Какъв е данъкът върху недвижимите имоти?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Процедурата за изчисляване и събиране на данък върху недвижимите имоти е декларирана от съответния код. Законите се променят от година на година. В същото време се променят правата и задълженията на гражданите в областта на данъчното облагане. Фактът, който остава непроменен, е необходимостта от плащане на данък.

Какъв е данъкът върху недвижимите имоти?

Собственост върху недвижим имот може да се притежава от частно лице, частно предприятие или общински орган. Видовете недвижими имоти включват различни варианти: жилищни помещения, търговски помещения (търговски или офис сгради), промишлени помещения, земя и земеделска земя. Собственикът може да има право на еднолична собственост или като част от дял. Във всички случаи, ако сделката попада в описанието на облагаемата, данъкът върху недвижимите имоти остава задължителен.

Системата за контрол се осъществява от данъчните власти и техните териториални поделения. Фактплащане или неплащане на данък се отразява в годишната декларация, подадена от гражданите.

Общи принципи

Съгласно руското законодателство всякакъв вид официално получена печалба се облага с данък. От тази гледна точка отчуждаването на недвижим имот се счита за в полза на собственика. Следователно продавачът е този, който е длъжен да плаща данък върху продажбата на недвижим имот.

Член 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация гласи, че сумата на постъпленията от отчуждаване на недвижими имоти трябва да се облага със ставка от 13%. Този закон обаче не се прилага във всички случаи. Подробностите ще бъдат обсъдени в тази статия.

Друг закон, на който трябва да се позоваваме, е Федерален закон номер 382. Той е актуален от началото на 2016 г. Съгласно правилата на този закон данъкът върху продажбата на недвижими имоти в правната област се основава на условията на собственост. Този документ разглежда два вида мандат по продължителност:

• Прехвърляне на собствеността до 2016 г.
• Собственици на имоти, чиито права са фиксирани след 2016-01-01.

Първата категория граждани при отчуждаване на недвижим имот се ръководи от разпоредбите на действащия до началото на 2016 г. закон. Съгласно този закон данъкът е задължителен за всички собственици, които отчуждават недвижими имоти в рамките на първите 3 години след прехвърлянето на собствеността. За втората категория се прилага нова процедура, според която референтният период на собственост е 5 години.

Кой не може да плати?

Ако разгледаме общия ред за събиране на данъци, законът предвиждаобстоятелства, при които данъкът върху продажбата на недвижими имоти за физически лица става ирелевантен, независимо от периода на собственост. По-специално се разглежда начинът на прехвърляне към имота. Това са следните случаи:

1. Когато имотът отива на собственика при условие на доживотна зависимост на бившия собственик.
2. Наследена собственост.
3. Отчуждаване на недвижими имоти, правото върху които е възникнало в резултат на приватизация.
4. В основата на собствеността е договор за дарение.

Ако документът за собственост попада в една от тези категории, тогава транзакцията не трябва да се класифицира като допълнителен доход и съответно да се облага с данък.

Има и функции по региони. Както знаете, вътрешните закони са разделени на федерални и териториални. Местните власти имат право да адаптират някои федерални закони без фундаментални противоречия. На практика обикновено по този начин се облекчават обстоятелствата за определена категория граждани. Данъкът върху продажбите на недвижими имоти не е изключение.

Например за окръг Ханти-Мансийск има закон, според който доходите от продажба на недвижими имоти не се облагат с данък дори през първите 3 години от собствеността. Подобни правила важат и в Ставрополския край: тук срокът на облагаемите сделки е намален от 5 на 3 години. За да разберете какъв данък върху продажбата на недвижими имоти трябва да се плаща в определен регион, трябва да проследите промените в териториалнитезакони.

Как да изчислим?

Citizen S. A. продаде къща, купена преди 1,5 години за 6 300 000 рубли. Неговият случай във всички отношения отговаря на определението на закона. Той е служебно нает, а трудовият му стаж е повече от 10 години. Какъв ще бъде размерът на данъка върху продажбата на недвижим имот за гражданин на S. A.

За да подготвите декларация за годината, трябва да вземете следната информация:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – сума на данъчната основа

Данъчна сума: (6 300 000 - 1 000 000) x 13%=689 000 рубли

Но много преди крайния срок за подаване на декларацията, S. A. събра документи за приспадането и получи потвърждение от данъчната служба. Размерът на приспадането беше максималният. Сега изчисленията изглеждат различно:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 рубли действителна сума на плащането.

Ако гражданин на S. A. направи сделка 5 години след покупката, тогава той ще бъде включен в категорията на освободените.

