Мога ли да продам апартамент, закупен с ипотека? Как да продадем апартамент, обременен с ипотека

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

За съжаление, никой от нас не е имунизиран от внезапна загуба на работа, неочаквано заболяване или допълнение към семейството. В живота могат да се случат както тъжни, така и радостни събития. И дори такова желано жилище, закупено на кредит, скоро ще стане обременяващо или ненужно.

Мога ли да продам апартамент, закупен с ипотека? Ще се опитаме да го разберем днес.

Кога е необходима такава сделка?

Служителите на банките-кредитори често чуват от своите кредитополучатели: „Искам да продам апартамент с ипотека, но не знам откъде да започна.” Продажбата на апартамент, който е заложен от банка, все още е рядко явление за нашите сънародници. Такива случаи обаче вече се срещат в съвременната банкова практика. Например, кредитополучател е закупил апартамент на ипотека, внимателно е платил текущите плащания, но след това, поради някои обстоятелства, той се нуждае от по-голямо жилище. В тази връзка той търси купувач за жилищната си площ сс помощта на брокер или самостоятелно.

Приходите се използват за погасяване на заема, а останалата част става първата вноска при закупуване на по-голяма жилищна площ, но по нов договор за заем..

Ситуацията може да е различна. Ако след определен период от време клиент на банка, който е получил ипотека, не може да продължи да изплаща кредита, тогава се търси и купувач за този имот. След това се съставя споразумение за прехвърляне на дълг, но само със съгласието на банката. Купувачът има право да закупи имота, но е длъжен да погаси дълга към банката, с други думи, той става негов длъжник.

Има ситуации, когато купувачът на жилище няма сумата, необходима за закупуване на по-голяма жилищна площ, и също така ще тегли ипотечен кредит. Тази процедура е по-сложна, тъй като банката ще трябва да одобри кандидатурата му, да оцени финансовите му възможности, за да се запазят гаранциите за погасяване на кредита.

Отчуждайте имущество от банката

Ако кредитополучателят има непреодолими обстоятелства, които не позволяват извършване на плащания в пълен размер, банката е заинтересована преди всичко да се срещне с него по въпроса за продажба на жилищни имоти. Ако все още не е намерен купувач за жилище, институцията предлага на клиента си надежден и доверен партньор, за да завърши сделката. Въпреки това, кредитополучателят трябва да разбере добре как да продаде апартамент обремененипотека. Това е нестандартна транзакция и може да доведе до намаляване на продажната цена на жилището.

Банката се интересува от погасяване на заема и няма просрочени плащания. Ако кредитополучателят по редица причини не може да изплати заема, но се съгласи да го изплати чрез продажба на апартамента, тогава финансовата институция като правило налага обезпечението. Това се случва извън съда.

Възможна е продажба на апартамент, който е в ипотека, при условие че разплащанията с купувача ще се извършват чрез банката и под контрола на кредитния служител. Тази процедура за отчуждаване на заложено имущество е подробно описана в Закона за ипотеките.

Залогът на апартамент налага някои ограничения за разпореждането с това законово право.

Търси се купувач

Ако искате да продадете апартамент, закупен с ипотека, трябва да получите съгласието на банката. След като си осигурите одобрението му, трябва да изберете най-добрата схема за продажби.

Нека разгледаме възможните начини за продажба

Има две опции за такива транзакции. Кое е най-подходящо във вашия случай - банката, купувачът и продавачът ще решат. Методите се различават значително един от друг. Много е важно кога и при какви условия залогът ще бъде свален от имота - преди вписването на правото на собственост или след него.

В първата ситуация банката дава съгласието си за смяна на собственика, след което премахва тежестта. В резултат на това за известно времеипотекарният кредитор е новият собственик на апартамента - купувач. Той поставя средствата в два сейфа. Едната съхранява сумата, която е равна на остатъка на дълга към банката, другата - останалата част. Операциите с клетки се извършват под контрола на банков служител. След регистрация на правата на собственост същият служител изтегля остатъка от дълга от „своята” клетка и връчва на купувача документ за премахване на тежестта. Продавачът на апартамента получава парите от втората клетка. Това завършва сделката.

