Как да си купите апартамент без брокер: инструкции стъпка по стъпка, нюанси и характеристики

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Има мнение, че е невъзможно да се купи къща без брокер. Всъщност това не е толкова трудна задача, с която всеки може да се справи. Да, агентът по недвижими имоти спестява време на клиента, но в никакъв случай не е гаранция, че купувачът няма да има проблеми с закупения имот в бъдеще. Освен това посредническите услуги се заплащат и могат да достигнат 10% от стойността на сделката, което при текущите цени на недвижимите имоти ще доведе до чиста сума.

Знаейки няколко правила и следвайки инструкциите стъпка по стъпка "Как да купите апартамент без брокер", можете да си купите къща за сравнително кратко време.

Подготвителен етап

На първо място, трябва правилно да прецените финансовите си възможности. Този въпрос е много важен, дори ако лицето, което търси жилище, е добре. Цената на апартамента се отразява дори в цената на нотариалните услуги, в размера на данъка, който ще трябва да се плати в бъдеще.

Фактори, влияещи върху цената:

• местоположение на сграда;
• материал, от който е построена къщата(например панелните обекти са по-малко ценени от тухлените);
• наличност на инфраструктура;
• кадри и оформление на жилища, въпреки че ако говорим за нова сграда, този въпрос обикновено не възниква;
• наличност на ремонт;
• подове на цялата къща и етаж, на който се продава жилище;
• тип отопление. С високите тарифи този фактор придоби голямо значение.

Има още съвети, за да избегнете проблеми, когато купувате апартамент. Не забравяйте да анализирате търсенето и предлагането на подобни имоти. Не е тайна, че в границите на голям град цената на жилището е многократно по-висока от цената му. Следователно има известно „нарастване“на цените и ако предлагат твърде евтино жилище, тогава вероятно има някои проблеми с това. Това може да е голям дълг по сметките за комунални услуги, лошото състояние на вътрешните комуникации или проблеми с документите за собственост. Ако не е възможно да се определи причината, тогава можете да се свържете с независим експерт и да оцените имота, който харесвате.

Препродажба или основно жилище?

Основният пазар е недвижими имоти без юридическа история, никой никога не е поел собственост върху него. Покупката се извършва директно от разработчика. В повечето случаи тази опция за придобиване на жилище е много по-изгодна, разбира се, ако закупите апартамент в сграда, която е въведена в експлоатация. В такава ситуация не трябва да възниква въпросът как да закупите апартамент в нова сграда без брокер. Трябва само да проверите разработчика и ако всичко е наред, тогава не се колебайте да закупите жилище.

Но ако си купите готово жилище, няма да можете да спестите пари. Обектът, който все още се строи, е по-евтин. Тоест с предприемача се подписва споразумение за дял и бъдещият собственик изчаква, докато цялата сграда бъде построена и въведена в експлоатация. Строителството може да се проточи с години, така че ако имате нужда от жилище спешно, ще трябва да спрете на вторичния пазар на недвижими имоти.

Препродавачите са недвижими имоти, които вече са били и са собственост на някого. Когато купувате такива жилищни квадратни метри, трябва внимателно да анализирате документите за собственост, така че в бъдеще да не срещнете проблема с появата на роднини или деца на бившия собственик.

Избор от опции

За щастие, когато се появи интернет, имаше повече възможности за търсене на всякакви стоки. Как да купя апартамент без брокер? В инструкциите стъпка по стъпка следващата стъпка е да изберете подходящите опции.

Трябва да започнете с избора на района, в който купувачът иска да живее. Бъдещото местоживеене трябва да отговаря на всички изисквания на купувача, да има подходяща инфраструктура, транспортна възел. След като сте избрали няколко опции, можете да започнете да се обаждате. Рекламите, както в интернет, така и във вестниците, ще бъдат от собственици и брокери.

Преглед

Съгласете се да гледате през деня, дори ако е уикенд. Не бива да ходите сами на това събитие. Преди всичко,информацията се възприема по-обективно, ако има някой наблизо. Когато човек е по-емоционален и може да вземе прибързано и грешно решение.

Не забравяйте да оцените не само апартамента вътре, но и входа. Самата къща не трябва да има пукнатини. Говорете със съседите си, ако е възможно. Разходете се из района, вижте колко близо е училище или предучилищна градина, колко време ще отнеме да стигнете до транспорта.

Когато дойдете да видите апартамент за препродажба, никога не вземайте пари със себе си.

Ако разглеждате апартамент на последния етаж, обърнете внимание дали има течове по тавана и стените. Голям брой килими, особено по стените, трябва да накарат някои мисли. Същото важи и за ъгловите апартаменти. Желателно е къщата да бъде напълно изолирана, в краен случай само апартаментът, който се купува. Апартаментът на приземния етаж не трябва да има миризма от мазето.

Проверете помощните помещения, тръбите трябва да са в добро състояние, налягането на водата трябва да е силно. В идеалния случай къщата не трябва да е на повече от 10 години.

Потвърждение на съгласието за покупка

Тази стъпка от инструкцията стъпка по стъпка "Как да купя апартамент без брокер" се състои от две стъпки:

• проверка на документи;
• превод на аванс или депозит.

