Обща собственост на жилищна сграда - какво е това? Поддръжка и ремонт на общо имущество на жилищна сграда

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Жилищните сгради имат значителна площ, свързана с обща собственост. Каква е конкретната употреба от него? Как гражданите вземат решения, свързани с поддържането на обща собственост?

Какво е обща собственост в една къща?

Съгласно законовите актове, приети в Руската федерация, общата собственост на жилищна сграда е споделен ресурс на собствениците на апартаменти, разположени в имота. Основните елементи на тази инфраструктура могат да бъдат представени в широк диапазон. По правило това са помещения, които не включват апартаменти, както и:

- предмети, използвани за обслужване на няколко стаи в къщата;

- кацания;

- асансьори;

- коридори;

- тавански помещения;

- технически етажи и мазета;

- различни инженерни комуникации;

- покриви;

- конструкции, които изпълняват защитна, носеща функция;

- различни видове оборудване, разположени вкъща извън апартаменти;

- земята, където се намира къщата, растенията, които са засадени върху нея, елементите за озеленяване, разположени върху нея.

Основните нормативни актове, уреждащи правоотношенията в тази област са Жилищният кодекс, както и правителствено постановление № 491 от 13 август 2006 г. В общия случай трябва да се позовава на разпоредбите на Жилищния кодекс на Руска федерация. По отношение на поддръжката на съответните съоръжения трябва да се прочете вече посоченото правителствено постановление. Общата собственост на жилищна сграда се характеризира с голям брой нюанси по отношение на използване и поддръжка.

Нека ги проучим.

Особености за използване на общите домашни ресурси

Собствениците на съответните помещения ги използват в съответствие с федералното законодателство на Руската федерация. Промяната на размера на общия имот на къщата е възможна само със съгласието на всички собственици на тази инфраструктура. Освен това е възможно да се прехвърлят съответните помещения в собственост на други лица. Основното е, че при осъществяване на такива правоотношения се спазва критерият - общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда може да бъде прехвърлена за ползване само ако тази процедура не нарушава правата и интересите на гражданите и организациите.

Парцели, върху които се намират жилищни обекти, могат да се прехвърлят за ограничено ползване на други лица. Ако преди приемането на законодателството, уреждащо използването на ресурсите за обща къща, тези сайтове вече са били използвани от някого, достъпът до тях нямаможе да бъде забранено. Новото обременяване на обекта се установява в съответствие със споразумението между собствениците на апартаментите и лицето, което ще ползва обекта. Евентуалните спорове в рамките на тези правоотношения се решават по съдебен път.

Характеристики за поддръжка на общи жилищни обекти

Нека сега да проучим как се извършва поддръжката на обща собственост в жилищна сграда.

В съответствие със законите в областта на жилищното право на Руската федерация, собствениците на апартаменти поемат разходите за съвместно решаване на въпросния проблем. Делът на тези разходи, които се отнасят към определен собственик, се определя въз основа на дела в общата собственост, притежавана от лицето. Дори собственикът на апартамента да не живее в него, той все пак трябва да плати такса за поддръжка на общия имот в сградата. Ако човек не използва асансьор, например, защото живее на 1-ви етаж, то трябва да заплати съответния елемент от инфраструктурата на жилищния обект.

Конкретният списък от дейности, които съставляват поддръжката на общите ресурси в къщата, зависи от характеристиките на конкретно жилищно съоръжение, климатичните условия, в които се намира. Като правило те включват:

- периодична проверка на имота, която се извършва от собственици на апартаменти и други отговорни лица с цел установяване на недостатъци в структурата на съответните обекти;

- осигуряване на функционалността на системите за захранване;

- почистване и хигиенаобработка на помещения, земя, върху която се намира къщата;

- изхвърляне на боклук и отпадъци в резултат на работата на фирми, които използват различни стаи в къщата;

- прилагане на мерките за противопожарна защита, предвидени от законодателството на Руската федерация;

- грижа за растения, засадени на земята в непосредствена близост до къщата;

- поддръжка на озеленени елементи, разположени на съответната територия;

- извършване на текущ ремонт на съоръжения, подготовката им за експлоатация през даден сезон;

- изпълнение на мерки, насочени към подобряване на енергийната ефективност на жилищна сграда.

