Каква е разликата между кадастралната стойност и инвентарната стойност? Определяне на кадастралната стойност

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Наскоро недвижимите имоти бяха оценени по нов начин. Въведена е кадастралната стойност, като се предвиждат други принципи за изчисляване на стойността на обектите и максимално близки до пазарната цена. В същото време нововъведението доведе до увеличаване на данъчната тежест. Статията описва как кадастралната стойност се различава от инвентарната стойност и как се изчислява.

Каква е стойността на инвентара?

Инвентарната стойност на недвижимите имоти е плод на работата на специалисти от Бюрото за техническа инвентаризация (БТИ). Методологията им предвижда, че при оценка, първичната цена на обекта се взема за основа и се умножава по коефициентите на износване. Разликата между кадастралната и инвентарната стойност е, че във втория случай пазарните фактори не се вземат предвид.

При инвентаризацията е взето предвид всичко, от което се състои една сграда, конструкция или помещение - размерите и материала на стените, подовете, покривите, прозорците, вратите. Персоналът на ОТИ осигури техници, които периодично посещаваха обекта и проверяваха данните, с които разполага Бюрото.

Впоследствие всички промени започнаха да се правят ежегодно автоматично - първо, коригирани спрямо инфлацията, и второ, коригирани за времето. Въпреки това, независимо колко бързо остарява сградата, нейната инвентарна стойност расте. Ако собственик на имот се чуди как да разбере инвентарната стойност на обект, тогава той трябва да погледне в техническия паспорт. Информацията, от която се нуждаете, е там.

Каква е кадастралната стойност?

Кадастралната стойност има различна методология. По време на разработването му Министерството на финансите си постави за цел да увеличи данъчните постъпления в бюджета. Но по традиционния начин, просто чрез увеличаване на данъчните ставки, това не може да бъде постигнато. Затова решихме да отидем от другата страна и да променим методологията за оценяване. Целта беше същата: да се доближи максимално до пазарната стойност.

В резултат на това беше приет Федерален закон, озаглавен "За дейностите по оценяване в Руската федерация", и сега определянето на кадастралната стойност придоби правен характер..

Кадастрална стойност на парцелите

Принципите на новата оценка са взети от сферата на поземления данък. Тук дълго време изчисляването на кадастралната стойност се основава на местоположението на обекта и неговата категория. То обаче е необходимо не само заданъчно облагане, но и за наемни отношения. Тогава партньорите в сделката нямат съмнения относно нейния размер. Всички данни могат да бъдат намерени в кадастралната камара, която трябва да се преоценява поне веднъж на всеки 5 години.

Поземлените имоти също имат стандартна стойност, която се прилага, когато не е възможно да се определи кадастралната стойност. Има обаче случаи, когато се използва само той, например при получаване на заем от банка, придобиване на общинска земя и т.н. Властите на регионите имат право да променят стандартната цена годишно, но не повече от една четвърт. Освен това не трябва да надвишава прага от 75% от пазарната стойност.

Процедура за извършване на кадастрална оценка

След като се заемете да разберете как кадастралната стойност се различава от инвентарната стойност, първо трябва да обърнете внимание на методите. Ако инвентарната стойност изисква стриктност и методичност в продължение на много години, тогава кадастралната оценка се извършва сравнително бързо. Последователността на действията с него е следната:

• Властите в региона решават за оценка. То трябва да се провежда поне веднъж на всеки 5 години.
• Rosreestr изготвя на тази основа списък с обекти, които трябва да бъдат оценени. Данните са взети от държавния кадастър.
• Rosreestr привлича фирма за оценка на конкурентна основа.
• Оценителят на база нормативните документи и посочените в тях коефициенти извършва цялата процедура.
• Саморегулиращата се организация на оценителите извършва проверка на доклада за кадастралната оценка.
• Получените данни са одобрени от властите в региона и публикувани.
• Данните се въвеждат в системата за кадастрална регистрация.

Кой оценява имота?

Вероятно оценителят може най-точно да отговори на въпроса как кадастралната стойност се различава от инвентарната стойност. В това качество действат специални фирми, които имат лицензи за този вид дейност.

За да получат достъп до желания път, те трябва да преминат, освен това, и конкурентна селекция. Именно тази процедура е предвидена в специалния федерален закон за обществените поръчки за държавни и общински нужди. Освен това, преди да подпише договора, оценителят за своя сметка застрахова рисковете от неправилно определяне на стойността. Застраховката е най-малко 30 милиона рубли.

Получаването на публични средства за извършената работа става възможно само след като регионалните власти получат положителен преглед на експертите по доклада и одобряване на резултатите от оценката.

Как се изчислява кадастралната стойност на имота?

Оценителите използват цял набор от технически регламенти, стандарти, правила и законодателни актове, за да определят стойността на обектите. Тук обаче индивидуалният подход не е добре дошъл, което веднага показва разликата между кадастралнотоцена от инвентара.

