Какво да търсите, когато приемате апартамент: експертни съвети

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Тъй като един от всеки пет апартамента в нови сгради или има оплаквания, или изобщо не се приема, купувачът и наемателят трябва да знаят добре какво да търсят, когато приемат апартамент. На жилищния пазар се предлагат все повече интересни проекти, но не бива да се допуска цялостното впечатление да надделя над вниманието към детайла. Почти винаги купувачите остават сами с претенциите си за качеството на строителството. Това са пукнатини в стените, различни неравности и неподходящи дограми и дори се случва хората, които очакват щастието на новоселото, да не забелязват липсата на броячи. Ето защо е необходима информация какво да търсите, когато приемате апартамент.

Съвет за притежателите на акции

Когато бъде получено разрешение за въвеждане в експлоатация (и предприемачът е длъжен да уведоми притежателите на капитал поне месец предварително), бъдещите новоселци отиват да си вземат апартаментите. В ръцете си имат препоръчано писмо със задължителен списък с приложенияи съобщение, адресирано до всеки от участниците в съвместно строителство. Сега трябва да помисля на какво да обърна внимание, когато приемам апартамент, но събитията са толкова радостни, толкова вълнуващи! Разработчикът се обади с поздравления, всички роднини вече са прочели съответните новини, публикувани от него на уебсайта. И сега вече е известен денят на прехвърляне на собствеността, в който е записан щастливият собственик на новия апартамент. И кое беше най-важното, на което трябваше да се обърне внимание при приемането на апартамент за акционер? Ах, гледките от прозореца на спалнята!

Но по-добре да не се подиграваме на хората, чиито надежди изглежда се сбъдват. Отдавна са чакали този момент. Но най-вероятно ще се случи, че трябва да изчакате още малко. Освен ако, разбира се, не получат навременна помощ за приемане на апартамент в нова сграда от истински специалисти с проницателни очи и студен ум. И, разбира се, има такива специалисти. Вероятно ще трябва да изчакате и това е добре, въпреки че е доста уморително.

В допълнение към наблюдението на строителния процес, собствениците на акции чакаха на опашка за прехвърляне на апартаменти. Това обикновено отнема много месеци. В момента те строят в голям мащаб, понякога дори повече от една сграда се наемат едновременно и затова някой е поканен за приемане по-рано, някой ще получи ключовете си по-късно, обикновено това се случва. И най-важното - не губете главата си от радост, а напротив - погрижете се да намерите специалисти, които могат да окажат ефективна помощ при приемането на апартамент в нова сграда.

Не забравяйте документите си

За приемане трябва да вземете със себе си споразумение задялово участие и паспорт. В случаите, когато интересите на купувача са защитени от друго лице, ще се изисква нотариално заверено пълномощно. Ако управляващото дружество очаква да получи авансово плащане за комунални услуги веднага след приемането, бъдещият наемател се уведомява за това предварително. Има закон, според който първата вноска се взема веднага за първите четири месеца, това е необходима мярка, така че управляващото дружество първоначално да има с какво да работи.

От момента, в който къщата бъде въведена в експлоатация, времето ще тече бързо и има времеви ограничения, когато един апартамент може и трябва да бъде приет. Ако след получаване на уведомлението изминат повече от два месеца и акционерът не се е явил да подпише акта за приемане на апартамента, предприемачът има право да изготви този документ сам и приемането и прехвърлянето ще се считат за завършени, въпреки едностранната процедура за това събитие. Това е най-лошото, защото в този случай наемателят ще коригира всички съществуващи недостатъци за своя сметка.

Условия за приемане

Наемателят има право да огледа и проучи строителните дефекти малко по-дълго от седмица - седем работни дни, след което трябва да приеме апартамента или да направи конкретни възражения. Ако трябва да приемете апартамент без довършване, цялата процедура рядко отнема повече от половин час. Трябва да проверите връзката на ток, вода и парно, качеството на монтаж на врати и прозорци. Ако е осигурено довършване, тогава има какво да се проучи при приемане на апартамент. Но дори и в този случай е малко вероятно цялата непрофесионална проверка да отнеме повече от два часа. Лошо, ако в рамките на седем дниакционерът няма да прояви никаква активност и няма да се появи. Самият предприемач съставя договор за продажба на апартамент и акт за приемане и прехвърляне. И законът ще счита собствените му задължения за изпълнени. Не трябва да забравяме, че предприемачът не само дава ключовете на своя клиент, но и всички документи за измервателните уреди, ръководството с инструкции за този апартамент и плана за окабеляване.

Обикновено клиентът сам преглежда новото жилище, не забелязва много и спокойно подписва акта за приемане и прехвърляне, след което получава заветните ключове. И би било правилно да се направи другояче. Определено имате нужда от специалист по приемането на апартаменти в нова сграда. Там ще присъстват до двама такива професионалисти, но това са заинтересовани лица - както представител на предприемача, така и представител на управляващото дружество. Дори и да знаят за някакви проблеми, едва ли ще предупредят невеж клиент за това. В допълнение към откриването на недостатъци в качеството на строителството, специалист може да помогне и при взаимни плащания, които също ще трябва да бъдат подписани със специален акт. BTI вече е направила всички измервания към този момент и ако площта се окаже по-голяма, клиентът е длъжен да доплати, а ако е по-малко, дължимите му средства се връщат по разплащателната сметка.

