Как да продадем апартамент без данъци: законни начини да избегнете плащането на данъци

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Продажбата на жилищни имоти е сложен и продължителен процес, в резултат на който продавачът има определен доход. За него трябва да платите данък под формата на 13% от продажната стойност, но в някои ситуации гражданите имат право да получат освобождаване от плащането на тази такса. За да направите това, трябва да бъдат изпълнени някои прости изисквания. Следователно хората трябва да разберат как да продадат апартамент без данъци. Използваният метод трябва да е законен, защото ако продавачът иска да заблуди данъчната служба, като посочи грешна сума в договора, тогава данъкът ще бъде изчислен въз основа на кадастралната, а не на продажната стойност на обекта.

Начини за намаляване на данъчната основа

Често хората се замислят дали е възможно да се продаде апартамент без данък. Процедурата наистина може да се проведе без отрицателни данъчни последици, но само при спазване на определени изисквания. Основните начини за освобождаване от данък върху доходите на физическите лица включват:

• ако апартаментът е закупен с пари в брой или ипотека,тогава може да се продаде без да се плаща данък само след 5 години;
• ако жилището е получено въз основа на безвъзмездна транзакция, тогава трябва да изчакате само три години;
• разрешено е да се продаде обект по-рано и ако продажната цена е по-ниска от покупната, тогава гражданинът няма доходи, така че няма нужда да се изчислява и превежда данък върху доходите на физическите лица в бюджета;
• ако цената на жилището е по-малка от 1 милион рубли, например, ако се продаде стая в хостел, тогава можете да използвате данъчно приспадане от 1 милион рубли, така че просто получавате отрицателна данъчна основа;
• ако покупко-продажбата на други недвижими имоти се извършат в рамките на една година, тогава гражданинът ще може да използва взаимното уреждане на приспаданията.

Всяка опция има свои собствени характеристики, така че собственикът на жилището решава как да продаде апартамента без данъци. Не трябва да преговаряте с купувача да напишете неточна информация в договора, тъй като това само ще доведе до факта, че специалистите на Федералната данъчна служба ще изчислят данъка въз основа на кадастралната стойност на жилището.

Срок на собственост на закупения апартамент

Най-често хората се интересуват от въпроса за колко можете да продадете апартамент без данък. Ако жилището е закупено за ваша сметка, тогава ще трябва да изчакате поне пет години. Такива промени в данъчния код бяха направени още през 2016 г.

Дори ако жилището е закупено с помощта на майчински капитал, ипотека или работодател, купувачът в договора за продажба е билдиректен данъкоплатец. Следователно, ако той не иска да плаща данък върху доходите на физическите лица при продажбата на обекта, тогава ще трябва да изчака пет години.

До 2016 г. беше необходимо да се изчака само три години, независимо от това как имотът е получен от продавача. Но въз основа на Федерален закон № 382 бяха направени изменения в Данъчния кодекс, които промениха периода на собственост върху недвижими имоти, за да се получи освобождаване от данък върху доходите. Следователно в чл. 217.1 Данъчен кодекс, можете да проучите правилата за изчисляване на тази такса при продажба на недвижим имот.

Характеристики за получения апартамент

Жилища могат да бъдат не само закупени, но и получени въз основа на различни безвъзмездни транзакции. За колко време можете да продадете апартамент без данък в този случай? При такива условия трябва да изчакате само три години от датата на регистрация на собствеността. Тези сделки включват:

• жилището е приватизирано от всички лица, които по това време са били регистрирани в апартамента;
• жилището е наследено от починали роднини или приятели;
• обектът е дарен от близки роднини, които включват съпрузи, родители, деца или братя и сестри;
• жилището е прехвърлено на лице въз основа на договор за наем, но преди това той е запазил собственика на този имот за цял живот.

В горните ситуации трябва да изчакате само три години, след което можете да продадете имота без да плащате данък. В други ситуации ще трябва да изчакате пет години. Такива условия започнаха да действат от началото на 2016 г.

Защо има времеви ограничения?

