Определяне на реда за ползване на апартамент в обща собственост. Жилищен въпрос

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

В живота има ситуации, в които хора, които са непознати един на друг, са принудени да живеят на една и съща територия. Това могат да бъдат например съпрузи, които са се развели, но продължават да живеят в същия апартамент, тъй като нямат друго жилище, няколко наследници, които са получили апартамент от наследодателя, и това не винаги са роднини и т.н.

Не желаят да се откажат от своята част от жилището, те трябва да живеят заедно. На тази основа често възникват спорове, недоразумения, упреци, претенции и скандали. Изходът от тази ситуация може да бъде определянето на процедурата за използване на апартамент в обща собственост. Ще говорим за това в статията.

Кога имате нужда от жилищна поръчка?

Обикновено дяловете в апартамент принадлежат на роднини, които са го наследили, или съпрузи, които са се развели. И в двата случая гражданите всъщност не са членове на семейството и не водят общо домакинство. Това повдига въпроса за дефиниранетопроцедурата за ползване на апартамент в обща собственост.

Най-добре е да установите този ред сами на доброволни начала. За целта се сключва писмено споразумение, в което собствениците уговарят всички моменти на ползване на апартамента. Най-добрият вариант би бил този документ да бъде заверен от нотариус.

Например Александър и Светлана Иванов живееха в апартамент, който купиха заедно след сватбата. Няколко години по-късно двойката се раздели и раздели имота. Нито Александър, нито Светлана обаче нямаше къде да живеят, а изкупуването на дела на съпруга също беше невъзможно за тях. В тази връзка те трябваше да живеят заедно на една и съща територия.

Апартаментът беше двустаен с отделни стаи. Следователно те нямаха проблеми с използването на тези помещения. Но по отношение на кухнята и банята не можаха да се съгласят. Александър често водеше приятели у дома, с които пиеше алкохол. Още повече, че не ги заведе в стаята си, а се настани при тях в кухнята. Естествено, това не хареса на Светлана. Но Александър също имаше недоволство от факта, че Светлана сушеше нещата в банята. В резултат на това бившите съпрузи трябваше да сключат споразумение, според което Александър спря да води приятели и да остане в кухнята, а Светлана вече не сушеше дрехите в банята.

Как може да се използва частична собственост?

Установяването на процедурата за ползване на апартамент в обща собственост се влияе от различни фактори, по-специално:

• Акции.
• Брой дневни. Ако има достатъчно от тях за всеки от собствениците - това е едно, а когато собствениците са повече, тогава е много по-трудно да се определи подходящия ред.
• Брой жители. Така че, ако има двама от тях (бивши съпрузи, които са собственици), но с тях живее непълнолетно дете, тогава на съпругата се разпределя стая с повече квадратни метра.
• Жителите имат ли други места за настаняване.
• Наличието на семейни връзки между жителите.
• Оформление. Често в апартаменти - проходни стаи. Естествено, никой не иска личното му пространство постоянно да нахлува от други наематели.

Идеален е случаят, в който броят на отделните стаи е не по-малък от броя на собствениците. След това на всеки от тях се разпределя стая, а общите части продължават да се споделят. В този случай се получава общ апартамент.

Но ако апартаментът е в споделена собственост и не е възможно да се разпредели стая на всеки наемател, например в случай на апартамент отнушка, тогава е най-добре един собственик да изкупи дела от друг. Обикновено този, който притежава голям дял, изкупува по-малък. Но може да има и други опции за изкупуване. Също така собствениците могат да се съгласят, например, периодично да използват апартамента. След това, през определен период, един от тях живее там, който след това напуска и друг собственик се нанася в апартамента за определен период от време.

Как да определим подходящата поръчка?

При определяне на поръчкатаползването на апартамент в обща собственост трябва да отговаря на правилата, които наемателите установяват за себе си и помежду си. Те могат да бъдат установени или установени.

Първият вариант възниква, когато се е развил определен начин между собствениците както на експлоатацията на стаи, така и на общи части (кухня, баня, баня, коридор). В този случай тази поръчка е подходяща за всички и никой не иска да променя нищо.

