Доходен подход към оценката на недвижимите имоти и бизнеса. Прилагане на подхода на доходите

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Приходният подход е цяла комбинация от методи за оценка на стойността на недвижимите имоти, собствеността на организация, самия бизнес, при който определянето на стойността се извършва чрез преобразуване на икономически ползи, които се очакват в бъдеще. Теоретичните основи на подобен подход са доста убедителни. Стойността на една инвестиция е стойността на бъдещите ползи до момента, дисконтирани с норма на възвръщаемост, която отразява рисковостта на инвестицията.

Това е разумно и подходящо за всяко работещо предприятие, използвано в сферата на производството и продажбата на имоти, както и неговата дейност, при условие на генериране на положителни печалби. Стойността на инвестиционните рискове в оценявания бизнес се демонстрира чрез дисконтов процент. В икономически смисъл сега това е нормата на възвръщаемост, която инвеститорите изискват върху инвестирания капитал в сравними инвестиционни обекти по ниво на риск, или това е нормата на възвръщаемост на алтернативни инвестиционни опции със сравними рискове към момента на оценката.

Функции

Прилагане на доходподходът на практика се оказва доста трудна задача, тъй като е необходимо да се оцени всеки важен детерминант на разходите - нормата на възвръщаемост и печалбата. Ако тези методи се използват за оценка на предприятието, тогава е наложително да се извърши задълбочен анализ на всички техни ключови елементи, включително разходите, оборота на компанията, които имат пряко влияние върху печалбите, разходите и рисковете, които създава всеки отделен елемент.

Доходният подход за оценка на бизнеса се използва доста често. Например, ако говорим за придобиване или сливане, тогава този метод се използва много по-често от скъпия или пазарния. Капиталовата инвестиция на купувача сега се извършва с очакването, че в бъдеще ще бъдат получени нетни парични потоци, които не могат да бъдат наречени гарантирани, тъй като се характеризират с определени рискове. Подходът на доходите улавя тези ключови детерминанти на стойността, докато използването на пазарния подход обикновено изисква съотношение цена/печалба или някакъв друг подобен множител на печалбите в ретроспекция, без да се взема предвид бъдещето.

Пазарните множители по своята същност са ненадеждни и не могат да осигурят същото ниво на задълбоченост, което може да бъде постигнато чрез използване на подход на дохода с прогнози за бъдеща възвръщаемост и проценти на отстъпка. Например съотношението цена/печалба, което се прилага годишно, не отразява адекватно очакваните промени през бъдещите години. правилноизползването на съотношения предоставя възможност за показване на общи предпочитания на инвеститорите и често се цитират от продавачи или източници от индустрията.

Използвайте

Информацията за бюджета на предприятието също трябва да бъде анализирана и защитена, което налага извършването на промени и разработването на финансовите последици от създадения план, прогнози и основни предложения. Приходният подход към оценката на бизнеса измерва всички допускания, свързани с това дали определени ползи от придобиване произтичат от ръст на приходите, намаляване на разходите, подобрения на процесите или намаляване на капиталовите разходи. С помощта на такъв подход всичко това може да бъде измерено и обсъдено. В допълнение, той може да се използва за определяне на времето на очакваните ползи, както и за демонстриране на спад в стойността на предприятието, тъй като ползите се преместват в по-далечното бъдеще.

Използването на подхода на доходите предоставя на купувачите и продавачите възможността да изчислят справедливата пазарна стойност на предприятието, както и неговата инвестиционна стойност за един или повече стратегически купувачи. Ако това разграничение е показано достатъчно ясно, тогава продавачите и купувачите могат лесно да идентифицират ползите от синергията и да вземат информирани решения.

При използване на доходовия подход за оценка на бизнеса, трябва да се има предвид, че изчислената стойност се състои от стойността на цялото имущество, което се използва в хода на пряка дейност. ATВ рамките на използвания подход има няколко метода за оценка, които представляват най-голям интерес. По-специално са приложими такива методи на доходния подход: капитализация и дисконтиране на паричните потоци. Можете да ги разгледате по-подробно.

