Нежилищен фонд: легална дефиниция, видове помещения, тяхното предназначение, регулаторни документи по време на регистрация и характеристики на прехвърлянето на жилищни помещения в

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Недвижимите имоти могат да имат статут на жилищни или нежилищни. Нежилищен фонд - това са отделни помещения, които не са предназначени за живеене.

За да разберете какво представлява една предпоставка в тази категория, трябва да вземете предвид нейната легална дефиниция. Той се съдържа във Федерален закон № 122, според който обект, който е част от сгради и конструкции, е признат за помещение. Освен това сградата може да се състои от една стая. Има и разширения за структури, които имат своя собствена икономическа стойност.

Характеристики на нежилищни помещения

Основната характеристика е невъзможността да се живее в нея, няма да е възможно да се регистрирате в такава стая постоянно или временно. Не бъркайте общата собственост на жилищните сгради: стълби, мазета и тавани с нежилищни фондове. Последното се характеризира с реално разпределение в натура, както и с факта, че такъв обект е издаденсобственост. Разпределението в натура означава присвояване на вашия собствен номер и адрес в Държавния комитет по собствеността.

Причина за популярност

Нежилищните помещения са в голямо търговско търсене. Често предприемачите купуват апартаменти на приземния етаж, за да ги прехвърлят в нежилищен фонд. Такива мерки ви позволяват да организирате фризьорски салон, магазин или работилница в оживена зона с гарантиран висок трафик, без да прибягвате до изграждането на отделно съоръжение.

Дестинация

Почти всеки бизнес може да се управлява в нежилищен апартамент. Единствените изключения са дейности, които нарушават изискванията за пожарна безопасност и стандартите на санитарно-епидемиологичната станция. Забранено е организирането на промишлено производство в жилищна сграда.

Важно е да се отбележи, че индивидуалните предприемачи могат да извършват дейността си, без да променят статута на жилищните помещения. Това е допустимо, ако няма дискомфорт или нарушаване на правата на съседите, както и ако гражданите, които извършват дейности, живеят или са регистрирани в апартамента. Също така е важно помещението да не е разпознато като порутено или да има статут на аварийно. Изключение правят хотели, апартаменти и хостели, при организацията на които помещенията остават част от жилищния фонд.

Ако статусът на апартамент, намиращ се на втория етаж, се променя, помещенията на долния етаж също трябва да са нежилищни.

Характеристики на прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения

Преводът, както всяка административна процедура, е декларативен. Адрестрябва да отидете в мултифункционалния център, носете със себе си:

1. Заявление за превод.
2. Потвърждение на правото на собственост.
3. Технически етажен план.
4. Преустройство на проекта, ако е необходимо.
5. Етажен план на къщата (ако апартаментът се прехвърля).

Заявлението е написано в свободна форма. MFC ще предложи на клиента бланка с определени полета за попълване.

Кога ще е необходим проект за преустройство?

Препланирането на стая е нейната конструктивна промяна, която се характеризира с промяна в нейните размери. Според проекта техническите параметри на помещенията могат да се променят: интегриране на няколко стаи в едно, промяна на тяхната площ. Възможна е промяна на качествените параметри: облицоване на помещението със звуко-, топло- или хидроизолационни материали, инсталиране или подмяна на вътрешни сводове. Проектът за преустройство на нежилищни помещения в жилищния фонд включва информация за подмяна или прехвърляне на комунални услуги: санитарни помещения, електрическо окабеляване, радиатори и батерии.

Изисква се отделен вход

Наличието на отделен вход е задължително изискване при прехвърляне на апартамент към нежилищен фонд. Освен това, ако общата площ на помещението е по-голяма или равна на 100 кв. м., то изискването за оборудване на друг изход е включено в проекта за саниране.

Разрешение за организиране на отделен вход се издава от местната администрация. Преди да подадете такова заявление, трябва да се съгласите с проектасаниране с услуги като СЕС, пожарна инспекция. Специалистите ще проверят съответствието с пожарните и строителните стандарти и ще отбележат одобрението в съответната част на проекта.

Трябва да предоставите на местната администрация:

1. Заявление за разрешение за отделен вход.
2. Доказателство за собственост.
3. Технически етажен план.
4. Проект за преустройство на помещението с одобрение от пожарната инспекция и СЕС.
5. Протокол от общото събрание на жителите на къщата с отразено в него положително решение.

Архитектурният отдел на администрацията разглежда получените документи и в рамките на срока, определен от местните разпоредби (който обикновено е 30 дни), дава съгласието на кандидата за отделен вход или мотивиран отказ..