За физически лица

Данъкът върху продажбата на недвижими имоти за физически лица, неговите характеристики и процедура на плащане се декларират в глава 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация. По този начин субектите на правото, които имат право да получават доходи на територията на Руската федерация, са разделени на три категории:

1. Жител на дадена страна е гражданин, който е живял в Русия поне 183 дни през последната година.
2. Нерезиденти - лица, които не попадат в предишната категория.
3. Условно определение - резиденти на валута са граждани на Руската федерация, които са живели в друга държава през последната година, но посещават Русия поне веднъж годишно.

Когато недвижим имот се продава от нерезидент, данъците и редът за тяхното изчисляване се уреждат от член 209 от Данъчния кодекс. Така че за тях се прилага отделен набор от събиране на данък върху доходите на физическите лица.

За юридически лица

Когато юридическо лице отчуждава недвижим имот в собствения си баланс, процедурата за изчисляване на данъчното облагане до голяма степен се определя от избраната данъчна система. Но със сигурност е фактът, че чрез продажба на недвижим имот юридическо лице получава доход. Съответно този приход следва да бъде отразен в баланса на дружеството. Продължаваме да разглеждаме данъка върху продажбата на недвижими имоти. От каква сума и по какъв ред трябва да я плати юридическото лице? Необходимо е да се вземе предвид принадлежността към един от следните данъчни режими:

1. UTII.
2. Опростена система.
3. Патентна система.

Видът на имота също се взема предвид. Тя може да бъде жилищна, търговска, земя или недра.

Фактическата информация и формата на собственост също са от значение: фирмата извършва ли търговска дейност в действителност, учредителите са резиденти или нерезиденти на Руската федерация? За да отговорите на всички тези въпроси, трябва да се ръководите от член 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

При продажба на жилище от юридическо лице, доходът не се облага с ДДС, но данъкът върху дохода е задължителен. Данъчната ставка зависи и от гражданското състояние на учредителите (резидентили нерезидент). Ако говорим за отчуждаване на нежилищни помещения, които са в баланса на предприятието, тогава размерът на дохода се облага както с данък върху дохода, така и с ДДС. В същото време данък върху дохода се начислява не върху сумата на транзакцията, а върху размера на нетния доход.

Важен нюанс: данъкът върху продажбата на търговски недвижими имоти не отчита броя на годините на собственост. Друг нюанс от областта на данъчната оптимизация казва, че компанията има право да намали размера на дохода с остатъчната цена на обекта. Ако след счетоводни изчисления разликата между сумата на транзакцията и крайната сума се окаже отрицателна, тогава цифрата се класифицира като загуба за предприятието.

Трябва ли пенсионерите да плащат?

Прилага ли се данъкът върху продажбата на недвижими имоти на физически лица - пенсионери и други специални категории граждани? Съгласно действащите закони не се предоставят данъчни облекчения или облекчения, обвързани със социалния статус на гражданите. Пенсионерите трябва да плащат данък, ако попадат в общата категория данъчно задължени лица.

Важно е да се прави разлика между данък върху имуществото и данък върху доходите на физическите лица. Данък върху имуществото от 2014 г. не е от значение за пенсионерите. Изключение е, когато пенсионер използва недвижим имот с цел печалба. В противен случай те са обект на общата процедура: данък върху продажбата на недвижим имот за 3 години ще бъде задължителен за тях.

Но пенсионерите имат възможност да намалят значително данъка или дори да бъдат освободени. За да направят това, те трябва да прибегнат до приспадане на имущество. До 2012 г. удръжката не се прилагаше за пенсионерите. Приемането на Федерален закон № 330 им осигуритакова право.

Посредством този закон пенсионерите могат да получат една от следните опции за приспадане на данъци след продажбата на недвижим имот:

• Ако собствеността е била фиксирана преди повече от 3 години, тогава те са напълно освободени на обща основа.
• Ако периодът на държане е по-кратък и стойността на обекта не надвишава 1 милион рубли, те могат да получат намаление на данъчната основа до сумата, която е изразходвана при закупуването на обекта.

Удръжки

Субектите на данъчно облагане имат право на приспадане на данък върху имуществото. Прилага се за онези граждани, които са официално наети и удържат данък върху доходите или данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% от доходите си. Има три опции за приспадане:

• Общо освобождаване.
• частично.
• Начисляване на данък върху цялата сума на приходите.

В същото време максималната сума, с която размерът на данъка може да бъде намален, е 1 милион рубли.

Пример: гражданин продава апартамент, купен преди 2,5 години за 4 500 000 рубли. Към момента на подаване на декларацията гражданинът е подготвил и документи за приспадането. Той имаше право на максимално приспадане. В резултат на това размерът на данъчната основа за него беше 3 500 000 рубли, а данъците - 455 000 рубли.