Методи

Използвайки метода на капитализация на паричния поток, общата стойност на предприятието се открива в зависимост от паричните потоци, генерирани от имуществения потенциал на предприятието. Паричните потоци на бизнес или предприятие като цяло са разликата между всички входящи и изходящи финансови ресурси за определен период на фактуриране. Обикновено за изчисления се използва период от една година. Техниката е да се преобразува представително ниво на очаквания паричен поток в настояща стойност, като се раздели общата сума на паричния поток на приетия процент на капитализация. В този случай е подходящ поток от приходи с определени корекции.

За да се използва конвенционалният метод на паричния поток, добавянето на нетния доход (изчислен след данъци) от непаричните разходи се използва за определяне на сумата на абсолютния паричен поток към капитализация. Този метод на изчисление може да се счита за по-опростен от изчисляването на свободния паричен поток, което взема предвид необходимите капиталови инвестиции и необходимостта от попълване на оборотния капитал като добавка.

Отстъпка на паричните потоци

Този метод се основава основно само на очакваните парични потоци, генерирани от самото предприятие. Характерната му разлика е, чеоценка на разходите е необходима за изчисляване на дефиницията на представително ниво на паричен поток. Този метод в развитите страни е най-широко използван поради факта, че може да се използва за отчитане на всички перспективи за развитие. Паричният поток в общи линии е равен на сумата от нетния доход и амортизацията, като се извади увеличението на нетния оборотен капитал и капиталовите инвестиции.

Има следните условия за използване на метода на дисконтирания паричен поток:

• има основание да се смята, че бъдещите нива на финансови потоци ще се различават от настоящите, тоест говорим за развиващо се предприятие;
• има възможности за разумна оценка на бъдещите парични потоци при използване на бизнес или търговски имот;
• обектът е в процес на изграждане, изцяло или частично;
• предприятието е голямо многофункционално съоръжение с търговско значение.

Доходният подход за оценка на недвижимите имоти чрез метода на дисконтирания паричен поток е най-добрият, но използването му е много трудоемко. Има оценки, които не могат да бъдат направени без използването на този метод. Сред тях е разработването на инвестиционен проект с последващата му оценка.

Предимства на метода на отстъпка

Ако практикувате подход на доходи при оценката на недвижими имоти или бизнес чрез метода на отстъпка, можете да идентифицирате някои основни предимства. На първо място речтаТова означава, че бъдещите бизнес печалби отчитат пряко само очакваните текущи разходи за производството на продукти и последващата им продажба, а бъдещите капиталови инвестиции, свързани с поддържане и разширяване на производствени или търговски мощности, се отразяват в прогнозата за печалбата само косвено чрез текущата им амортизация.

Важни точки

Оценката на обект по доходовия подход с липса на печалба или загуба като индикатор за изчисления на инвестициите се извършва коригирана с факта, че печалбата служи като индикатор за счетоводно отчитане, следователно подлежи на значителни манипулации в хода на работа.

Методът на дисконтирания паричен поток включва три групи модели:

• отстъпени дивиденти;
• остатъчен доход;
• отстъпени парични потоци.

Ако подходът на доходите се практикува в съответствие с модела за отстъпка на дивиденти като доказателство за паричен поток, се използват изплащания на акции. Въпреки факта, че моделът е значително разпространен в чуждестранната практика за определяне и оценка на стойността на активите на предприятието, той има много недостатъци. При моделите с неразпределена печалба няма степен на счетоводство. Има разлика в дивидентните политики не само за конкретни предприятия, но и за страните като цяло. Този метод не може да се използва в предприятия, които нямат печалба. Този модел е най-подходящ за изчисляване на стойността на миноритарните акции.

Модел на остатъчен доход

Приходният подход за оценка чрез модела на остатъчния подход предполага, че размерът на остатъчния доход, тоест разликата между действителната печалба и печалбата, която акционерите са прогнозирали в момента на покупката на самата компания или неговите акции, ще се използва като индикатор за паричния поток. Ако стойността на предприятието е изчислена въз основа на предположения, съответстващи на този модел, тогава тя ще бъде равна на сумата от балансовата стойност с настоящата стойност на очаквания размер на дохода, оставащ след това. Този модел демонстрира значителна чувствителност към качеството на данните, представени във финансовите отчети. За руските условия адекватността на такава информация е обект на значителни съмнения.

