Ипотеката е регистрирана ценна книга, която се издава по силата на споразумение

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2024-01-17 18:41

Ипотечните заеми се характеризират с наличието на обезпечение под формата на недвижими имоти. Този вид транзакция изисква официално потвърждение със специален документ, тъй като заемът за недвижими имоти е заем на доста голяма сума пари. Освен това тук говорим за определен залог, ролята на който играе закупената къща, апартамент или друго жилище.

В тази връзка руските банки въведоха практиката да издават ипотека заедно с договор за ипотека.

Какво е ипотека

Ипотеката е ценна книга, която регулира отношенията между заемодател и кредитополучател.

Благодарение на нея собственикът става собственик на две права наведнъж:

1. Право за изпълнение на парични задължения по ипотечен заем без представяне на други доказателства за съществуването му.
2. Право на ползване на ипотекиран имот като обезпечение.

За да дефинирате по-точно какво представлява ипотеката и как тя се различава от договора за ипотека, вижте следната таблица:

Условия	Ипотека	Договор за ипотека
Статус	Ипотеката е ценна книга, която може да бъде участник в транзакции в банка и между банки	Официален документ с правна сила
Възможност за извършване на промени	Няма възможност, за това трябва да изготвите нова ипотека	Може би, но ако и двете страни са съгласни
Кой подписва	Кредитополучател и залог	Кредитор и кредитополучател
Място на регистрация	Услуга за регистрация	нотариус
Информация за депозит	Обезпечението е описано подробно	Обезпечението се споменава само
Съдържание	Гаранция за изпълнение на задълженията на страните	Описание на правоотношения за издаване и погасяване на жилищен кредит

Обща информация

Ипотеката е дългово обезпечение, действието на което изтича едва след пълното погасяване на всички задължения на кредитополучателя към кредитора. Докато нейната валидност не е изтекла, банката притежател на права може да заложи или продаде ипотеката на други финансови и кредитни организации. Разбира се, само с личното съгласие на кредитополучателя. Това обаче не оказва съществено влияние върху самата сигурност.предоставя: условията на договора за ипотека, както и условията на ипотеката са непроменени.

Руската кредитна практика не предвижда задължителното изпълнение на този документ. Големите банки, например, не смятат за необходимо да задължават кредитополучателя да подпише ипотека, тъй като имат впечатляващи финансови активи в резервите си, тоест не рискуват да загубят значителна сума за себе си. Но не толкова големите участници на кредитния и финансов пазар настояват за ипотека, за да се защитят.

Важна характеристика на ипотеката е, че нейните условия са по-добри по приоритет спрямо договора за ипотека. Оказва се, че при неизпълнение задълженията ще бъдат изпълнени съгласно разпоредбите на ипотеката.

Договорът за ипотечен кредит е основният документ на тази сделка, той удостоверява ипотеката, а ипотеката е нейната гаранция. Оригиналът на ипотеката се съхранява от банката, отпуснала заема, докато кредитополучателят получава копие, заверено от нотариус.

Ипотеката е ценна книга, чиято номинална собственост не позволява на финансова институция да я прехвърли на трети страни без писменото разрешение на кредитополучателя.

Същността на ипотеките

Ипотеката е връзката между пазара на недвижими имоти и ценни книжа. Същността на ипотеките е рефинансиране, тоест ипотечният дълг може да бъде продаден или ипотекиран. Институцията на ипотеките беше въведена съвсем наскоро, което несъмнено означава напредък в развитието на пазара на дългови ценни книжа. По този начин банките ще могат да продават дълг на вторичния пазар, като по този начин си осигуряват обширна парична база за дългосрочно кредитиране.

В ипотеката най-важното е масовото кредитиране от банките на жилища в процес на изграждане и готови. Дългосрочните жилищни заеми не могат да се основават само на депозити и други спестовни сметки. Масовото и дългосрочно кредитиране за строителство и закупуване на частни недвижими имоти изискват възможност за рефинансиране, включително на фондовия пазар. Световната финансова история доказа невъзможността за нормално развитие на пазара на жилищни кредити без ипотеки.

Условия за издаване на ипотечна облигация

Тази ценна книга може да бъде издадена при три условия:

• основното задължение е парично;
• при сключване на договор за ипотека се посочва размерът на дълга по него или критериите, по които може да се определи;
• договорът за ипотека трябва да съдържа клауза относно издаването на ипотека.

