни уреди, дали са взети мерки за минимизиране на топлинните загуби.

Други индикатори

Оценката включва отчитане на наличието или отсъствието на обслужващи елементи. Най-простият пример е дали къщата има асансьор или не. Наличието или пълно или частично отсъствие на всички комуникации,по-свързани с локалната система. Ако има твърде много недостатъци, тогава се извършва корекция надолу. Оценката на недвижими имоти се извършва по различни показатели.

Стъпки на изчисления

Всички сравнителни изчисления се базират на информация от отворени източници за скорошни транзакции с подобни недвижими имоти.

Стъпки за оценка:

1. Изучаване на подобни оферти в конкретен сегмент на имоти, идентифициране на сравними имоти, които са били продадени наскоро.
2. Събраната информация се анализира и всяка оферта се сравнява индивидуално с оценявания имот.
3. Идентификация на ценовите характеристики, изменения в доклада за оценка.

Съгласуване на коригираната цена и извеждане на крайната цена чрез сравнителен подход.

Предимства на сравнителния подход

На първо място, методът ви позволява да отразявате мнението само на типичните купувачи и продавачи.

Оценката се отразява в текущите цени, като се вземат предвид промените във финансовите условия и дори инфлационните процеси. Оценката винаги е статично обоснована.

За да оцените конкретен имот, не е необходимо да изучавате целия пазар на недвижими имоти, а само подобни имоти. Техниката е много проста, с надеждни резултати.

… и недостатъци

• Доста трудно е да се разбера действителните цени.
• Пълна зависимост от активността и стабилността на пазара на недвижими имоти.
• Трудност присъгласуване на данните, ако подобни обекти се различават значително по отношение на продажбата.

В приключване

Същността на сравнителния подход при оценката на недвижимите имоти е ясна както за купувача, така и за продавача. Техниката позволява на страните да проучат пазара на недвижими имоти и да се уверят, че не са загубили. Оценката може да се извърши въз основа на вече извършени транзакции или на оферти от други продавачи. Във всеки случай сравнителната техника е систематизиране и съпоставяне на данни за подобни недвижими имоти. Основното е, че при избора на подобни обекти за сравнение трябва да се вземат предвид специални или необичайни фактори, например заплахата от изземване на обезпечение, промени в разпоредбите на местно ниво или неспазване на условията на договора за заем, наличието на принудителни елементи.