Закупуване на апартамент с незаконно презастрояване: рискове, възможни проблеми, решения и съвети от брокери

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Съгласно действащото законодателство, всяка работа, свързана с оформлението на апартаменти, трябва да бъде одобрена от съответните регулаторни органи. Въпреки това, както показва практиката, някои безотговорни граждани пренебрегват това, в резултат на което хората, които купуват вторично жилище, имат определени проблеми. Освен това? нормативните актове непрекъснато се допълват и променят, следователно това, което е било правилно, в даден момент може да престане да бъде така. На този фон възниква един съвсем логичен въпрос: какъв е рискът от закупуване на апартамент с незаконно преустройство? Нека се опитаме да разберем това по-подробно и да разберем какви рискове ще бъдат изправени купувачите на недвижими имоти, както и как да се застраховате и да избегнете много проблеми.

Обща информация

Преди да кажаза това какво заплашва да купите апартамент с незаконно преустройство, нека да разгледаме основните условия и регулаторната рамка. Процесът на промени в проекта на жилищни сгради се регулира от Жилищния кодекс на Руската федерация. Той описва всички условия, процедурата за издаване на разрешителни, предоставя класификация на преустройството и също така определя наказанието за всякакви нарушения на закона.

Важно е да се разбере, че не всяка работа по промяна на конфигурацията на жилище изисква разрешение. В някои случаи ще бъде достатъчно просто да уведомите ОТИ за планирания ремонт, така че служителите на тази правителствена организация да документират бъдещи промени. Те включват следното:

• прехвърляне на водопроводно оборудване;
• монтиране на врата в носеща стена;
• ремонт и остъкляване на балкони;
• изграждане на вестибюл, който повишава топлоизолационните характеристики на жилищните помещения;
• изграждане на вътрешни прегради;
• прехвърляне на врати.

Закупуването на апартамент с незаконно презастрояване в някой от горните случаи не заплашва нищо, тъй като те не противоречат на нормите на Жилищния кодекс и не изискват получаване на разрешителни.

Основни регулаторни изисквания

Нека ги разгледаме по-отблизо. Ако плановете ви включват закупуване на апартамент, незаконното преустройство може да причини много проблеми, напр.ако по-късно искате да пререгистрирате документите или да препродадете жилищната площ. Ето защо трябва да знаете в кои случаи е забранено да се правят промени в конфигурацията на жилищните помещения. Те включват следното:

• ако в резултат на преустройство жилищните условия се влошават или затрудняват достъпа до комуникации;
• място става опасно или необитаемо;
• в случай, когато работата засяга части от къщата, които са запазени за дейността на службите за гражданска защита или Министерството на извънредните ситуации;
• влияят върху здравината и издръжливостта на носещите конструкции;
• създайте заплаха от срутване на сграда или пречи на нормалната работа на съседните сгради;
• влошаване на вентилационното оборудване;
• увеличете натоварването на носещите конструкции.

Закупуването на апартамент с незаконно преустройство в този случай е нежелателно, тъй като е изпълнено с негативни последици. Вижте по-долу за повече подробности относно последствията, които можете да срещнете.

Видове преобразувания на жилища

И така, какво трябва да знаете за това? Ако сте претеглили всички рискове от закупуването на апартамент с незаконно преустройство и сте се съгласили да предприемете такава рискована стъпка, тогава трябва да имате подробна представа какво може да бъде. Действащото законодателство разделя реконструкцията на жилищно пространство на два вида:

• просто;
• трудно.

Разликата между тяхе, че в първия случай е необходимо да се предостави на регулаторните органи само скица, а във втория случай е необходимо да се разработи проект. Ако планирате да преместите врати или да преместите водопроводно оборудване, тогава ще бъде достатъчно да изпратите скица на ОТИ за одобрение. Освен това ще са необходими всички промени в плана на апартамента.

Сложното преустройство е по-проблематично и отнема много време, тъй като ще трябва да разработите и одобрите проект в няколко държавни организации. Целият процес отнема около шест месеца и също така ще трябва да платите средно 60 000 рубли. След получаване на разрешителната документация собственикът на апартамента трябва да уведоми ОТИ, която извършва технически преглед и издава акт.