Може да се отбележи, че списъкът с дейности, които формират поддръжката и ремонта на общата собственост на жилищна сграда, не включва:

- осигуряване на функционалността на вратите в апартаменти, собственост на живущите - външни и вътрешни, прозорци;

- изолация на балкони;

- подмяна на стъкло;

- поддържане на поземлени имоти, които не са включени в структурата на обща собственост, включително засаждане на растения върху нея.

Тези задачи се решават от собствениците на апартаменти.

Ремонтите са сред основните дейности, извършвани в рамките на ползването на обща собственост. Тя може да бъде текуща и капиталова. Нека проучим неговите характеристики.

Ремонт на общи съоръжения

Ремонтът се извършва в съответствие с решението на събранието на собствениците. Сегашният е предназначен да предотврати износването, както и да поддържа функционалността на въпросните обекти. Капитален ремонт на обща собственост вв жилищна сграда включва подмяна или реконструкция на отделни елементи от жилищната инфраструктура. Произвежда се и ако съответните съоръжения изтекат.

Текущи (както и основни) ремонти на общо имущество в жилищна сграда могат да се извършват от управляващи дружества, ако това задължение е установено върху тях с решения на собствениците. Участието в тези правоотношения е от изключителната компетентност на собствениците на апартаменти. Жителите също така определят обхвата и графика за ремонти на общите ресурси в дома.

Обърнете внимание, че управляващите дружества са длъжни да извършват текуща и спешна работа, необходима за поддържане на функционалността на съоръженията, дори ако споразумението със собствениците не установява конкретен списък на съответната работа. За финансиране на тези дейности собствениците на апартаменти образуват фонд за основен ремонт на общото имущество на жилищните сгради. Вземете предвид неговите специфики.

Използване на общия паричен фонд на собствениците на апартаменти

Въпросният фонд е поставен в специална сметка. Отваря се във финансова институция, която има правомощия да извършва съответните транзакции. По този начин средствата, поставени в отделна сметка и принадлежащи на собствениците на апартаменти, се използват за извършване на основен ремонт на ресурсите.

Образуване на съответнитеФондът се осъществява за сметка на вноските от наематели, както и неустойките, начислени върху тези суми по предвидения от закона начин. В някои случаи е възможно и банката да начисли лихва за внасяне на средства по въпросната сметка. Фондът за основен ремонт се разпределя между собствениците на апартаменти пропорционално на размера на техните вноски.

Собствеността на тези средства принадлежи на собственика на конкретно жилище. Ако човек продаде апартамент, тогава неговият купувач също става собственик на дял от фонда за основен ремонт. Струва си да се отбележи, че собствениците на средства в отделна сметка нямат право да ги използват за други цели, освен за основен ремонт на общите ресурси в къщата.

Сега нека проучим как се провеждат събитията, в рамките на които собствениците установяват правилата за поддържане на обща собственост в жилищна сграда. Става дума за заседания на общото събрание на собствениците на апартаменти.

Среща на общото събрание на собствениците на апартаменти: характеристики на събитието

Общото събрание на собствениците на жилищни помещения, в съответствие със законите в областта на жилищното право на Руската федерация, е основният орган за управление на къщата. Всъщност това също е среща и следователно може да се разглежда като събитие. Събранието на собствениците има дневен ред и включва формиране на списък с решения, взети чрез гласуване.

Общата собственост на жилищна сграда са обекти, които в съответствие с резултатите от срещата на собствениците на апартаменти могат да бъдат:

- реконструиран;

- допълненостопански постройки за различни цели;

- ремонтиран - включително при използване на фонда за основен ремонт.