Всеки, който планира да продаде недвижим имот, трябва да разбере кога е възможно да се продаде дарен апартамент без данъци. Необходимостта от изчакване е свързана с икономически нюанси, тъй като за такъв период от време гражданинът няма да може да получи печалба от покупко-продажбата на недвижими имоти.

Длъжностните лица са сигурни, че след пет години инфлацията и обезценяването на недвижимия имот значително ще намалят пазарната му стойност, така че ако човек има за цел да реализира търговска печалба, тогава тя ще бъде минимална.

Ако човек не получи печалба от сделката, тогава той може да продаде имота на покупната цена. В този случай гражданинът не плаща данък върху доходите на физическите лица поради липса на доходи. Но той ще трябва да докаже, че наистина не е имал печалба.

Как се изчислява терминът?

Всеки собственик на имот трябва да знае как да продаде апартамент без данък. След колко години може да се извърши тази операция? Срокът зависи от това как имота е получен от данъкоплатеца.

Този период от време не винаги започва от момента на подписване на договор, тъй като понякога се взема предвид моментът на регистрация на правото в Rosreestr. Следователно мандатът се изчислява въз основа на следните правила:

• ако е сключен договор за покупко-продажба, тогава периодът започва да тече от датата, посочена в споразумението, ако покупката е извършена на вторичния пазар, а датата, налична в сертификата за фактура, може да се използва и ако обектът е закупен от разработчика;
• , ако човек получи жилищепо наследство, тогава датата на откриване на наследството се взема предвид, следователно, периодът на действително приемане на имущество или получаване на удостоверение за наследство няма значение;
• при липса на лице, това не дава право на наследниците да се разпореждат с имуществото му, но когато съдът признае, че дадено лице се счита за мъртво, тогава започва срок от три години от момента на съдебното решение е направено;
• ако е направено дарение, обратното броене започва от датата, посочена в споразумението за дарение;
• често имотът се закупува на части, например гражданин може първо да закупи стая, а след това и останалата част от апартамента, така че обратното броене започва от момента на закупуването на първата част.

Ако собственикът на жилището знае кога може да продаде апартамента без данък, той ще може лесно да сключи сделка за продажба на недвижим имот, без да се страхува, че ще трябва да преведе голяма сума средства в държавния бюджет.

Използване на приспадане на собственост

Ако човек знае кога да продаде апартамент без данък, но не може да чака три години, тогава той може да използва други начини за намаляване на данъчната тежест. Един такъв метод е подаването на данъчно приспадане. Предлага се на всички граждани, които продадат апартамента си.

Съгласно чл. 220 от Данъчния кодекс, размерът на такова приспадане е 1 милион рубли. Именно с тази сума се намалява данъчната основа, представена от продажната цена на обекта. Ако хората умишлено подценяват цената на апартамент при сключване на сделка, тогава 70% от кадастралната стойност, посочена вRosreestre. Но това условие важи само за обекти, които са закупени след 2016 г.

Ако се продава евтин обект, представен от едностаен апартамент или дори стая, но цената не може да надвишава 1 милион рубли. При тези условия е възможно да се продаде апартамент без данък през 2019 г., тъй като данъчната основа е представена с отрицателна стойност.

Ако цената на недвижимия имот е повече от 1 милион рубли, тогава размерът на данъка се намалява значително поради приспадането. Например, гражданин иска да продаде апартамент, подарен от роднина една година след приключването на дарението. Апартаментът се намира в покрайнините на града, така че струва само 1,2 милиона рубли. Продавачът няма да може да избегне плащането на таксата, но може да се възползва от данъчното облекчение. За него размерът на данъка е: (1 200 000 - 1 000 000)13%=26 хиляди рубли.

Следователно можете дори да продадете апартамент в нова сграда без данък или с минимално плащане, ако използвате приспадането. Но при такива условия специалистите от данъчната служба все пак ще изпращат уведомление до данъкоплатеца. Това не може да бъде пренебрегнато, така че ще трябва да посетите клона на FTS, за да уведомите служителите на услугата за използването на удръжката. Освен това на тази организация се представят декларация за данък върху доходите на 3 лица и други документи за продадения имот.