Ако заобиколите тази процедура, тогава могат да възникнат определени последици при закупуване на апартамент. Неразрешеното преустройство, ако бъде открито от съответните регулаторни органи, се наказва от приложимото законодателство.

Какво се случва, ако купите имот с неодобрена преконфигурация?

Много хора се интересуват от въпроса какво заплашва незаконното преустройство при закупуване на апартамент. И това не е изненадващо, защото вторичният пазар е пълен с оферти за продажба на жилища с различни нарушения. В този случай цялата отговорност е не на продавача, а на купувача. Ето защо, когато избирате апартамент, трябва да бъдете много внимателни при изучаването на неговия технически паспорт и друга документация. В крайна сметка, акослед приключване на транзакцията всички нарушения ще бъдат открити от регулаторните органи в бъдеще, след което ще трябва да платите глоба.

Закупуване на жилище на кредит

И така, какво трябва да знаете за това? Неузаконено саниране при закупуване на апартамент с ипотека е възможно само при липса на несъответствия между техническата документация и реалния план на имота. В този случай всичко не е толкова страшно, тъй като цялата отговорност е изцяло на лицето, което действа като законен собственик на жилището към момента на сделката за покупко-продажба. Ето защо, ако нямате достатъчно пари за закупуване на жилищна площ срещу пари и искате да получите заем за това, препоръчително е първо да се консултирате със специалист, който може да провери цялата документация за съответствие с основните законови стандарти.

Какви рискове трябва да взема предвид?

На този аспект трябва да се обърне специално значение. Както бе споменато по-рано, последиците от незаконното преустройство при закупуване на апартамент е парична глоба. Размерът му зависи от много фактори и в някои случаи достига много прилични суми. По правило можете да се разминете с плащането на глоба, ако промяната в конфигурацията на жилището не е довела до никакви последици, а именно, не е навредила на съседни помещения или сгради, както и на техните собственици. Иначе законодателството предвижда наказателна отговорност, която вече е по-тежка. Освен това жертватаедна страна може да търси допълнителни санкции по съдебен път и в повечето случаи успява да ги получи. Такива случаи включват следното:

• нарушение във функционирането на вентилацията;
• проявление на всякакви механични повреди по фасадата на сгради;
• намаляване на звукоизолационните характеристики на носещите конструкции.

Ако планирате преустройство, по-добре е да не мамите, защото шумът от строителни инструменти със сигурност ще разкаже на съседите за ремонта, които могат да докладват на съответните регулаторни органи. Освен това работата може да не се извършва в съответствие с основните правила и разпоредби и да доведе до нарушаване на функционирането на жилищните комуникации.

Незаконно преустройство може да бъде открито от представители на комунални услуги при вземане на показания от индивидуални електромери. Поради спецификата на дейността си те ще бъдат принудени да уведомят съответните органи, чиито представители ще дойдат с проверка и в най-добрия случай ще наложат глоба. Освен това направените промени няма да бъдат направени в техническия и кадастралния паспорт и следователно тези документи ще бъдат невалидни и ще имате проблеми с последващата препродажба на жилище.

Основните рискове при закупуване на апартамент с незаконно презастрояване са както следва:

• Едностранно прекратяване на транзакцията и нейното обезсилване.
• Изземване на имущество в полза на държавата. Най-често това се случва, когато купувачът е знаел, че промените в помещението са извършени незаконно и той умишлено е отишълсделка.
• Арест на имота до отстраняване на всички нарушения от настоящия му собственик.

Що се отнася до продавачите, те не рискуват нищо, с изключение на загубата на жилище в стойност. Както споменахме по-рано, те абсолютно не носят отговорност за нищо. Ето защо купувачите трябва да вземат сериозно избора си на жилищно пространство, тъй като свързаните с това рискове са много високи в наши дни. Препоръчително е да помислите внимателно, преди да се съгласите на каквито и да е сделки.

Как да бъдем купувачи?