При отговор на въпроса какъв данък трябва да се плаща при продажбата на недвижим имот, е важно да споменем опцията за съвместна собственост. Ако собствеността върху недвижим имот се разпростира до няколко души, тогава задължението за плащане на данък също се разпределя в зависимост от дела на всекиот тях. Или съсобствениците могат да се споразумеят помежду си и да поемат данъчно задължение в различен ред.

Гражданите могат да използват приспадането повече от веднъж, тъй като се прилага за всяка единица от транзакцията. Но в рамките на 1 година се допуска само едно приспадане. Благодарение на това облекчение размерът на данъка върху продажбата на недвижими имоти може да бъде значително намален.

Има три метода за прилагане на приспадането:

• Изплащане на дължимите средства в брой.
• Превод към банковата сметка на получателя.
• Издаване на известие до работодателя, в което се посочва освобождаването на гражданина от плащане на данък върху доходите на физическите лица за периода, през който е натрупана дължимата сума.

Как да кандидатствам за приспадане?

Заявление за приспадане се прави през отчетния период, през който са извършени транзакциите. Приспадането може да бъде получено в две форми: фиксирана сума или сума, равна на разходите. Изборът зависи само от кандидата: той може първо да изчисли коя опция е по-изгодна за него и да кандидатства за този конкретен тип.

Удръжката е подходяща, когато гражданин трябва да докаже разходите за предишна покупка на недвижим имот, който е продаден през отчетния период. Следователно тези разходи ще трябва да бъдат обезпечени с копия на документи за тях. За тези цели на данъчния орган се подават копия от следните документи:

• Договор за придобиване на недвижим имот (покупко-продажба).
• Документ, потвърждаващ използването на услугите на компаниите за недвижими имоти.
• Акт на приемане и прехвърляне по времепритежание.
• Документи от продавача при получаване на парите: разписка (ако парите са получени в брой) и банково извлечение (ако парите са преведени по сметката)..
• Платежни нареждания.
• Други документи, генерирани в хода на транзакциите и представляващи финансова стойност.

След като потвърдите заявлението за приспадане от данъчния орган, трябва отново да се върнете към въпроса за данъка върху недвижимите имоти. Колко трябва да платите? Данъчната основа ще бъде значително намалена. Важно е да се отбележи, че приспадащите се разходи не включват застрахователни плащания и погасяване на ипотека.

Цели на правото и практиката

След като гражданите научат за данъците върху краткосрочните продажби на имоти и разберат данъчните ставки, те може неволно да се интересуват от законни опции за спестяване. За да отговорите, трябва да обърнете внимание на първоначалната цел на въвеждането на този данък.

Смяташе се, че мотивът на собствениците за бърза продажба след покупката е желанието да се възползват от разликата. Всички си спомнят предкризисните времена, когато цените на недвижимите имоти растяха динамично, а държавата нямаше пряк ливъридж. От тази гледна точка този данък играе ролята на косвен инструмент за контрол на пазара на недвижими имоти. И това е вярно, защото при твърде високи цени на недвижимите имоти, като правило, само определен социален слой винаги ще се възползва за сметка на другите.

Но помислете за друг случай: гражданинът M. S. трябва да разшири жилището си, той също не е против да се приближи до централната част на града,но не притежава средства. Той намира компромис: да продаде единственото жилище, временно да живее със семейството си при баба и дядо си и да вземе ипотека за по-подходящо жилище. Всичко вървеше по план, но след това кризата от последните години направи своите корекции. Собственикът беше сред онези 20%, които не успяха да върнат средствата. Въпреки усилията на кредитополучателя, рефинансирането в друга банка не се осъществи.

Единственото правилно решение беше да се продаде имота, преди банката да го продаде от открит търг. В резултат на това гражданинът губи средства под формата на ипотечни лихви и плаща данък върху продажбите. Ако цената на жилището се е променила, тогава може би той вече няма да може да си купи апартамент. И това не е изолиран случай.

На етапа на обсъждане на законопроекта беше обсъдена възможността за освобождаване на лицата, чийто имот за продажба е единствен. Но законодателите имаха опасения, че спекулантите могат да се възползват от тази разпоредба, когато разберат на какъв данък се облага продажбата на недвижими имоти.

Мога ли да не платя?