Кадастралната оценка предвижда масов подход, когато не е необходимо да се измерва всеки апартамент или къща. Очевидно фирмите, които се занимават с това, имат набор от коефициенти в зависимост от местоположението на обекта и неговата категория. Сборът от оценките на ОТИ се взема и се умножава по тези коефициенти. Ето защо инвентарната и кадастралната стойност на апартамент понякога се различават няколко пъти. Длъжностните лица се опитват да вземат предвид буквално всичко - дори разстоянието до тролейбусна спирка, метро или наличието на детска площадка.

Коефициентите се показват просто. Оценителите с властите на регионите вземат за основа цената на квадратен метър на пазара на недвижими имоти и изчисляват колко е повече от инвентара. Остава малко (с 10 процента) да намалите резултата от разделянето - и коефициентът е готов.

Как зависи данъкът върху имотите от кадастралната стойност?

Поради факта, че кадастралната и инвентарната стойност се определят различно, разликата в цената на недвижимия имот, която е взета за данъчна основа, възникна значителна.

Ако данъчните ставки останат същите, тогава повечето собственици на имоти щяха да фалират за една нощ. Така че в Урал, ако цената на апартамент в удостоверението за регистрация е 200 хиляди рубли, след преоценка е най-малко 500 хиляди. Държавата, при обстоятелства, при които кадастралната и инвентарната стойност на недвижимите имоти са толкова различни, реши донякъде да компенсира загубите на данъкоплатците с помощта на данъчните ставки. В резултат на това регионите получиха правото да определят данъчни ставки, макар и в рамките на коридора, одобрен на федерално ниво. За жилища се определя максималната ставка от 0,1%, ако стойността на имота е не повече от 300 милиона рубли.

Новият данък винаги ли е по-висок от стария?

Каква е разликата между кадастралната стойност и инвентарната стойност? принципи на данъчно облагане. С инвентарна стойност данъкът беше малък и малко хора му обръщаха внимание. Сега е друга работа. В някои региони, които преминаха към новия режим, данъкоплатците вече са започнали да получават известия, съдържащи обезкуражаващи цифри, които надхвърлят дори най-лошите им страхове.

В някои случаи обаче данъкът върху имуществото може да бъде платен дори в по-малки суми от преди. Факт е, че този данък не подлежи на облагане за апартамент от 20 квадратни метра, за къща - 50, за жилищни помещения - 10. Ако вземем предвид и обезщетенията за право, става ясно, че тези, които живеят в големи къщи и престижни райони.

Например, в отдалечени селски райони, цената на квадратен метър жилище според кадастъра може да бъде от 7 до 15 хиляди рубли, а в Москва от 150 хиляди рубли и повече.

Къде мога да разбера кадастралната стойност на моя имот?

От 1 януари 2015 г. Rosreestr стартира услуга, с която всеки собственик може да сравни колко се различават инвентарната и кадастралната стойност на апартамент. Описът, както вече казахме, се съдържа в удостоверението за регистрация, а кадастралният ще бъде отчетен в отговор назаявка.

Трябва да се отбележи, че някои територии не са завършили прехода и все още има инвентарна стойност. Изчисляването на данъка при такива обстоятелства няма да се промени. Властите на такива региони обаче побързаха да преизчислят инвентарната стойност, която гражданите вече са видели в данъчните известия. Намеренията на чиновниците са прости: до момента на пристигане на кадастралната стойност предишната цена ще бъде максимално възможна, а когато се въведе коефициентът, бюджетът ще получи допълнителни приходи.

Може ли да се оспори кадастрална оценка?

Оказва се, че данъкът върху имотите в страната се формира както от кадастралната, така и от инвентарната стойност. Разликата между тях е също така, че е невъзможно да се оспори оценката на инвентара, тъй като тя се извършва въз основа на технически регламенти, SNIP и GOST, а кадастралната е напълно осъществима, тъй като има коефициенти..

За да изразите несъгласие с представената оценка, на първия етап трябва да се свържете със специална комисия към Rosreestr, чиито регионални клонове са във всички отдели. Ще трябва да представите определен пакет от документи, потвърждаващи правото на кандидата върху този имот.

Съд или жалба - какво да избера?

Кадастралната грешка може да бъде коригирана по административен път или чрез съда. Първоначално обаче системата за оспорване на кадастралната оценка е изградена по такъв начин, че не би било възможно да се заобиколи комисията Rosreestr. Арбитражният съд просто ще отхвърли иска, ако молбата не е придружена отзаключението на този орган. Въпреки това, в бъдеще, ако собственикът е убеден, че е прав, е необходимо да се съди.

В същото време в съдебното решение възниква един проблем - необходимо е привличане на независим оценител, за да опровергае заключенията на кадастралната камара. И тази услуга е скъпа и в някои случаи просто нерентабилна. Цената на експерт може значително да надвиши разликата в данъчното облагане.

Ако присъдата бъде постановена в полза на данъкоплатеца, тогава преди въвеждането на нова информация ще отнеме известно време, докато кадастралната камара актуализира базата данни.