Пазарната стойност на земята. Кадастрална и пазарна стойност

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Кадастралната и пазарната стойност на парцел са две понятия, които е важно да знаете, за да се ориентирате в продажбата. Първият вид изразява цената на обекта според стандартите, които се изчисляват в зависимост от местоположението и категорията на земята. Използва се като регулатор на поземлените отношения при сключване на сделки за наем и продажба, както и за изчисляване на размера на данъка, който ще бъде платен на държавата. Кадастралната и пазарната стойност на поземлен имот се оценява най-малко веднъж на всеки пет години. Данните, получени в резултат на такава оценка, се вписват в държавния кадастър на недвижимите имоти, поддържан от Федералната служба за държавна регистрация, картография и кадастър.

Връзката между използваните понятия

Руското законодателство предвижда не само кадастрална стойност, но и нормативна и пазарна стойност. Нормативният се прилага в случаите, когато не е направено определение на кадастралния. Изчислява се в редица случаи, които са предвидени в закона: при получаване на банкови заеми, обезпечени със земя, изкупуване на общински и държавни земи и в други случаи. Изчисляване на стойността на земята в товаВ този случай обикновено се определя като 200 пъти ставката на данъка върху земята на квадратен метър земя, изчислена въз основа на предназначението, като се вземат предвид умножаващите фактори и не се вземат предвид данъчните облекчения.

Всяка година местните власти определят цената на земята, призната за нормативна, която може да варира в рамките на 25%. Пазарната стойност на парцелите обикновено е с 25% по-висока от стандартната стойност. Документ, който служи за потвърждение на стандартната цена за определен парцел, може да бъде получен от градската или областната комисия за управление на земите и поземлени ресурси.

Функции

Пазарната стойност на парцелите обикновено се определя в зависимост от фактори като пазарно търсене и предлагане на земя от определена категория в определен регион в момента. По стойност тя не трябва да надвишава най-вероятното ниво на покупната цена на подобна територия. Промяната на пазарните условия или целевата ориентация на сайта може да повлияе на неговия размер. Пазарната стойност на парцелите е типична за вторичния пазар, където се извършва препродажба на земя на разположение на частни собственици. Първичният пазар, където се изкупуват общински и държавни земи в частна собственост, препоръчва използването на стандартна стойност. Всички тези видове могат да имат определени разлики. Кадастралните и стандартните стойности са подобни на инвентарната цена, докато пазарната стойност е подобна на традиционното търсене иоферта.

Процес на оценка

Извършва се оценка на пазарната стойност на земята, за да се знае реалната цена на обекта. Обикновено цената се формира въз основа на териториалното местоположение на обекта, пазарните условия, динамиката на търсенето и предлагането, както и ситуацията в икономиката на страната към момента на сделката. Благодарение на цялостното определяне на всички тези фактори е възможно да се изчисли цената на парцел, тъй като оценителната компания ще събере най-подходящите данни, които могат да бъдат полезни за обективна оценка..

Необходимост от дейности по оценка

Обикновено е препоръчително да се свържете със специализирани компании за оценка в редица случаи, сред които са подчертани:

- необходимостта от кадастрална оценка;

- ако се предполага, че сайтът трябва да бъде изкупен от държавна собственост;

- ако е необходимо да се прехвърли вноска в уставния капитал на предприятието;

- в случай на ипотека или залог;

- ако е необходимо, определете цената на продажбата на земята;

- изчисляване на размера на данъците, платени върху даренията.

Разделяне на собственост

Оценка на пазарната стойност на поземлен имот се изисква при разделяне на имота. Това се отнася за физически и юридически лица. Ако говорим за физически лица, тогава процесът на оценка започва, когато двойката се разведе и се изчислява, като се вземат предвид сградите, разположени на обекта. При юридическите лица оценката на земята се състои в разпределянеи оценка на дела на всеки акционер или съсобственик на дружеството според правния статут на дружеството. Често делбата на собствеността е придружена от съдебни спорове, поради което пазарната стойност на парцелите може да се определя многократно.

Когато няколко наследници влязат в наследството, се прави и пълна оценка на поземлените имоти. Ако една от страните не е съгласна с резултатите от прегледа, тогава делото се отнася до съда.