Ситуацията е по-сложна в случаите, в които собствениците имат претенции един към друг. След това трябва да се опитате да разрешите проблемите чрез преговори. Ако не можете да се споразумеете за нищо, тогава трябва да отидете в съда.

Определянето на реда за ползване на апартамент в обща собственост означава, че всеки от собствениците притежава определена стая или част от нея, основно пропорционално на своя дял от собствеността. Предвидени са и правила за ползване на кухнята, банята и другите общи части.

Разбира се, най-добре е делът на всеки от собствениците на апартамента да бъде разпределен в натура или делът да бъде изкупен. Но това не винаги е постижимо. Понякога е необходимо да се извърши преустройство при разпределяне. В случай на къща е много по-лесно да се реши проблемът, отколкото с апартамент, когато е почти невъзможно да се направи това. Освен това собствениците не винаги разполагат с пари, за да изкупят акциите си. Следователно те трябва да се споразумеят за поръчка, която е подходяща за всички.

Има 2 варианта за разпределяне на дял в натура в апартамент. Това е:

• Постигане на доброволно споразумение.
• Решаване на проблема чрез съдаорган.

Много по-добре е да преговаряте помежду си сами, тъй като това помага да се поддържат добри отношения между жителите. Освен това ще отнеме много по-малко време, отколкото да отидете в съда. В този случай наемателите сами решават кои помещения на кого ще отидат и как ще се използват общите части. Постигнатите споразумения се консолидират чрез сключване на писмено споразумение.

Ако не е възможно да се споразумеят, тогава страните нямат друг избор, освен да се обърнат към съда. Но дори и в този случай е необходимо да се спазва процедурата, при която следва да се следва досъдебното уреждане на спора. За тази цел трябва да се свържете с други собственици с предложение за сключване на споразумение. По-добре е да изпратите документа с препоръчана поща по пощата. Разрешено е да го прехвърлите лично, но адресатът трябва да подпише факта на получаване. Това е доказателство за опит за мирно разрешаване на проблема.

Споразумението не трябва да бъде нотариално заверено. Можете дори да се ограничите до устни споразумения. Ако обаче една от страните наруши постигнатите договорености, това ще бъде много трудно да се докаже. Освен това страните могат да се споразумеят за продажба на апартамент в обща собственост.

Сключване на споразумение

Ако собствениците вече живеят заедно от известно време, вече е установена определена процедура за ползване на помещението и няма оплаквания един срещу друг, това означава, че са постигнати устни споразумения. Но за да се застраховате за в бъдеще, например, ако някой реши да се промениустановен начин на живот, струва си да се сключи споразумение в писмен вид. За тази цел текстът описва условията, при които всеки наемател ще използва и как ще се използват общите части.

Документът ще стане правно обвързващ, след като всеки наемател подпише споразумението. Възможна е и връзка с нотариус. Тогава документът ще получи още повече "тежест". Но в живота подобни споразумения, за съжаление, рядко се сключват. При наличие на мир това просто не възниква, а при наличие на взаимни упреци и претенции страните по правило не могат да се споразумеят и да се обърнат към съда.

Ако се реши апартаментът да се продаде или да се изкупи част от него, се сключва договор за продажба на дял от апартамента. Това често води до дебат за цената. За да избегнете спорове, струва си да се обадите на оценител на недвижими имоти, който ще определи реалната цена.

Определяне на заповедта чрез съда

Основно условие за установяване на съответния ред е местоположението на апартамента в обща обща собственост. Делът в стаята, общия апартамент вече е разделен. Там всеки от собствениците е едноличен собственик на отделно помещение или част от него. Следователно можете да отидете в съда само за определяне на реда на работа на кухнята, банята и други подобни места.

Друго условие е само собственикът на дела от апартамента да може да предяви иск. По този начин, дори ако гражданин е регистриран в апартамент, но не е законно съсобственик, той няма право да се обръща към съда.