Мога ли да продам апартамент, закупен с ипотека по друг начин?

Да, има и друг вариант за такава сделка. Във втория случай кредитополучателят внася остатъка от дълга, както и начислената лихва по текущия заем, в банковата си сметка. Това се прави, за да може финансовата институция да отпише тази сума и да издаде писмо до кредитополучателя, в което се посочва, че задълженията му към него са изпълнени и тежестта от жилището е премахната..

За да направите това, продавачът може да състави споразумение за продажба на апартамент (предварителна версия), след сключването на което купувачът ще прехвърли на кредитополучателя сумата, необходима за затваряне на ипотечния им заем. От своя страна кредитополучателят ще депозира средства в банковата си сметка, преди да представи съответните документи за регистрация на права на собственост. Можете да предадете всички необходими документи за премахване на тежестта и регистриране на договор за продажба в същия ден.

Рядка, но възможна сделка

На въпроса дали е възможно да се продаде апартамент, закупен с ипотека, служителитебанките обикновено отговарят, че тази транзакция е по-сложна от обикновено, но е възможна. Срокът, след който е възможно изпълнението му, се определя от банката.

Днес има три начина, по които можете да продадете апартамент, закупен с ипотека. Първият вариант е самопродажба. Това предполага прозрачност на сделката и задължителното съгласие на банката кредитор за нея. След получаване на съгласието и окончателно определяне на размера на дълга по кредита се сключва споразумение с купувача. То трябва да бъде нотариално заверено. След това купувачът плаща на банката кредитор сумата, дължима от продавача. След това той получава разписка и документ за липса на дълг.

В рамките на посочения срок продавачът трябва официално да регистрира премахването на тежестта в съответния орган и прехвърлянето на собствеността върху продадения апартамент. Договорът за продажба също трябва да бъде регистриран. Разликата в средствата между дължимата сума към банката и цената на апартамента се съхранява в сейф, който има определени условия за достъп.

Вторият вариант е да продадете заема. Различава се според предмета на продажба. Те са ипотечни заеми. Това ще изисква и съгласието на банката кредитор. В този случай той има право да одобри (или да не одобри) кандидатурата на новия кредитополучател. Едва след това заемът се преиздава.

Изготвя се споразумение за прехвърляне на дълга на купувача, който приема задължението да погаси дълга. В този случай апартаментът все още е заложен на банката. Освен това,една финансова институция може също да изкупи заем от друга (отпускане на заем). Но те, като правило, извършват такива операции неохотно, поради факта, че не се интересуват от загуба на своите клиенти.

Трета опция - неофициална

Това е съмнителен начин във всяко едно отношение. За изпълнението му е необходимо да се намери купувач, който иска да изплати кредита предсрочно. Намирането на такъв човек е доста трудно. Освен това в този случай ипотечният кредит трябва да бъде погасен предсрочно и без неустойки. Ако не знаете как да продадете къща под ипотека, тогава трябва да имате предвид, че сделката ще се осъществи по същия начин, както с апартамент.

Други проблеми, свързани с продажбата на ипотечен апартамент

Доста често хората получават много проблеми, когато получат дългоочаквано жилище. Те са свързани основно с промяна в условията на живот, загуба на работа, невъзможност за изплащане на заем. Например, мнозина се интересуват от въпроса дали е възможно да се продаде апартамент с военна ипотека. Такава сделка е възможна, но при условие че има съгласието на банката кредитор и Министерството на отбраната.

Днес научихте дали е възможно да се продаде апартамент, закупен с ипотека. Надяваме се, че получената информация ще ви помогне да извършите правилно такава транзакция.