Внимание към всеки детайл

На първо място е необходимо да се проверят всички бетонни конструкции и цялата площ на стените. Внимание към подовата замазка, монтажните фуги и шевовете. По повърхностите не трябва да има пукнатини или неравности. Височината на тавана понякога не съответства на декларирания в проекта индикатор и това също трябва да се провери. По-добре,ако има професионално приемане на апартамента. Въпреки че почти всеки може да провери целостта на конструкциите на вратите и прозорците и качеството на монтаж: ключалките на пантите и дръжките трябва да работят свободно. Възможно е да има пукнатини по балкони и прозорци, повреди на стъкла, механизми при отваряне и затваряне, често има празнини, оставени от строители между стени и прозорци.

Експерт по приемане на апартаменти може да бъде поканен от всяка агенция, той може да провери всички инженерни комуникации с високо качество, с което обикновен човек най-често не може да се справи. Нищо не трябва да се пренебрегва: трябва да се проверяват крепежните елементи на гнездата, тяхната работа, дори работата на звънеца. Освен това се измерва напрежението и силата на електрическия ток, който се подава към мрежата. Актът за приемане на апартамента от предприемача се подписва само след като е проверена работата на всички измервателни уреди и спирателни кранове, е установено наличието на топлоизолация на тръбите и правилното разположение на канализационните тройници в кухнята, банята, и тоалетна. Особено внимателно се проверяват отоплителната система, вентилацията, както и входа, всичко монтирано в стълбището и в помещението, включително пожароизвестителни устройства.

Ако апартаментът е завършен

Това знание е необходимо както за притежателите на дялове, така и за тези, които организират отдаване под наем на апартаменти от собственика. Ако апартаментът е завършен, има много повече обекти, които трябва да бъдат щателно проверени. Това са стенни и подови покрития, тапети, водопровод и други подобни, с една дума - всичко, което има в стаята. Приемане на нов апартаментзаслужава си да отделите време да го проверите. Техническото описание на обекта (в DDU) посочва абсолютно точно от какъв материал трябва да бъде направен. Например стоманена или дървена врата, какъв клас настилка, както и много други детайли. Трябва да проверите всичко, позовавайки се на този списък, всяко несъответствие трябва да се установи, преди да е станало твърде късно, защото едва сега можете да получите причина да не подписвате акта.

Ако недостатъците не могат да бъдат отстранени при никакви обстоятелства (например височината на тавана не съвпада), договорът за дялово участие може също да бъде прекратен с изискване за връщане не само на платените пари, но и на лихвите. Подобни непоправими неща се случват рядко, въпреки че държавната комисия трябва, поради груби нарушения, да отхвърли сградата на етап обследване. И купувачът може да не види такъв недостатък, ако все още е получено разрешение за въвеждане на сградата в експлоатация. Например, случва се клиентът да открие подут, неравен под по време на приемане. Очевидно ламинатът не е положен по правилата. Този дефект може да бъде отстранен бързо. Но с тавани това няма да работи. Понякога, дори при неправилно монтирани канализационни тръби, отстраняването на неизправности не е напълно възможно.

Защо е необходим експерт

Приетият апартамент трябва да отговаря на SNiPs и на договора. Спазването трябва да се проверява с познаване на всички правила и разпоредби, да имате не само специални умения, но и подходящо оборудване и не е толкова важно дали става дума за закупуване или наемане на апартамент от собственика. Като нормаленакционера ще проверява кривината на стените например? Или тавани? Само "на око" или с всякакви импровизирани средства. Между другото, бъдещите наематели обикновено се отнасят несериозно към неравните стени на апартамент без довършителни работи, надявайки се да ги изравнят по време на ремонт. Специалистите с професионален измервателен уред обаче могат да открият липсата на прави ъгли, което е много, много важно, но се случва не толкова рядко. С такива стени нито инсталирайте кухнята, нито полагайте нормално пода, нито дъската. Поправянето на това е скъпо, ремонтът в една стая може да доведе до сто хиляди. И ако такъв дефект бъде идентифициран в момента на приемане, разработчикът ще го отстрани, следователно - огромни спестявания.

Има много фирми, които предоставят експертни услуги. Такива специалисти има в някои големи агенции за недвижими имоти. Проверката не е твърде евтина, но последващите ремонти ще отнеме много повече. Затова е по-добре при приемането да се включат експерти с подходящо оборудване. Те ще проверят точността на площта на целия апартамент, ще оценят качеството на строителството и ще идентифицират всички дефекти. Можете дори да измервате радиационния фон, влажността на въздуха, да проверявате течения с термовизор и липсата на места, които могат да замръзнат през зимата, също се проверява тягата на вентилационните канали, изследват се фуги. Специалист може да направи всичко това с помощта на лазерни и ултразвукови далекомери, специални отвеси, нивелири, анемометри и други подобни. След експертна проверка се изготвя документален доклад, потвърден със снимки.