Възможно е да се оптимизира размера на данъка в допълнение към приспадането. В допълнение към случаите, разглеждани от закона, има и други опции:

Предоставяне на документация за направените разходи. Тази позиция също е официално разрешена. Например, дори ако човек е закупил имот с цел по-нататъшна продажба, тогава размерът на неговия доход не е равен на цялата стойност на сделката. Като приход се признава само разликата между закупената и продадената сума.стойност

Разходите са: стойността на обекта, разходите за разширение, погасяване на съществуващи задължения за комунални услуги, инсталиране на мрежи и разрешени видове саниране, подобряване на озеленяването и други ремонти.

• Прилагане на двойно приспадане. Задавайки въпроса колко се облага при продажба на недвижими имоти, трябва да се вземе предвид и правният статут на данъкоплатеца: в рамките на този вид данъчно облагане той е едновременно продавач и купувач. Друго важно условие е извършването на две сделки (покупко-продажба) в рамките на една календарна година. И накрая, третото условие е покупката да е направена по-рано от продажбата. Тоест само тези, които имат това не е единственото жилище, имат възможности за оптимизация. Ако приспадането не е било поискано при закупуване на първия апартамент, сега задължението може да бъде отписано за негова сметка, независимо какъв данък върху продажбата на недвижим имот се внася в бюджета.
• Прилагане на коефициент за намаляване. Съгласно условията на член 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация сумата, равна на умножението на коефициента на намаляване на кадастралната стойност, се счита за доход. В този случай е възможно дори данъчната основа да се намали до нула.

Ако статусът е самостоятелно зает?

Ако частен предприемач е продал недвижим имот, преди да се регистрира официално като индивидуален предприемач, тогава сделката се извършва в данъчните власти под формата на редовна декларация за данък върху доходите на физическите лица. Ако към момента на сделката продавачът е имал статут на предприемач, тогава възниква логичен въпрос: колко данъци ще трябва да бъдат платени при продажбатаIP за недвижими имоти?

Тук е важно да се вземе предвид дали имотът е посочен в кода на OKVED като основно средство за търговски активи, които генерират приходи или не. Вторият определящ фактор е системата за данъчно облагане на ИС. Има два вида: STS – опростена система и метод „доходи минус разходи“.

В първия случай сумата на транзакцията се добавя към общата база за изчисляване на данъка. Дължимата данъчна ставка е 6%. При системата „доходи минус разходи“сумата на транзакцията увеличава размера на печалбата. Но по отношение на разходите е важно да се вземат предвид разходите за закупуване на обект и средствата, изразходвани за неговата поддръжка и подобряване на условията. Като доказателство за покупката, копие от документите за собственост трябва да се направи предварително и впоследствие да се представи в данъчната служба.

В случай на ликвидация на IP

Нека разгледаме случая, когато бизнес субект спира дейността си и ликвидира статута на IP. Какви данъци се плащат при продажба на недвижим имот в този случай? Предприемачът не е обект на 3-годишното правило и той е длъжен да плаща данък върху дохода в бюджета като физическо лице, което е получило допълнителен доход. Експертите препоръчват предварително да се подготвите за процеса на ликвидация, като първо преминете към опростена данъчна система. Този метод значително намалява разходите. От гледна точка на данъчната оптимизация е препоръчително да се продава недвижим имот в статут на физическо лице, а не на индивидуален предприемач.

Дата на падежа

В края на всяка година стопански субекти и физически лица, работещи в официалнатаоснова, трябва да предоставят информация за движението на финансовите ресурси, с които разполагат. В тази връзка става актуален въпросът: при продажба на недвижим имот какъв данък да се плаща, за да няма по-късно претенции от данъчните власти.

Физическите лица подават отчет под формата на 3-данък върху доходите на физическите лица преди 30 април на годината, следваща отчетния период. Органът за подаване е местното подразделение на органа на IFTS. Ако документът съдържа грешки от техническо естество или свързани с погрешни изчисления, данъчният орган няма да приеме отчета. Не можете да редактирате съществуващ документ. Коригираният отчет се издава на нов формуляр, на заглавната страница на който ще има информация за повторното полагане. Документът се генерира в два еднакви екземпляра. След получаване на отчета се отпуска срок за плащане на сумата на данъка. Този период обикновено продължава до 15 юли на годината, в която е подаден отчетът.

Избягването на неуспех и късното подаване на отчети се санкционират:

• За непредоставяне на нулеви индикатори - от 1000 рубли.
• В други случаи - до 30% от начисления данък.
• Ако данъкът не бъде платен навреме, сумата на данъка се събира плюс 20-40% от сумата му като неустойка.
• В допълнение към основните санкции се начисляват неустойки за всеки ден закъснение.

Затова е важно да се подходи отговорно към данъчните и правните задължения. В национален мащаб животът на цялата страна зависи от данъците.