Недостатъкът на използването на този метод за намаляване на данъчната тежест е, че може да се използва само веднъж годишно. Следователно, ако човек планира да продаде няколко имота в рамките на една година, тогава той ще трябва да намали данъка по други начини.

Отчитане на покупната цена

Как да продадем апартамент без да плащам данък, ако е невъзможно да се намали таксата по друг начин? Друг метод представя възможността за отчитане на покупната цена на апартамента. Тази опция е подходяща само в ситуация, когато преди това жилище е закупено за сметка на лични средства или ипотека. Продажбата на апартамент след дарение без данък по този начин няма да работи, тъй като гражданинът не е похарчил собствените си средства за такова придобиване.

Данъкът се плаща изключително върху печалбите, получени от продажбата на недвижими имоти. Ако дадено лице може да докаже, че не е получило никакъв доход от сделката, тогава то е освободено от плащане на данък. Кога мога да продам апартамент без да плащам данъци? Ако използвате този метод, тогава можете да продадете обекта по всяко време след покупката. Процесът на използване на този метод на освобождаване от данъци се различава по следните параметри:

• гражданинът трябва да съхранява документите, въз основа на които е придобил имота;
• ако апартаментът се продава на същата цена, на която е закупен, тогава не се изисква данък;
• няма нужда да превеждате средства към държавния бюджет, ако апартаментът се продава на по-ниска цена;
• ако продажната цена надвишава покупната цена, тогава 13% се заплаща изключително от съществуващата разлика;
• данъкоплатецът трябва да има официални документи, които съдържат информация за това за колко е купил и продал имота си;
• този метод се счита за удобен, ако човек трябва спешно да продаде недвижим имот исъщо така цената му надхвърля 1 милион рубли;
• разрешено е използването на метода за намаляване на разходите едновременно с приспадането, но само за различни обекти на недвижими имоти, например, ако гражданин трябва да продаде няколко апартамента в рамките на една година.

Особенност на този метод е, че гражданинът ще трябва да представи документи на Федералната данъчна служба, потвърждаващи липсата на доходи. Освен това ще трябва да съставите декларация за данък върху доходите на физическите лица.

Използване на мрежа

Има много начини да продадете нов апартамент без данък. Ако едно лице веднага след продажбата на един имот планира да закупи друг обект, тогава той може да използва нетирането на данъчните облекчения, въпреки че Данъчният кодекс официално няма концепцията за този метод. Този метод е както следва:

• продавачът може да се възползва от приспадане от 1 милион рубли, а купувачът може да разчита на възстановяване на сумата от 2 милиона рубли;
• точно приспадането на имущество от 2 милиона рубли. може да се използва за мрежа;
• приспадането може да покрие данъка, който трябва да платите за продажба на недвижим имот.

Например, гражданин продава имота си за 2,5 милиона рубли. Той има документи, потвърждаващи, че преди година е купил апартамент за 1,9 милиона рубли. Размерът на данъка в този случай е: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 хиляди рубли. През същата година гражданин придобива друг апартамент, чиято цена е 2,3 милиона рубли. Той може да се възползва от максимумаразмера на приспадането, така че той получава 260 хиляди рубли обратно за такава покупка.

В същото време гражданинът може да използва взаимно сетълмент, следователно 260 000 - 78 000=182 хиляди рубли. могат да бъдат получени допълнително от държавата. При тези условия гражданинът няма да плаща никаква такса. Но покупко-продажбата на недвижими имоти ще трябва да се докаже с официални документи.

По същия начин можете да продадете апартамент след наследство без данък. Но в този случай данъчната основа ще се увеличи и вие също ще трябва да пожертвате част от приспадането си. Процесът на продажба и закупуване на различни имоти трябва да бъде завършен в рамките на един и същ данъчен период.

Мога ли умишлено да намаля продажната цена?