На заседание на общото събрание на собствениците на апартаменти могат да се вземат решения:

- за формиране на фонд за основен ремонт;

- върху размера на вноската за основен ремонт - спрямо минималното ниво;

- по избор на гражданин, който ще открие специална сметка на съответния фонд и ще извършва операции по тази сметка;

- при избор на банка, която да обслужва финансови транзакции, свързани с разплащания между собственици на апартаменти и доставчици на услуги за поддържане на общи ресурси;

- относно получаване на HOA, UK или друга компетентна организация на заеми за основен ремонт в къщата;

- при издаване на гаранции за такива финансови транзакции;

- относно процедурата за ползване на прилежащия към къщата парцел;

- относно използването на обекти, включени в общите ресурси на къщата от трети страни - например за целите на рекламата;

- относно овластяването на лицата, участващи в подписването на договори за ползване на обекти;

- за въвеждане на информационни системи в рамките на взаимодействието на собствениците на апартаменти, както и за определяне на лицата, които имат право да използват такива технологични решения;

- относно реда за финансиране на разходите, свързани с организирането на срещи с участието на Наказателния кодекс, HOA или друга компетентна организация;

- относно избора на механизми за контрол на дома;

- относно необходимостта от текущ ремонтсвойство.

Нека разгледаме как могат да се провеждат въпросните срещи.

Формуляри и процедура за провеждане на срещи на собственици на апартаменти

Въпросната дейност може да се проведе:

- под формата на лично гласуване - когато собствениците присъстват лично, обсъждат въпроси и вземат решения по тях;

- чрез задочно гласуване на жителите - по начина, предписан от нормативните правни актове на Руската федерация;

- смесена форма.

Нормативните правни актове на Руската федерация също установяват процедурата за провеждане на въпросното събитие. На първо място, законът определя честотата, с която трябва да се провеждат срещи, за да се установи как собствениците на къщата използват общата собственост на жилищна сграда. Това е много важен критерий по отношение на ефективността на управлението на съответните съоръжения.

И така, въпросните срещи трябва да се провеждат веднъж годишно, освен ако не е предвидено друго от местните разпоредби, установени от собствениците на апартаменти. В допълнение към основното събрание на собствениците могат да се провеждат извънредни събития, свързани с обсъждането на различни аспекти на управлението на къщата. Те могат да бъдат инициирани от всеки гражданин измежду собствениците на апартаменти.

Общото събрание на собствениците се признава за легитимно, ако е налице кворум. В съответствие с жилищното законодателство на Руската федерация, той трябва да бъде 50% от общия брой гласове. Ако кворумът не е спазен, се провежда друго общо събрание.

Ако някой от собствениците на апартаменти реши да го постави за обсъжданена въпроса, например, как трябва да се извърши текущият ремонт на обща собственост в жилищна сграда, извънредно, тогава той трябва да информира другите жители за своята инициатива 10 дни преди съответната среща. Човек трябва да изпрати информация за събитието на съседите в писмен вид или да публикува съобщения за срещата на собствениците на апартаменти на специални щандове. Този документ трябва да съдържа:

- информация за инициатора на извънредното събрание на собствениците;

- данни за формата на срещата;

-дата, място и час на събитието;

- основните въпроси от дневния ред на събранието на собствениците;

- процедурата за проверка на собствениците на апартаменти с информация, която да бъде разгледана на срещата.

Собственици на апартаменти с 10% или повече гласове на събрания могат да се обърнат към Наказателния кодекс или HOA с искане за провеждане на общо събрание. Това обжалване трябва да бъде писмено и да включва точки от дневния ред. В рамките на 45 дни след получаване на съответния документ, но не по-късно от 10 дни преди общото събрание, Наказателният кодекс или HOA трябва да информират жителите за съответното събитие.