Алгоритъм за действие

Кандидат, който подава иск в съда за разпореждане с имот в споделена собственост, трябва да следва определена процедура, по-специално:

1. Направете опит за мирно разрешаване на спора, като се свържете с другата страна или страни с предложение за излизане от тази ситуация, включително чрез сключване на договор за продажба на дял от апартамент.
2. Ако това не помогне, можете да започнете да се подготвяте за изпитанието. За тази цел трябва да съберете необходимите документи.
3. След това се прави иск. По-добре е да се свържете с опитен адвокат с това искане, тъй като грешките при изготвянето на този документ са изпълнени с отказ за приемане на заявлението за разглеждане или водят до забавяне на процеса.
4. Участвайте в изпитанието. Процесът може да отнеме до един месец. Следователно, при липса на време за присъствие на заседания, това право може да бъде поверено и на адвокат.
5. Обжалване на решението на съда. Това се прави, ако не отговаря на партито.
6. Вземете съдебно решение и изпълнителен лист в ръцете си. Понякога подсъдимите не желаят да се съобразят с решението. Тогава ищецът следва да се обърне към службата съдебен изпълнител. Основният документ, по който действат тези специалисти, е изпълнителният лист. На негово основание те откриват производство и принуждават подсъдимия да изпълни съдебното решение.

Документи

Следните документи трябва да бъдат представени в съда заедно с исковата молба:

• Няколко копия от исковата молба (един за съда, други за участниците в процеса иедин за мен).
• Копие на лична карта.
• Извлечение от USRN.
• Документ, потвърждаващ правото на обща обща собственост върху апартамента.
• Документи, потвърждаващи опит за мирно уреждане на спора.
• Технически паспорт за недвижими имоти.
• Разписка с платено държавно мито.

Ако се планира продажба на дела в бъдеще, но ищецът иска първо да формализира реда на ползване, ще му е необходим документ от оценителя на недвижими имоти.

Време

Периодът на разглеждане на заявлението зависи от много фактори, по-специално:

• Присъствие на участниците в срещата.
• Противоположна позиция.
• Наличност на необходимите документи.
• Други точки.

Както и да е, съдебният процес продължава поне 2 месеца.

Разходи

Съгласно чл. 333.19 от Данъчния кодекс, размерът на държавната такса за този спор е 300 рубли. Необходимата сума ще се увеличи, ако ищецът желае да се свърже с адвокат. Така че съставянето на заявление може да струва от 1 до 3 хиляди рубли. Отделно ще трябва да заплатите за представителство на интересите на ищеца от адвокат.

Искане

Законът не установява формата на иска. В същото време към съставянето му се налагат строги изисквания, които са посочени в чл. 131 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация. По-специално, той трябва да съдържа следната информация:

• Име на съда.
• Лични данни на страните.
• Име на документа.
• Основи за възникване на собственост върху дял в помещението.
• Акции.
• Описание на стаята, посочващо броя на стаите, тяхното местоположение, описание, площ на помощните помещения и др.
• Същността на спора.
• Указва опити за уреждане на досъдебното споразумение.
• Искания.
• Списък с прикачени документи.
• Дата и подпис.

Правна рамка

Когато разглеждат подобни искове, съдилищата се ръководят от следните разпоредби:

• Чл.35 от Основния закон на страната (Конституцията).
• Чл.247 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
• Чл.307 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
• Чл.3 RF LC.
• Чл.30 RF LC.

Също така, решението на съда зависи от конкретните обстоятелства по случая.

Съдебен пример: проникване на чужда територия

Гражданинът Николай Петров е собственик на дял от апартамента. В него освен него живеят още двама съсобственици. Те периодично влизат в стаята на Николай без разрешение. В същото време те отказват да сключват каквито и да било споразумения. Петров заведе дело с искане за изпълнение на съответната процедура.

Тъй като Николай преди това се е опитал да сключи споразумение, съдът разгледа делото и се произнесе в полза на ищеца. Разпределената стая е негова лична собственост и никой няма право да влиза в нея, както Николай не може да влиза в помещенията, принадлежащи на други обитатели, без покана. Няма ограничения за споделените пространства.