Много хора, които мислят как да продадат апартамент без данъци, предпочитат да използват незаконния метод. Състои се във факта, че продавачът се съгласява с купувача да намали цената на апартамента в официален договор. В този случай, когато използва данъчно облекчение, гражданинът ще може да намали данъчната основа почти до нула.

Този метод за намаляване на данъците преди е бил използван от доста граждани. В резултат на това законодателството беше изменено, за да се предотврати неправомерно намаляване на данъчната основа. За целта данъчните инспектори сравняват продажната цена със 70% от кадастралната стойност на апартамента. Данъкът се изчислява въз основа на най-високата цифра. Следователно хората просто няма да могат да намалят значително данъчната основа. Ако човек мисли как да продаде апартамент след приватизация безданък, желателно е да се използват други начини за намаляване на данъчната тежест.

Данъчните органи вземат предвид кадастралната цена, определена в началото на годината, когато точно е извършена сделката. Ако по различни причини няма информация за кадастралния индекс, тогава данъчните власти ще трябва да вземат предвид само цената, посочена в договора за продажба. Това условие не се използва за недвижими имоти, закупени от хора преди 2016 г.

Подготовка на документи

Всеки трябва да знае как правилно да продаде апартамент без данък. След колко години може да се сключи сделка? Можете да изчакате 3 или 5 години, за да сключите сделка без данъчни последици. Освен това можете да използвате други методи за намаляване на данъците. В някои ситуации може изобщо да не е необходимо да го плащате. Но в същото време трябва да изберете конкретен метод, преди да затворите сделка.

Ако човек е притежавал недвижим имот за по-малко от три или пет години, тогава той трябва да подготви определен пакет документи до Федералната данъчна служба. Тези документи включват:

• 3-декларация за данък върху личните доходи, която може лесно да се попълни с помощта на специални програми, предлагани безплатно от служители на Федералната данъчна служба;
• документация, съдържаща информация как точно този обект е станал собственост на дадено лице и може да бъде представен от договор за покупко-продажба, акт за подарък, удостоверение за наследство или споразумение за приватизация на обект;
• извлечение от USRN, потвърждаващо прехвърлянето на правасобственост на апартамента на друго лице;
• ако е възможно да се намали данъчната основа поради разликата между покупната и продажната цена, тогава се предава допълнителна документация, съдържаща информация колко пари са изразходвани от данъкоплатеца за покупката на този обект;
• ако през един данъчен период гражданин е продал и закупил недвижим имот, следователно иска да се възползва от взаимно прихващане, тогава той подготвя документи за двата апартамента, а също така съставя заявление за приспадане на имущество.

Цялата документация се прехвърля в отдела на Федералната данъчна служба, намиращ се на мястото на регистрация на гражданин.

Правила за декларация

Ако лице продаде жилище преди края на срока, установен от закона, тогава независимо от необходимостта от плащане на данък, той ще трябва да подаде декларация до Федералната данъчна служба. Можете да го направите сами или с помощта на наети специалисти. Следната информация е включена в този документ:

• дата на продажба на имота;
• срок на собственост на апартамент;
• информация за исканото приспадане, равно на 1 милион рубли;
• информация за покупната цена на обекта, ако апартаментът първоначално е закупен в брой или с ипотечен кредит;
• дата на продажба на обекта;
• изчисляване на данъка и точния размер на таксата, ако все пак се наложи плащането му;
• информация за други съсобственици на недвижими имоти, ако данъкоплатецът е бил собственик само на дял от апартамента.

Изчисляването може да се извърши автоматично с помощта на специалнипрограми, които се предлагат безплатно от служители на Федералната данъчна служба. При тези условия данъкоплатецът трябва само да въведе в тази програма основната информация за продаденото жилище, поисканото приспадане и други фактори, които позволяват намаляване на данъчната основа. Ако човек разбере как да продаде дарен апартамент без данък, тогава дори година след получаване на този обект, няма нужда да плаща такса.

