Оценка на пазарната стойност: методи, процедура за съставяне на отчет, цели на провеждане

2025 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2025-01-24 13:12

В много случаи може да е необходима оценка на апартамент или къща. Да, и е много важно да знаете колко приходи можете да получите от продажбата на недвижими имоти. В крайна сметка това е актив, който трябва да се използва разумно, което означава, че трябва да знаете всичко за него. Можете да прочетете повече за оценката на пазарната стойност на апартамент в тази статия.

Каква е пазарната стойност?

Сега пазарният модел на икономиката доминира в целия свят, който включва покупко-продажба на различни стоки за парите, за които хората са готови да ги закупят. Например, ако произвеждате евтини чинии за еднократна употреба, тогава цената им е малко вероятно да бъде много висока. В противен случай просто няма да имате купувачи. Същият принцип може да се припише и на недвижимите имоти: на апартаментите и къщите. Но в този случай е много по-трудно да се определи обективна цена, която да не намалява инвестициите на собствениците и в същото време да не е прекомерна. Ситуацията често се усложнява от факта, че при продажбата на имота собствениците рядко са обективни. Ако добрите спомени са свързани с къщата, илисте прекарали детството си в него, може да е трудно да определите правилно цена въз основа на пазарните условия.

Ето защо услугите на оценители са толкова популярни, които помагат за трезво определяне на правилната стойност. Оценяването на пазарната стойност на апартамент може да бъде трудно, ако собствениците на апартамента имат спешна нужда да продадат имота бързо или ако имотът се намира в неблагоприятен район.

По вид те разграничават текуща, минала и бъдеща пазарна стойност. Както се досещате, зависи от времето, за което се изчислява. Най-често се извършва текуща оценка, но ако ще инвестирате в апартамент като инвестиция, тогава стойността на жилището в бъдеще може да ви бъде полезна.

Трябва ли да знам цената?

Защо да питате стойността на имот? Целите на оценката на пазарната стойност на имотите могат да бъдат различни. Но най-често обектът се оценява в следните случаи:

• Ако искат да ипотекират или отдават недвижим имот под наем. В първия случай разходите са необходими за изчисляване на размера на предоставените средства (например за ипотека или заем).
• Ако имотът е дарен и трябва да коригирате реалната му стойност.
• В несъстоятелност.
• За оспорване на кадастралната стойност. При продажба на имот държавата взима данък в хазната, който се налага върху разликата между пазарната и кадастралната стойност. Често може да се нуждаете от помощта на оценител, за да оспорите стойността му.
• При продажба или покупка.
• Във всякакви други ситуации, когато трябва да разберете реалната цена на обект.

Методи за оценка

Има три метода за оценка на пазарната стойност.

Най-популярният е скъпият. Той взема предвид колко от собствените си пари сте инвестирали в покупката и подобряването на дома. Критериите за този метод са доста добре дефинирани. За да направите изчисления, трябва да знаете колко ще струва да построите точно същата къща или апартамент в настоящия момент. В същото време се вземат предвид абсолютно всички малки неща: от цената на вратите до цената на монтажните услуги. Разбира се, калкулират се и амортизацията и недостатъците на жилището, в резултат на което бързо можете да получите точната цена на имота. Друга дефиниция, с която трябва да се знае при разходния подход, е разходите за замяна. Колко ще струва апартамент със същата площ и приблизително същото местоположение, но построен с различни материали? В резултат на това собственикът може да получи ясна представа колко всъщност струва неговият имот. В крайна сметка е малко вероятно купувачът да плати за обект, който не отговаря на посочените изисквания.

Друг метод е сравнителен. Състои се в провеждане на проучване на подобни сделки. Например, миналия месец те купиха 1-стаен апартамент от Василий в приблизително същия район със същите социални удобства. Колко получи за това? След като събрахме определена статистика от няколко подобни случая, можем да направим изводи за средната цена на имотите в този сегмент. В момента за сравнителна оценка дори не е нужно да прибягвате до помощспециалисти: много сайтове събират информация и показват резултата.

Приходният метод за оценка на имота взема предвид колко можете да получите след закупуване на имот. Този метод се използва например при закупуване на апартамент с цел по-късно отдаване под наем. Всъщност в този случай са важни напълно различни фактори: близостта на метрото, дизайна, площта и т.н. Методът на доходите ви позволява да предположите с голяма степен на вероятност колко печеливша или нерентабилна ще бъде инвестицията в бъдеще.

Критерии

При всеки подход се използват различни критерии за оценка на пазарната стойност на помещенията. Но като цяло всички те се основават на следните фактори:

• Транспортна достъпност (метро, спирки, магистрали).
• Жилищна площ.
• Оформление.
• Наличност на различни социални съоръжения: търговски центрове, училища, детски градини.
• Качество на въздуха.
• Наличие на близки паркове и други природни обекти.
• Етаж.
• Материалът, от който е изграден корпусът.
• Наличност на довършителни работи и ремонт.

Оценка

Най-честият обект за оценка обикновено са апартаментите. Клиентът просто трябва да отговори на въпроса защо му е необходима оценка. Въз основа на отговора изпълнителят избира подходящия метод. Но най-често при оценката на пазарната стойност на апартамент се вземат предвид и трите подхода. Ако всички те се прилагат, тогава пазарната стойност се счита за разумна. Всеки подход има и коефициент, който го отразява.автентичност. Например, сравнителният метод има доста нисък коефициент на надеждност, тъй като много транзакции на руския пазар не са прозрачни, а обектите често нямат достатъчно аналози. Как протича процесът на оценка на имота?