Всеки човек трябва да подхожда много отговорно към придобиването на жилище. Това е особено вярно в случаите, когато се извършва покупка на апартамент с незаконно преустройство в ипотека, тъй като след подписване на договора вие ще бъдете собственик на имота и цялата отговорност ще падне върху вас. В този случай има две възможности за решаване на проблема: да се преработят всички документи за жилище в рамките на срока, предвиден от закона, или да се върне помещението в първоначалното им състояние. Първият метод е по-евтин и отнема много време, така че е най-добре да се придържате към него.

Как да легализираме неразрешена смяна на жилище

Нека се спрем на този аспект по-подробно. И така, купихте апартамент с незаконно преустройство. Какво може да се направи, за да се избегнат проблеми със закона? Отговорът на този въпрос беше даден по-горе: пререгистрирайте документи за жилище. Трябва обаче да разберете, че всички свързани разходи се поемат от вас, а не от продавача. Ще трябва да събиратеследните документи:

• заявление за промяна на конфигурацията на помещенията;
• технически информационен лист;
• оригинал и копие на договора за покупко-продажба;
• копие от гражданския паспорт на лицето, за което е регистриран апартаментът;
• нов план;
• Писмено съгласие на всички членове на семейството за преустройство.

Ще имате само 6 месеца, за да разрешите всички тези проблеми, така че след закупуване на жилище е по-добре да не отлагате, а незабавно да започнете да събирате документи, тъй като това отнема много време. В същото време трябва да сте добре запознати с всички правни аспекти. Както се казва, непознаването на закона не е оправдание, а по въпросите, свързани с недвижимите имоти, има много подводни камъни. А закупуването на апартамент с незаконно преустройство е доста съмнително предприятие, към което трябва да се подхожда с цялата предпазливост. Ето защо ще бъде полезно първо да получите съвет от адвокати. Това не само значително ще ускори процеса, но и ще избегне много проблеми в бъдеще.

Какво да търсите, когато избирате дом?

За да избегнете закупуването на апартамент с незаконно презастрояване, трябва внимателно да проучите документите за него. Ако има някакви нарушения или незаконни промени, можете лесно да ги откриете от тях. Можете да направите това, като използвате един от следните методи:

1. Често по време на преустройството има промяна в първоначалните характеристики на съседни структури, въз основа на коятожителите на съседни апартаменти могат да се досетят за незаконосъобразността на действията и да уведомят за това инспекционните органи. Въз основа на получената жалба комисията заминава на посочения адрес. Ако в същото време се открият несъответствия между състоянието на жилището и неговия план, тогава собственикът ще бъде задължен да плати парична неустойка и да върне всичко в първоначалното му състояние.
2. Подобен сценарий се случва, ако по време на процеса на промените са били извършени груби нарушения на строителните норми и правила, което е довело до комуникационни сривове, в резултат на което са извикани спешни екипи за отстраняване на проблемите. В този случай размерът на глобата ще бъде много по-висок и може да бъде образувано наказателно дело по факта на инцидента.
3. Незаконността на санирането може да бъде открита от служители на комунални услуги в процеса на вземане на показания от индивидуални измервателни уреди за консумация на енергия, които също могат да изпратят заявление до съответните органи.

Всеки от горните случаи ще бъде записан и отразен в съответната документация, така че ако сте сериозни да го изучавате, когато купувате апартамент, можете да избегнете много проблеми.

Заключение

Днес много хора решават да си купят апартамент с незаконно преустройство, тъй като цената на такъв апартамент е много по-ниска, по подобен начин искат да спестят пари. Трябва обаче да претеглите добре плюсовете и минусите. Далеч не винаги е възможно да се легитимират промените в конфигурацията на помещенията или да се елиминират, а последствията могатбъди доста сериозен. По-добре е да не рискувате за пореден път и да не правите съмнителни сделки. И ако най-накрая решите да закупите жилище с незаконно преустройство, тогава внимателно прочетете техническата документация и се уверете, че след покупката можете да направите всичко в съответствие с изискванията на закона. Само по този начин можете да сте сигурни, че справедливостта няма да ви застигне.