Определяне на цената на наема

Този тип оценка може да бъде полезна доста често. В тази ситуация при изчисляване на цената на парцел за основа се взема разликата между реалната му стойност на пазара и катализираната наемна ставка за територии от този тип. Цената на правото на наем е пряко зависима от правомощията, тежестите на наемателя и продължителността на наемното право, правата върху имота се оценяват от трети лица, както и предназначението на земята.

Пазарната стойност на парцелите е пряко зависима от фактори като: местоположение на териториите; достъпност за превозни средства; наличие на комуникации, както и техния количествен и качествен състав. Освен това е необходимо да се вземат предвид данните от геодезически и инженерно-геоложки проучвания, чиято значимост е доста голяма, особено при планиране на строителни работи на обекта.

Статус на конкретна дата

Тъй като пазарът на земя се характеризира с постоянна промяна в цените, се изисква оценката да бъде направена към определена дата. Пазарната стойност на парцелите също варира в зависимост от предназначението им според книжата, тоест разрешеното ползване. Предназначението предполага най-ефективното или вероятно разпореждане с територията. Всичко това се използва, за да се определи цената на обратното изкупуване на земята. В този случай оценките се разделят на отделни територии, които се различават по формата и естеството на използване на земята.

Методология за оценка

Така че, преди да определите цената на парцел, трябва да отговорите на няколко въпроса:

- какво е предназначението на парцела, както и с какво разрешено ползване е надарен;

- какви са преобладаващите методи и видове използване на земята в непосредствена близост до парцелите;

- какви промени предстоят на пазара на земя;

- какъв тип използване на земята се очаква в момента.

Оценяването на пазарната стойност на парцел се базира на определена информация. Това обикновено изисква: определяне на целите на оценката; задайте конкретна дата за сетълмент; познаване на детайлите на клиента; притежават документи, които потвърждават правото на собственика на обекта върху територията, може да е наемател или собственик.

Трябва да знаете също:

- предназначение на оценяваната територия;

- разрешеноизползване на земята;

- тип използване на сайта в момента;

- позицията на обекта, който се оценява в териториалния план, тоест неговата транспортна достъпност и непосредствена среда;

- основното използване на земята в непосредствена близост.

Освен това трябва да има:

- план за земя;

- информация за фиксиране на териториалните граници;

- данни за наличието на някои подобрения, по-специално сгради, конструкции, комуникации, разположени на сайта, както и подробна информация за тях;

- данни за наличието на тежести под формата на сгради, комуникации и съоръжения, намиращи се в обекта, с подробна информация за тях.

Пазарната стойност на парцелите се изчислява, като се вземат предвид много нюанси. С точна оценка под ръководството на опитни професионалисти, всяка финансова транзакция със земята може да бъде извършена безопасно.

Фактори, които влияят на резултата

Различните видове парцели се влияят от едни и същи фактори, когато става въпрос за тяхната оценка: местоположение, външни фактори, пазарни условия, предназначение и вероятност от промяната му, възможна печалба, получена от използването им. Това, което има значение, е приблизителната стойност на последното.

Оценката на пазарната стойност на парцел се извършва към определена дата. С течение на времето тази цифра може да се промени. Препоръчително е оценката да бъдеоснова за максимална ефективност. Тоест при провеждане на изследвания експертите използват предположението за разумността на използването на този обект в съответствие със закона, както и финансовите и физически реалности. Оказва се, че в резултат на оценката се изчислява не средната цена, а максималната. Понякога се допуска условно, но оправдано разделяне на обект на множество части, които се характеризират с различни видове, форми и други характеристики. Често резултатът от изследването се различава от очаквания поради факта, че настоящият вид употреба не съответства на максимално ефективния. Тази концепция трябва да бъде разгледана.

Максимално използване

В случай, че се установи пазарната стойност на парцел, трябва да се вземат предвид следните фактори:

- предназначение, както и наличието на разрешения за определен тип използване;

- използване на сайта след факта;

- предпочитан тип използване на земята в текущия окръг;

- прогнози за промени в цените за подобни секции.

Заключения

Процесът на оценка взема предвид средната цена на териториите в района на изследване, наличието на транспортни мрежи, отсъствието или наличието на сгради, инженерни мрежи на земята, екологичната ситуация, отдалечеността на инфраструктурата и други. За земеделска земя е необходимо да се оцени действителният добив на реколтата, производствените разходи, себестойносттапродажбите на продукти в региона, както и редица също толкова значими фактори. По същия начин се оценяват и други видове парцели.