Проблеми с ипотечното кредитиране в Русия

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Концепцията за "ипотека" се появи на руски не толкова отдавна. Малко хора обаче знаят, че услугите за предоставяне на жители на страната на парични заеми за закупуване на жилища съществуват от 1917 г. Струва си да се каже, че в онези дни подобни операции бяха много популярни, тъй като такива транзакции бяха строго регулирани. Въпреки това, когато започнаха да се раздават жилища, тази практика беше загубена и беше възобновена сравнително наскоро.

Днес, за съжаление, подобни транзакции се свързват сред гражданите с най-неприятните неща. Това не е изненадващо, защото сега въпросите на ипотечното кредитиране в Русия и перспективите за развитие на този вид услуги са доста остри. Какво се случва с кредитите. Защо сега са по-малко популярни и получават толкова много критики?

Собствени недвижими имоти и субсидии на граждани

На първо място, проблемите на ипотечното кредитиране започват с факта, че днес само 10% от гражданите имат собствена жилищна площ, която в обща площ надвишава 18 m² на човек. Въз основа на това само 1% от хората могат да купуват недвижим имотспечелени пари.

В крайна сметка гражданите не виждат друг изход, как да получат ипотека, макар и при най-неизгодни условия. В същото време, въз основа на икономическата ситуация, повечето от кредитополучателите трябва да получат държавна подкрепа. Това обаче не винаги е възможно поради огромния брой хора в страната, които желаят да получат държавни субсидии. Към днешна дата повече от 20 милиона граждани на Руската федерация искат да получат ипотека. Въз основа на тези луди цифри става очевидно, че разработчиците трябва постоянно да строят къщи, което също е почти невъзможно да се направи за толкова кратко време.

Основният проблем на ипотечното кредитиране в Русия е, че при това състояние на нещата държавата ще може да осигури на всички нуждаещи се жилища по социални програми само за 26 години.

Заслужава си да се има предвид, че законодателната рамка за ипотечното кредитиране в страната все още е доста сурова. Следователно възникват допълнителни проблеми както с жилищните кредити, така и с предоставянето на субсидии.

Инфлация

Изглежда, каква е връзката между подобрената икономическа ситуация в страната и проблемите на развитието на ипотечното кредитиране? Да, всъщност преди около 15 години ситуацията в държавата беше много тежка и нивото на инфлация в истинския смисъл на думата излезе извън мащаба. Днес ситуацията изглежда много по-положителна, но все още е далеч от пълна стабилност. На първо място, това се отнася до кредитната система.

Поради нестабилна ситуацияГражданите просто не искат да държат парите си в банки. Съответно държавните кредитни организации просто няма откъде да вземат пари, за да предоставят заеми на населението. Това също води до по-високи годишни лихви и други неблагоприятни условия за кредитиране.

В крайна сметка ипотечните кредити не се превръщат в масов продукт, а в услуга, която не всеки може да си позволи.

Обща икономическа ситуация

Всеки знае, че ипотеката е заем, който се изплаща след доста дълъг период от време. По правило такъв заем се отпуска за период до 20-30 години. Оттук възникват проблемите с ипотечното кредитиране в Руската федерация.

Факт е, че банките, които предоставят такива дългосрочни заеми, трябва да имат поне някаква гаранция за плащания, за да не загубят икономическата си стабилност. От своя страна самите кредитополучатели също искат да бъдат сигурни, че ще могат да изплатят жилището, за което вече са направили доста впечатляваща първоначална вноска. Но как да получите някакви гаранции, ако доходите на населението се променят периодично? Това води до финансови възходи и падения, които от своя страна са тясно свързани с общата икономическа ситуация по света.

Въз основа на това кредитните организации са принудени да вземат предвид рисковете и в случай на неплащане на заема да събират глоби от кредитополучателя. Ето защо не всеки може да получи ипотека днес, тъй като в случай на забавяне или невъзможност за погасяване на взетия заем, човек трябва да предостави други ресурси, които банката може да вземе предвиднеплатен дълг.