Контролен списъкприемане на апартамента

Хората винаги се местят в нова сграда с радост, забравяйки много от правилата, които трябва да се спазват при приемането на ново жилище. Всички елементи от този контролен списък трябва да бъдат попълнени. Първо, необходимо е да се извършва проверка само през деня, през светлата част на деня, тъй като е просто невъзможно да се видят много детайли на здрач, също е трудно да се направи това с електрическа светлина.

На второ място, трябва да оцените входа си от всички страни: напуканото покритие, счупените плочки трябва незабавно да предупредят клиента, тъй като това е първият знак, че разработчикът не е достатъчно внимателен към качеството. Необходимо е да поверите проверката на независим експерт, оборудван с оборудване. Той има право да изготви официално заключение, изброяващо установените недостатъци, да представи обосновани претенции с позоваване на действащите стандарти и строителни норми.

Внимателна проверка на контролния списък

Вратите и прозорците трябва да се проверяват особено внимателно, те трябва да се затварят и отварят плътно без усилие. Вътрешните врати и прозорци също трябва да бъдат внимателно прегледани – появяват се незабелязани стърготини и драскотини, а дупките и процепите, които не са добре запечатани с уплътнител, могат впоследствие да бъдат засегнати от гъбички и мухъл. Височината на тавана се измерва с ролетка във всички ъгли, а равномерността на стените и тавана се измерва с ниво на сградата или отвес. По същия начин се изследва подът. Всички контакти и ключове се проверяват дали разработчикът е декларирал тяхното присъствие. Трябва да са на едно и същониво, не падат и не висят. Проверява се електроснабдяването на всички бъдещи източници. Вентилацията изисква специално внимание. Ако нещо не е наред с нея, всеки проблем се решава много трудно. По-добре е разработчикът да отстрани недостатъците, преди да подпише сертификата за приемане.

Трябва да проверите водопровода и канализацията. Никъде не трябва да има влага или ръжда, а спирателните регулатори и клапани трябва да работят перфектно, да се въртят лесно и да се заключват сигурно. Отопляемият държач за кърпи трябва да е стабилен, а не да се клати. Особено внимание се обръща на довършителните материали, ако има такива. Всичко трябва да отговаря на договора. Идентифицираните дефекти се записват в инспекционния лист (в противен случай се нарича лист за рекламации или дефектен лист). Сега разработчикът ще премахне недостатъците и той трябва да направи това след около месец и половина. Ако няма недостатъци, сертификатът за приемане може да бъде подписан.

Ако бъдат открити дефекти

Както пишат брокерите в рецензии, осемдесет процента от случаите на проверки от притежатели на дялове на нови сгради вървят гладко, актовете се подписват без оплаквания, защото мнозина не разбират какво да търсят, когато приемат апартамент. Това обаче не означава, че по-късно няма да бъдат открити дефекти по време на директната експлоатация на корпуса, когато вече е трудно да се докаже нещо и е почти невъзможно да се бори разработчикът да коригира дефекти или неточности. Ако се установят недостатъци преди подписването на акта за прехвърляне, акционерът може да поиска или отстраняване на грешки от предприемача, или намаляване на цената на договора, или възстановяване на тези разходи, които акционерътпоемате за самостоятелен ремонт.

Върху откритите недостатъци се попълва дефектна декларация, акционерът пише изявление със списък на претенциите, след което управляващото дружество започва работа по отстраняване на недостатъците. Това могат да бъдат криви стени, счупени прозорци, пролуки в чужд апартамент, дефекти в пода, врати, счупени измервателни уреди, осеян апартамент и други подобни. Всичко това са доста често срещани забележки. В бъдеще дори такива недостатъци ще бъдат много трудни за отстраняване, въпреки че акционерът все още има право да предявява претенции. Той може да прави това по всяко време за всичките три години, докато управлява апартамента. Има гаранция, дадена от строителя: за изграждането на самата сграда - пет години, за инженерно-техническо оборудване - три години.

Инструкции за работа

В пакета документи, които акционерът получава при прехвърляне на апартамент от предприемача, има инструкция с условията и правилата за експлоатация на този обект, с експлоатационен живот и списък с гаранционни точки. Това се отнася не само за апартамента, но и за цялото оборудване, включено в него, дори радиаторите за отопление и прозорците са гаранционни артикули. Това е много важен документ, който определя задълженията. Ако апартаментът или оборудването са били използвани неправилно, на наемателя ще бъде отказано гаранционен ремонт.

Например носещи конструкции и фасади, покриви, стени, прозорци с двоен стъклопакет и други подобни имат петгодишен гаранционен срок. И системи за отопление, вентилация, газ, вода и електричество, асансьори и улеи за боклук - самотри. Разработчикът може да предпише по-дълъг или по-кратък период, но това се случва рядко. Отброяването на гаранционния срок започва след подписване на акта за прехвърляне, поради което срокът изтича за всички наематели по различни начини. Ако разработчикът не изпълни задълженията си, е необходимо да се обърне към законодателството. В съда страната на притежателите на акции най-често печели, поради което разработчиците не рискуват да заведат делото пред съда и да отговорят правилно на искове, направени от жители.