Подобни инициативи могат да бъдат свързани и с обсъждане на нюансите, които характеризират ремонта на общо имущество в жилищни сгради или, например, използването на фонд за капитален ремонт. Инициатор на съответното събрание може да бъде самото управляващо дружество или дружеството на собствениците. В същото време дневният ред може да включваса въпроси, които обикновено са от компетентността на събранието на собствениците на апартаменти.

Сега нека разгледаме как се вземат решенията на собствениците на жилища.

Характеристики на вземане на решения на срещи на собственици на жилища

Както отбелязахме по-горе, изпълнението на дейностите, свързани с поддържането на общите ресурси в къщата, се извършва въз основа на резултатите от гласуването на събранието на собствениците на апартаменти. Подходящи решения се вземат от собствениците в общия случай с мнозинство, но понякога се изисква подкрепата на две трети от жителите по определен въпрос.

Особености на гласуването на събранието на собствениците на апартаменти

Ще бъде полезно да проучим как се извършва гласуването по въпросите от дневния ред на съответните заседания. Например по отношение на процедури като основен ремонт на общото имущество на жилищни сгради или изразходване на средства, които трябва да се използват за подходящи цели. Гласуването на събранието на собствениците на апартаменти може да се извърши лично или чрез представител, който действа въз основа на пълномощно. Всеки собственик има брой гласове, пропорционален на неговия дял от собствеността върху общите ресурси в къщата. Информацията за лицата, участващи в гласуването, се записва в протокола от събранието на собствениците на апартаменти.

Резултатите от гласуването в рамките на събранието на собствениците на апартаменти се записват в специални протоколи, които са официални документи. Тяхното съставяне и приложениесъдържащите се в тях разпоредби може да имат правни последици.

Формулиране на резултатите от събранието на собствениците

Копия от съответните протоколи трябва да бъдат представени от упълномощен гражданин в Наказателния кодекс, ТСЖ или друга компетентна организация в рамките на 10 дни след срещата на собствениците на апартаменти. От своя страна Наказателният кодекс, HOA или друга структура трябва да изпратят протокола до регулаторните органи в рамките на 5 дни след получаване на отбелязания документ. Ако тези държавни агенции получат 2 или повече източника от съответния тип за 3 последователни месеца, тогава те трябва да започнат извънпланова проверка на дейността на гражданите, свързана с управлението на къщата. Например, ако жителите активно обсъждат какви услуги за поддържане на общата собственост на жилищна сграда трябва да формират мерки за поддръжка на съответните съоръжения, тогава компетентните държавни органи могат да проверят доколко законосъобразни са действията на гражданите като част от решаването на подобни проблеми.

Протоколът от събранието на собствениците на апартаменти не трябва да съдържа решения по въпроси, които не са включени в дневния ред от инициаторите на събитието. Наемателите се уведомяват за резултатите от събранието на собствениците на апартаменти в рамките на 10 дни след съставянето на съответния документ. Като правило - чрез поставяне на специални стойки. Протоколите за установяване на резултатите от събранието на собствениците на апартаменти се съхраняват на място, определено от самите жители. Източник на норми е протоколът от събранието на собствениците, регламентиращ как да се използва общата собственост на жилищна сграда,задължително за всички живущи, при условие че разглежданите въпроси в дневния ред на събранието са от компетентността на съответния орган за управление на сградата.

Решенията, взети след събранието на собствениците на апартаменти, могат да бъдат обжалвани от собствениците на апартамента в съда. Например, ако един от гражданите не е доволен от начина, по който без негово участие е определена процедурата за изразходване на средства за ремонт на обща собственост на жилищна сграда, или ако е гласувал против и счита, че правата му са нарушени. Лице може да подаде молба до съда в рамките на 6 месеца от датата на запознаване с решението на събранието на собствениците на жилището.

По този начин общата собственост на собствениците в жилищна сграда трябва да се използва, като се вземат предвид интересите на всеки наемател. Той има право да ги изразява лично - на срещи на собственици на апартаменти или в съда.