Ниска платежоспособност на гражданите

Ако говорим за проблемите и перспективите за развитието на ипотечното кредитиране, тогава трябва да разберете, че тази индустрия пряко зависи от самите жители на страната, или по-скоро от нивото на техните приходи. Днес повече от 60% от населението се нуждае от подобряване на жилищните условия. Изглежда, че ипотеката може да бъде истинско спасение за тези хора. Но, за съжаление, не всеки може да предостави на банката необходимите документи, потвърждаващи нивото на приходите.

Съгласно условията на ипотечното кредитиране, заем се предоставя на лице, ако месечната вноска е не повече от 40% от официалния доход на гражданина и неговите близки. По този начин, ако всеки месец кредитополучателят плаща около 30 хиляди рубли, тогава той трябва да спечели най-малко 75 хиляди рубли.

За съжаление днес средната заплата не достига това ниво. Това води до допълнителни проблеми при жилищното ипотечно кредитиране. Много граждани, в опит да получат желан заем, посочват завишени заплати в сертификати и след това не успяват да се справят със задълженията по заема.

Монополизиране на пазара

Основният пазар на жилища в Русия все още е "непрозрачен". Няма толкова много фирми, които се занимават със строителството на къщи и следователно практически няма конкуренция между компаниите. Поради това разработчиците могат да си позволят да поддържат цените на недвижимите имоти на доста високо ниво, коетоводи до виртуална монополизация и по-високи ставки за първоначални и последващи вноски по заеми.

Съответно, единственото решение на проблемите на ипотечното кредитиране е намаляването на цените за нови сгради. За да се случи това е необходимо развитието на строителния пазар. Ако в страната се появят нови компании за разработчици, това не само ще намали цената на жилищата, но и ще осигури ползи за населението. Само тогава ипотеката ще стане публичен продукт.

Методи за инвестиране

Продължавайки да разглеждаме проблемите на ипотечното кредитиране, си струва да се има предвид, че парите, идващи в банките от физически лица, обикновено се съхраняват там за не повече от 1 година.

Държавният бюджет и финансовите институции просто нямат достатъчно пари за предоставяне на преференциални субсидии. За да се създадат държавни програми за подкрепа на населението при ипотечни кредити, е необходимо да се стабилизират фондовите пазари. Това означава, че проблемите с ипотечното кредитиране в Русия ще бъдат частично разрешени, след като ценни акции и книжа започнат активно да се продават и купуват.

Това може да бъде добра "храна" за финансови институции, които предоставят заеми за закупуване на жилище. Тъй като в този случай банките ще получават пари не от физически, а от юридически лица, тогава средствата ще се съхраняват (съответно и обръщат) за по-дълъг период от време.

Правила за миграция

Всички знаят това в столицата и големите градове на Русияживотът е много по-добър, отколкото в регионите. Ето защо не е изненадващо, че хората предпочитат да се преместят на места с по-просперираща и стабилна ситуация. Всяка година огромен брой мигранти от цялата страна се втурват към Москва, Санкт Петербург и други мегаполиси. В тази връзка нараства и търсенето на жилища, което води до още по-голямо поскъпване на апартаментите. Съответно лихвите по кредитите също се повишават, а населението е изправено пред нови проблеми с ипотечното кредитиране.

За решаването им трябва да се предприемат комплексни мерки, които да засегнат не само строителните и кредитните организации, но и да бъдат насочени към подобряване на микроикономиката на страната. Разбира се, подобни глобални проблеми не могат да бъдат разрешени за една нощ.

Брой социални програми

Жилищните заеми са един от инструментите, които са предназначени за решаване на проблема с ипотечното кредитиране. Към днешна дата има редица дейности, насочени към подобряване на условията за млади семейства, учители, военнослужещи и други слоеве от населението. Въпреки това, според статистиката, повечето от тези програми се нуждаят от някои сериозни подобрения.

Вече се разработват допълнителни субсидии за млади лекари и многодетни семейства. Но лошата новина е, че повечето финансови институции просто не се интересуват от подобни програми, тъй като в този случай приходите им ще намалеят. Единствената ситуация, когато банката отива за социално ипотечно кредитиране, е когато финансовите загуби се компенсират от самата държава.

По този начин проблемите на развитието на ипотечното кредитиране в Русия наистина са от глобален характер и е просто невъзможно да се решат моментално. Въпреки това държавата предприема активни мерки за намаляване на лихвите по жилищните кредити.