Ползи за акционерите

Разбира се, акционерите или акционерите на предприятие, което има определена история, както и фактите за изплащане на дивиденти, могат да използват модела на отстъпка, за да изчислят стойността на собствената си компания. Ситуацията е такава, че акционерите на предприятия от този сектор рядко са миноритарни, така че за тях най-подходящият начин би бил използването на доходов подход при оценката на недвижими имоти и бизнес чрез модел на дисконтирания свободен паричен поток. В тази система свободните парични потоци с дисконтов процент или очаквана възвръщаемост на инвестирания капитал са ключови. Най-големият проблем при използването на този модел е точността на прогнозата за свободния паричен поток, както и адекватното определяне на дисконтовия процент.

Ако се прилага подходът на дохода, както е дефиниран по-горе, тогава когато се използва методът на дисконтирания паричен поток, очакваният доход от бизнеса взема предвид прогнозираните парични потоци, които могат да бъдат изтеглени от обращение след необходимото реинвестиране на част от паричната печалба. Като индикатор паричните потоци не зависят от счетоводната система, използвана от предприятието и неговата амортизационна политика. В същото време трябва да се вземат предвид всякакви парични потоци – входящи и изходящи потоци. Оценката на финансовия смисъл на дисконтирането на паричните средства се оказва такава, че в резултат на тези процеси те се намаляват със суми, които биха били на разположение на инвеститора към момента на получаване на определения паричен поток, при условие че той е инвестирал своите средства не в този бизнес в момента, а в някои - друг инвестиционен актив от публичен характер, например ликвидна ценна книга или банков депозит.

Допълнителни техники

Доходният подход, пример за който беше описан по-рано, напоследък се използва все по-рядко, а сега методът на оценка стана най-разпространеният. Използва се за оценяване на всички видове активи и се основава на идеята, че всеки актив, който споделя основните характеристики на опциите, може да бъде оценен като тази опция. В момента подходът на доходите най-често се изоставя в полза на модела за ценообразуване на опции (съответно модела на Black-Scholes).

Такава система, ако се използва, дава възможност да се оцени общата цена на собствения капитал на компания или предприятие в случай, че то работи с големи загуби. Този модел има за цел допълнително да обясни защо цената на собствения капитал на предприятието не е нула, дори ако стойността на цялото предприятие спадне под номиналния размер на дълга. Но дори като се вземе предвид това предимство, може да се отбележи, че моделът на Black-Scholes за оценка на стойността на руските предприятия в момента е все по-теоретичен. Основният проблем, поради който този модел не може да се приложи към местния бизнес, е липсата на някои доказателства за параметрите на модела, които са от съществено значение.

Заключения

Приходният подход към оценката на бизнеса и недвижимите имоти стана много по-рядко срещан и това се случва по много причини. По-специално, това се отнася до недостатъците, поради които има трудности при използването му на потребителския пазар. Преди всичко трябва да се отбележи колко е трудно да се прогнозира бъдещата цена на услугите и продуктите, материалите и суровините, както и набор от други показатели за разходите. В същото време можем да говорим за известна субективност на експертните оценки. Освен това проблемът се крие в ниското разкриване на информация за руските предприятия и всъщност е необходимо за извършване на компетентни изчисления и съставяне на модела на Black-Scholes. Това до голяма степен се дължи на ниската корпоративна култура на такивапредприятия.

Огромното мнозинство от акциите, включително големите дялове, са концентрирани в ръцете на малък брой хора, а делът на миноритарните акционери и дребните собственици, чийто дял е много малък, в уставния капитал е незначителен. Оказва се, че много предприятия просто не се интересуват от разкриване на каквато и да е информация. Ето защо изчисляването по доходния подход е значително по-сложно в сравнение с повечето индустрии и бизнеси в Русия. При други условия работи най-добре, показвайки всичките си предимства и надеждност.