1. Оценителят избира метода на оценка, който е най-подходящ за конкретен апартамент или къща.
2. Клиентът може да избере времето на поръчката си. Той също така трябва да посочи целта на изследването и размера на наградата.
3. Ако и двете страни постигнат споразумение, тогава между тях се съставя договор. Често услугите на оценител не са евтини, така че договорът е допълнителна гаранция за изпълнение на задълженията.
4. Колкото повече методи използва едно изследване, толкова по-скъпо ще бъде то. Следователно, оценителят може да обяви цената на всеки поотделно, за да разбере колко е.
5. След това изпълнителят извършва самата оценка, изчислява коефициентите за надеждност и предоставя крайната стойност.
6. Докладът за текущата пазарна стойност на обекта се попълва последно.

Оценка на къща

Оценяването на пазарната стойност на къща не се различава много от подобна процедура за апартамент. Като начало, оценителят определя цената не на самата вила, а на обекта. Към тази сума специалистът добавя разходите за работа и материалите, които са необходими за изграждането на същата къща. Най-често оценката на пазарната стойност на обекта се извършва по метода на разходите. Ако клиентът е избрал метода за сравнение, тогава изпълнителят ще търси подобни обектив съседни райони, за да се изчисли средната цена на парцел с къща. Резултатът е среднопретеглена цена, на която можете да разчитате по време на продажбата.

Купуването или продажбата на недвижим имот е много важна стъпка. При неправилна оценка на стойността собственикът може силно да съжалява, че не е използвал услугите на професионален оценител. В крайна сметка, в резултат на това можете да загубите много по-голяма сума.

Процедура за съставяне на документ със стойност

Докладът е резултат от оценка на недвижими имоти, която включва цялата необходима информация. Съдържа методите, които са били приложени за оценка, анализ на характеристиките, описание на пазарната ситуация и много други. Най-просто казано, отчетът служи като официално потвърждение на присвоената пазарна стойност и може да се използва при транзакции или за получаване на заеми. За да е валиден отчетът, той трябва да съдържа следните раздели:

• Заглавна страница (номер, информация за изпълнителя и собственика на имота).
• Съдържание. Въпреки че отчетът не е много дълъг, съдържанието ви позволява бързо да разберете съществуващите раздели.
• Мотивационно писмо, което съдържа цялата основна информация, представена в свободен формат. Обикновено се отнася до предприетите подходи.
• Констатациите показват резултатите от оценката.

Благодарение на удобния формат на отчета за пазарната стойност, всеки човек може лесно да намери необходимата информация, а резултатът от процедурата може да бъде намерен просто като погледнете последната страница.

Разликата междупазарна и кадастрална стойност

По време на продажба или покупка на недвижим имот, вероятно ще трябва да се справите с нещо като кадастрална стойност. Това е цената на жилищата, която се определя от държавата чрез собствена оценка. Кадастралната стойност не винаги е правилна, така че може да възникне разлика от няколкостотин хиляди рубли между нея и пазарната цена. Какви стъпки трябва да се предприемат в този случай?

• Поръчайте оценка на имот от трета страна.
• Ако разликата се окаже наистина значителна, тогава е необходимо да подадете заявление до Rosreestr с искане за преразглеждане на стойността на кадастралната стойност въз основа на наличните документи. В този случай добре написаният отчет може да играе голяма роля.
• Ако откажете, можете да оспорите решението в съда. Основното нещо е да имате време да направите това в рамките на 6 месеца от датата на оценката.

Съвети за експерт

Оценяването на пазарната стойност на жилищен имот е много сложна процедура, която има много нюанси:

• Ако кадастралната стойност е по-ниска от пазарната, това може значително да намали данъците. Но ако ще продавате недвижим имот, тогава би било по-добре да преосмислите.
• Използвайте безплатни консултации. Някои компании ги предоставят безплатно за промоционални цели. Също така в интернет можете да получите съвети от експерти по спорни въпроси.
• Оценете рано. Процесът може да отнеме много време. Само оценкасебе си не се прави бързо и по пътя могат да възникнат непредвидени трудности.
• Изберете фирми, разположени в същата зона като обекта. В този случай няма да се налага да плащате допълнителни транспортни разходи и време на специалисти.

С кого да се свържа?

Ако решите да използвате услугите на оценител, тогава ще ви е необходим специалист, който се занимава конкретно с вашия сегмент от недвижими имоти. В големите градове обикновено има много възможности. Изборът на правилната компания се основава на отзиви или препоръки от приятели. Ако никой от вашето обкръжение не може да сподели контактите на проверено лице, тогава при избора на изпълнител трябва да се ръководите от следните критерии:

• Компанията трябва да е била на пазара от няколко години и да има добра репутация.
• Уебсайтът трябва да представя лицензи и сертификати, които ще потвърдят правото на управление на компанията.
• Положителната обратна връзка в Интернет също може да послужи като фактор за сътрудничество.

Цена на услугите на оценител

Много хора смятат, че услугите на оценител струват луди пари, защото той трябва да отиде на сайта и да свърши много работа. Но всъщност ще трябва да платите от 3500 до 5000 рубли за оценка на апартамент. Цената зависи от фирмата, големината на апартамента и отдалечеността му от града. Обикновено пътуванията до региона се заплащат отделно. Има и надценка за спешни поръчки, обикновено цената се увеличава с 20%.

Резултати

Ако сте разбрали какво представлява оценката на пазарната стойност, какви методи съществуват, значи сте станали по-компетентни по въпросите на покупката и продажбата на недвижими имоти. След оценка на обекта и генериране на отчет, вие ще знаете точно колко струва вашият апартамент, къща или земя.