Това не означава, че ипотеката или основният договор вече не са валидни. И двете продължават да са валидни. Но трябва да се помни, че ипотеката е ценна книга, чиито задължения са обезпечени с обезпечение. Титулярят може да възстанови предмета на ипотечния кредит или да получи изпълнение по основния договор именно въз основа на ипотеката, а не въз основа на ипотека или основен договор. В допълнение, една от характеристиките на ипотеката трябва да включва задължителната държавна регистрация на тази ценностхартия.

Ипотекарният кредитор издава документ. Ипотеката е договор за залог, който се издава в един екземпляр, в писмена форма, на специален формуляр по образец. Държавната регистрация на ипотечна облигация изисква индивидуален регистрационен номер и печат, без които тази гаранция се счита за невалидна.

Категории на обекти

Ипотеката е ценна книга, обезпечена с един от обектите от следните категории:

• апартаменти, жилищни сгради и техните части;
• незавършени обекти;
• парцели;
• гаражи, градински къщи, дачи и други потребителски сгради;
• плавателни съдове за вътрешно плаване, кораби и самолети, космически обекти.

Ипотека не може да бъде издадена, ако предметът на договора е недвижим обект със специфични свойства, като:

• парцел;
• предприятие като единен и неделим имотен комплекс;
• гора и др.

В договор за ипотека правото на лизинг може да бъде посочено като обект.

Какво е ипотека на пазара на ценни книжа

Ипотеката е обезпечено дългово задължение. Компания, която притежава портфейл от такива ипотеки, има право да започне издаване на собствени облигации, за да привлече допълнително финансиране. Те се изплащат чрез изплащане на лихви по ипотеки, собственост на компанията, която е издала облигациите.

Ипотеката на пазара на ценни книжа е документ, който отговаря на редица изисквания. По-специално, той трябва да бъде буквален, тоест определени подробности трябва да присъстват на хартия. Ако нямате всички от тях, автоматично ще обезсили стойността му.

В допълнение към точките и данните, установени със закон, ипотеката може да съдържа информация, посочена от заложния кредитор и залогодателя. Например, това могат да бъдат определени санкции, приложими към кредитополучателя в случай на забавено плащане на следващото плащане, или някои допълнителни възможности, които включват запазване на заложеното имущество. Банката има право самостоятелно, без участието на длъжника, да постави тези допълнителни условия.

Прехвърляне на ипотека и нейните правни последици

Прехвърлянето на ипотека в правен смисъл е разделено на два етапа:

• изготвяне на потвърждение в полза на джирата (всяка трета страна);
• действително предаване на оригинала.

Жирата (този, който прехвърля ценната книга) е длъжен да предостави на длъжника писмено уведомление за факта на прехвърляне на ипотеката. След като получи документа, джирата става собственик на всички права на ипотекарния кредитор по ипотеката и основните споразумения. Жирантът отговаря пред него за степента на достоверност на информацията, съдържаща се в прехвърлената ценна книга. Освен това прехвърлянето на ипотека означава потвърждение от джирата за добросъвестното изпълнение на всички задължения на длъжника по договора. Следпрехвърляне на хартия, залогодателят се отказва от всякаква отговорност към джирата за неизпълнение на задължения от длъжника.

В Закона за ипотеките обаче има клауза, която предвижда определяне на условията за отговорност. Така купувачът на ипотеката увеличава собствения си комфорт и сигурността на своята инвестиция.

Рефинансиране с ипотеки

Законът за ипотеките предвижда няколко начина за рефинансиране с ипотеки:

• ипотечна продажба;
• нейна гаранция;
• продажба на този документ със задължителното условие за обратно изкупуване;
• Емисия на ценни книжа, обезпечени с ипотека.

Много важен нюанс в този въпрос е, че можете да рефинансирате ипотеката само докато длъжникът изпълни всички задължения по кредита.

Предимства и недостатъци на обезпечените с ипотека ценни книжа

Предимствата от издаването на ипотечни облигации и сертификати са:

• получаване от ипотечния пазар на финансови ресурси за разширяване на мащаба на ипотечното кредитиране;
• Инвеститорите получават ценни книжа с висока възвръщаемост и гаранции.

Недостатъкът на ипотечните облигации и сертификати за собственика е възможността за изплащане на заема от длъжника предсрочно. Рискът от връщане на номиналната стойност на сертификата е висок, в резултат на което притежателят на обезпечената с ипотека ценна книга ще бъде лишен от дългосрочна печалба под формата на лихва.