През последните няколко години огромен брой банки бяха включени в списъка на тези, които предоставят подобни услуги на населението. Много от тях предлагат по-изгодни условия, а хората имат избор. Това предполага, че държавата е оценила всички съществуващи проблеми на ипотечното кредитиране и вече са очертани начини за решаването им. Следователно жилищата скоро ще бъдат по-достъпни за руските граждани. С развитието на социалните програми и появата на нови строителни фирми ситуацията с покупката на недвижими имоти постепенно се стабилизира.

Перспективи за развитие на ипотечните кредити

Ако говорим за бъдещето на жилищното кредитиране, тогава всичко зависи пряко от търсенето. Тъй като днес няма алтернатива, която да замени ипотеката, лесно е да се заключи, че с времето популярността на тази посока само ще расте.

Говорейки за проблемите и перспективите за развитие на ипотечното кредитиране, повечето експерти правят доста оптимистични прогнози. Засега обаче фокусът е основно върху средните мениджъри, чиито заплати са по-стабилни.

Ако говорим за колебания на курса, днес те са с 5% по-високи от процента на инфлация. С резкия си спад банките ще имат финансови проблеми, които могат да доведат донедостиг на ипотечни програми.

Заслужава си да се има предвид, че сега, с ипотечното кредитиране, финансовите институции са застраховани срещу възможни рискове чрез обезпечение на имущество. Това обаче не ги предпазва от евентуален фалит на кредитополучателя. Ако възникне неизпълнение, тогава застраховката на лицето, което е взело заема, ще покрие само част от главницата на заема. Въз основа на това финансовата структура рискува повече от самия гражданин. Ето защо е важно да се вземат предвид всички кредитни рискове и да се разработят подходящи програми.

Начини за решаване на проблеми

Ако банките са сигурни в 100% компенсация за възможни загуби, тогава кредитополучателите няма да бъдат обект на толкова строги изисквания за получаване на ипотека и първоначалната вноска може да бъде значително намалена..

Днес, за да подсигурят активите си, финансовите институции изискват от кредитополучателите да плащат частична вноска за жилище, която се плаща при кандидатстване за кредит и възлиза на около 30% от стойността на целия апартамент. Разбира се, не всеки може да депозира такава сума наведнъж. Това принуждава гражданите да наемат апартаменти, вместо да теглят дългосрочни банкови заеми.

В САЩ този проблем вече е решен и днес американските банки издават заеми без първоначални вноски, тоест 100% от цената на апартаментите. Това стана възможно веднага след разработването на системата за ипотечни рискове. Ако тази практика започне да работи в Русия, след известно време местните банки също ще започнат да издават по-големи заеми.

Не всичко обаче е толкова просто. Говорейки за ипотечното кредитиране, проблемите и перспективите за тяхното решаване, не бива да забравяме и пазарните рискове. Факт е, че има възможност за рязко намаляване на цената на жилищата. Тази ситуация ще се отрази негативно както на кредитополучателя, така и на кредитната институция.

При закупуване на жилищно пространство всеки иска да е сигурен, че с течение на времето стойността му не само няма да падне, но ще се увеличи значително. Благодарение на това след 10 години можете да направите доста добра сделка, като продадете апартамент. Подобна ситуация също е неизгодна за банката, тъй като в този случай тя ще бъде принудена да намали годишния лихвен процент. Следователно, докато има стабилност на пазара на недвижими имоти, ще бъде трудно да се постигнат оптимални условия за кредитиране в тази област.

Освен това си струва да се обърне внимание на такова нещо като ликвиден риск. Това означава вероятността банката да не бъде в състояние да изпълни задълженията си в определения срок поради дисбаланс на съществуващите активи. В този случай задълженията няма да са достатъчни за необходимите плащания.

Такива ситуации се случват, защото ипотечните заеми се формират от краткосрочни заеми и депозити. А те от своя страна не са склонни да съставят граждани.

По този начин ще бъде възможно да се постигне стабилност в областта на ипотечното кредитиране само когато този проблем бъде разгледан във всички посоки, описани по-горе. Колкото повече граждани ще теглят ипотеки, депозити и малки заеми, толкова повече ресурси ще разполагат финансовите институции.организации. Същото важи и за строителните фирми, както и за правителствените програми, които бавно започват да се развиват.