В случай на отказ, кандидатът има право да коригира коментарите и да кандидатства отново с подобно заявление. При получаване на положително споразумение той извършва строително-монтажни работи и кандидатства в администрацията за акт за преустройство. Актът е съставен с участието на представители на Общинския комитет за управление на собствеността, отдел "Архитектура, строителство" и ЖК.

След като получите акта за преустройство, трябва да се свържете с ОТИ или друга специализирана организация, за да направите промени в техническия план, след това да направите промени в Държавния комитет по собствеността и да промените информацията в удостоверението за собственост.

Необходима ли е координациятрансфер на апартамент със съседи?

Няма основание в закона за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения въз основа на несъгласие на съседите. Въпреки това, ако проектът за преустройство засяга общата собственост на собствениците на жилищна сграда, например част от стълбището или земята, върху която се намира къщата, такова съгласие все още ще се изисква..

Преди да кандидатствате за прехвърляне, препоръчително е да организирате общо събрание на собствениците на апартаменти в жилищна сграда. По време на срещата трябва да сте готови да се справите с възраженията. Възможна причина за недоволството на съседите може да бъде намаляването на пазарната стойност на апартаментите им в случай на продажба - малко хора ще харесат близостта до магазина. В случай на теч на водопровод, щетите за юридическо лице ще бъдат много по-големи - и това също е важно.

Преобразуването на апартамент в офис е придружено от шум и строителен прах. Натоварването на инженерните мрежи също ще се увеличи и като правило жилищните сгради имат голям процент на физическо влошаване. Трудно е да се прехвърлят нежилищни запаси обратно в жилищни, това рядко се случва на практика.

На общото събрание на собствениците на къщата наемателите имат право да поставят редица условия, при задължителното изпълнение на които дават съгласието си за прехвърляне. Съответно тези условия трябва да бъдат отразени в протокола и впоследствие да се спазват, в противен случай наемателите имат право да се обърнат към Държавната жилищна инспекция или до съда за защита на правата си.

Ако повече от 50% от гражданите присъстваха на срещата на жителите и те дадохасъгласие за ремонт на помещението, такъв протокол е правно обвързващ и потвърждава съгласието на направените промени със собствениците на помещенията в жилищната сграда.

Преводът не може да бъде оставен за жилище

На мнозина изглежда, че закупуването на апартамент, приписването му на нежилищно помещение и отдаването му под наем, получаването на стабилен доход е лесен и евтин начин за печалба. Наистина ли е толкова просто?

Ставайки собственик на стая в жилищна сграда, трябва да сте готови да споделите със собствениците на апартаменти в тази сграда всички отговорности за управление на нежилищния фонд. Например плащане на сметки за комунални услуги, участие в събрания на собственици с право на глас за поддръжка на обща собственост. В същото време може да отнеме време, за да намерите наемател и ще трябва да плащате за комунални услуги през цялото време. Цената на такива услуги за собствениците на нежилищни помещения е няколко пъти по-висока. Реално е да се получават доходи от отдаване под наем на нежилищни съоръжения. Но намирането на клиент отнема известно време.

Когато инвестицията в нежилищен фонд не носи желания доход

През последните няколко години мнозина, които искат да печелят доходи от отдаване под наем на нежилищни помещения, фалираха, като определиха висока цена за места с малък трафик. Освен това търговските и офис центрове, които се появиха в изобилие, са привлекателни за наемателите в много по-голяма степен. Благодарение на развитата инфраструктура, наличието на кафенета и детски стаи, предприемачът разполага с възможност за крос-кънтри.

Много хора смятат, че нежилищните помещения са привлекателни за мрежов бизнес, но веригите за хранителни стоки се интересуват от големи площи с отделен изход, оборудвани с рампи и паркинги за камиони. Тази опция за използване на нежилищния фонд за малки помещения не е подходяща.

Преди да промените статуса на закупения апартамент, трябва да изчислите всички възможности и рискове.

Печалбата от използването на нежилищни запаси в жилищни сгради пряко зависи от района, в който се намира.

Транспортната достъпност има значение, най-търсени са магазините и офисите, покрай които пешеходците отиват до метростанция или автобусна спирка. В отдалечените райони инвестициите в такива съоръжения не винаги се изплащат. Например в нови сгради, където първите етажи са запазени за нежилищни помещения и не е необходимо прехвърляне на помещения в нежилищно наличност, в половината от случаите те остават непотърсени.