Пример от пробния процеспрактики: "игра на нервите"

Ако единият от съпрузите не се нуждае от стая, тъй като има друго място, където живее, но е подал молба само за да погъделичка нервите на другата страна, съдът едва ли ще се произнесе в полза на ищеца. Така, ако единият от съпрузите не живее в апартамент, то другият има право да вземе стая с по-добри характеристики.

Например след развода Наталия Петрова остана в една копейка, която беше закупена с бившия й съпруг Николай. Последният се премести в една отнушка, купена от него преди брака. Едната от двете стаи на общия апартамент е проходна, а другата е с по-голяма площ спрямо първата. Оказва се, че стаите са явно неравни. Въпреки това Николай, който се беше нанесъл в единичната си стая, подава молба в съда с искане да му остане на разположение по-голяма стая. В същото време той не искаше да продаде дела си, а също и не живееше в спорния апартамент. Бившата съпруга на Николай – Наталия Петрова, заведе дело. Тя поиска от съда да определи нейното живеене в удобна голяма стая. Съдът уважи исканията на ищеца.

Пример от юриспруденцията: Живот с дъщеря

Съпрузите Светлана и Александър Иванов закупиха двустаен апартамент с площ от 60 квадратни метра. По време на брачния си живот те имат дъщеря. Двойката реши да разтрогне брака, след което всеки от тях получи отделна стая. Те не успяха да се разделят, тъй като бившият съпруг не продаде дял от апартамента на непълнолетно детедоговорено

Александър заемаше голяма стая с площ от 20 квадратни метра. м. В същото време Светлана и дъщеря й трябваше да се сгушат в малка стая. Молбите на Светлана да смени стаите не се отразиха на Александър. В тази връзка Светлана трябваше да се обърне към съда с искане да й прехвърли за ползване стая от 20 квадратни метра. м, където се намира бившият съпруг. Съдът, разбира се, взе страната на ищеца и разпореди на Александър да прехвърли голямата стая за ползване на Светлана и нейната дъщеря.

Разпределение на дял

Ако въпросът бъде решен чрез съда, тогава трябва да сте подготвени за големи трудности. Много по-лесно е да се разпредели дял в случай на частна къща. Особени трудности възникват при малка площ на помещенията, но голям брой собственици. Разпределянето на дял в натура е свързано с различни проблеми. При разглеждане на дело съдът изхожда от конкретните обстоятелства. По-специално фактори като:

• Възраст.
• Да имаш или нямаш дете.
• Професионални дейности на участниците в процеса.
• инвалидност.
• Други фактори.

По един или друг начин, когато решавате как да регистрирате дял в апартамент като имот, отговорът ще бъде недвусмислен: отиване в съд.

Ако апартаментът е общински

В действащото законодателство няма правила за реда за ползване на общински жилища от наематели. Обсъдената по-рано процедура се прилага само за жилища, които принадлежат на физически лица по право на собственост. Изискването за прехвърляне на използването на специфичнипомещение в общински апартамент е възможно само при промяна на договора за социални наем.

Съгласно част 2 на чл. 69 от Жилищния кодекс на Руската федерация, наемателите на такива жилища са равни по отношение на правата и задълженията. Следователно всяко от тези лица се ползва от помещенията при равни условия. В тази връзка не е възможно да се определи реда на ползване на помещението. Ако наемателите не могат да се споразумеят, тогава има само един изход от тази ситуация: да се издаде апартамент в частна собственост. Понякога наемателите се чудят дали е възможно да приватизират дял в апартамент. Такъв въпрос е неправилен. В обществените жилища първоначално няма акции. Те ще се появят само когато апартаментът принадлежи на наемателите по право на частна собственост. Така че отговорът е не.

Заключение

Ако наемателите са в добросъседски отношения, определянето за тях на процедурата за ползване на помещението, вземането на решение за продажба на апартамент в обща собственост не е трудно. Но при обтегнати отношения всичко е различно. Често те се решават само в съда. Такъв съдебен процес по правило не е лесен за страните. За целта е необходимо да се придобие достатъчна доказателствена база, да се разчита на установената практика и да се познават процесуалните правила. Ето защо най-добрият вариант в този случай е да се свържете с опитен адвокат, който ще направи всичко, за да защити правата на кандидата в съответствие със закона.