Отговорност за неплащане на данък и липса на декларация

Всяко лице, при определени условия, може да продаде апартамент без данък. Наследство под формата на имот трябва да е притежавано поне три години, за да бъде освободено от таксата. Ако човек си купи къща, тогава ще трябва да изчака 5 години. Ако използвате други методи за освобождаване от плащане на таксата, ще трябва да подадете декларация до Федералната данъчна служба. Освен това може да се наложи да прехвърлите малка сума в бюджета под формата на данък.

Ако човек не спазва изискванията на закона, тогава той ще трябва да носи отговорност за нарушения. Ако таксата не бъде платена в установените срокове, то съгласно чл. 122 от Данъчния кодекс ще трябва да плати глоба от 20% от сумата на плащането. Дори човек по различни причини да не знае, че е длъжен да плати такса, това не е основание за освобождаване от отговорност. Ако той откаже да плаща доброволно данъци и глоби, тогава съдебните изпълнители ще участват в принудителното изпълнение на средствата след приеманесъответно съдебно решение.

Кога се дължи данък?

Почти всеки човек иска да продаде апартамент без данък. Периодът, през който трябва да притежавате недвижим имот, зависи от това как гражданинът е получил този обект. Но ако човек трябва спешно да продаде апартамента си, тогава той може да използва други начини за намаляване на данъчната основа. Не винаги е възможно да се разчита на тези методи за освобождаване от плащане на таксата, така че понякога данъкоплатците все пак трябва да прехвърлят малка сума средства в бюджета.

Въз основа на чл. 220 от Данъчния кодекс тази процедура трябва да приключи преди края на април на годината, следваща отчетната година. Ако плащането е твърде значително, тогава гражданинът може да кандидатства до Федералната данъчна служба със заявление за разсрочен план. В същото време е важно да се докаже, че финансовото състояние на гражданина е толкова лошо, че той не може да се справи с такава данъчна тежест.

Кога се предават документите?

Ако срокът на собственост върху недвижимия имот не надвишава три години, тогава дори и в ситуация, когато не е необходимо да плащате данък, гражданинът ще трябва да прехвърли определена документация на Федералната данъчна служба. Той също така включва декларация 3-NDFL, потвърждаваща, че данъкоплатецът наистина не може да превежда никаква сума средства към държавния бюджет.

Необходимо е да подадете декларация с други книжа преди 15 юли на годината, следваща отчетната.

Пенсионерите плащат ли данък?

Всеки продавач мисли какпродавам апартамент без данък. Всяко лице трябва да заплати таксата, ако не са спазени законовите изисквания за периода на собственост. Няма значение възрастта и финансовото състояние на продавача. Следователно дори пенсионери, които не са дееспособни граждани, са длъжни да плащат данък върху доходите на физическите лица, когато получават доход от продажба на недвижим имот.

За пенсионери не се прилагат преференциални ставки или други отстъпки. Те трябва да вземат предвид сроковете, предвидени за всички данъкоплатци. Ако по различни причини нямат време да преведат необходимата сума в бюджета, тогава ще трябва да плащат глоби или да се изправят пред съдия-изпълнители.

Дори ако продавачът е непълнолетен, родителят или настойникът все пак трябва да плаща данъци на продавача. Същото правило важи и за хората с увреждания, които получават само помощи от държавата. Следователно, когато продават недвижими имоти, хората трябва да са наясно с данъчните последици от своето решение.

Заключение

Всеки иска да продаде апартамент без данък. Наследство под формата на жилищен имот може да се продаде без заплащане на такса след три години собственост. Това условие важи за всички обекти, получени въз основа на безвъзмездни сделки. Закупеният апартамент може да бъде продаден без данъчни последици само след пет години.

Има и други начини да получите освобождаване от данъци или да намалите данъчната си основа. Но когато ги използвате, във всеки случай ще трябва да подадете данъчна декларация и други документи до Федералната данъчна служба. Ако данъкоплатецът по различни причини не представи документи в данъчнатауслуга или не преведе необходимото количество средства под формата на данък, тогава емуто ще трябва да се изправи пред негативните последици от своето решение.