Проверка на документи

Проверката на документите за собственост трябва да започне със съгласуване на паспортните данни и информацията, посочена в жилищните документи. Проверете законночистотата е възможна и като се свържете с местния клон на Rosreestr. За целта се изисква извлечение от регистъра, където ще се вижда информация за собственика, актуална към датата на издаване. Препоръчително е да се свържете с експлоатиращата организация и да поискате от тях също информация относно това дали има задължения за комунални услуги. Ако има такива, особено по-големите, това значително ще намали покупната цена.

Какви документи трябва да бъдат поискани от наемодателя:

• извлечение от регистъра или сертификат;
• паспорт;
• сертификат, който се изготвя преди продажбата;
• извлечение от домашния регистър, разширено.

Не забравяйте да обсъдите със собственика, че към момента на продажбата на жилището са били изписани.

Депозит

Депозит и аванс се вземат предвид при заплащане на апартамента. Сумата се определя по споразумение на страните в зависимост от цената на жилището. Но към момента на прехвърляне на депозита между страните вече трябва да се постигне споразумение на каква цена ще бъде отчуждаването. Можете да получите разписка от продавача, да сключите договор за депозит или предварителен договор за покупко-продажба, в който можете да фиксирате момента на прехвърляне на парите и пълната цена на транзакцията.

По-добре е да сключите договор за депозит при закупуване на второстепенни апартаменти в пълно съответствие с всички изисквания на гражданския кодекс, а именно да предоставите:

• ако продавачът, след като получи парите, продължи да се опитва да продаде имота, той се задължава да върне депозита в двоен размер;
• при неуспехкупувач от транзакцията депозитът не се връща.

Няма да е излишно да се свържете с нотариус, за да потвърдите сериозността на намеренията на страните. В нотариална кантора можете да заверите предварителен договор или споразумение за депозит, или и двете.

Подготовка за сделка

Как да си купя апартамент без брокер? В инструкциите стъпка по стъпка следващата стъпка е да се реши въпросът с плащането: кога ще бъде извършено, преди регистриране на прехвърлянето на собствеността или след това. За купувача е по-изгодно да плати след регистриране на правата на жилище в Rosreestr; елиминира рисковете, свързани със загубата на пари. Продавачът иска да получи средства, преди да се свърже със службата за регистрация, за да не загуби пари и жилище едновременно. Решаването на този проблем е доста просто - сключване на споразумение с банка за наем на банкова клетка. Естествено, услугата се заплаща, но по този начин всяка страна има допълнителна гаранция, а разходите могат да се разделят наполовина.

Изпълнение на сделката и прехвърляне на права

Днес нотариалното завършване на такива транзакции е по избор. Прехвърлянето на собствеността от продавача на купувача следва да бъде вписано в регистъра на правата върху недвижими имоти. Въпреки това се препоръчва да използвате услугите на нотариална кантора, особено ако купувачът не е имал такъв опит. В сравнение с цените на недвижимите имоти, цената на нотариалните услуги няма да изглежда висока. Този специалист има юридическо образование и съответен опит. Той ще може компетентно да състави договор, да предвиди рисковете вако е необходимо, потвърдете факта на прехвърлянето на средства и правоспособността на физическите лица - участници в сделката.

Регистрацията на покупката на апартамент не се ограничава до сключването на договор. Сега трябва да отидете в офиса за регистрация. И двете страни трябва да присъстват, за да регистрират собствеността. Трябва да бъдат представени следните документи:

• документи, потвърждаващи самоличността и на двамата участници в транзакцията;
• договор за продажба;
• кадастрален паспорт за жилище;
• ако продавачът има деца, тогава ще се изисква документ от органите по настойничество;
• ако продавачът и купувачът имат съпрузи, тогава ще се изисква нотариално заверено съгласие за продажба от него, съответно и за придобиване, ако жилището не е закупено в обща съвместна собственост;
• квитанция за плащане на държавната такса.

Преди да отидете в отдела за регистрация, по-добре е да изясните пълния списък с документи за закупуване на апартамент.

Прехвърляне на недвижим имот и пълно уреждане

След като регистрацията на прехвърлянето на собствеността приключи, продавачът получава всички пари от сейфа.

Последният етап е прехвърлянето на апартамента на новия собственик. Между другото, условията за прехвърляне на апартамента и условията трябва да бъдат посочени в договора. Често в самия договор се посочва списъкът на прехвърленото имущество, това може да бъде мебели, вградени уреди. Ако списъкът е голям, тогава трябва да се състави акт. Този документ е важен както за купувача, така и за продавача. Купувачът ясно разбира какво ще му бъде прехвърлено заедно със стените, а продавачът - от каквоот него вече няма да се изисква да прави нищо, особено след като е безполезно. Основното нещо е да не забравите да добавите, че страните нямат претенции една към друга.

Разрешение за пребиваване

Препродавачите (апартамент или къща) могат да бъдат регистрирани на мястото на пристигане веднага след получаване на собственост.

За какво да внимавате

Поради високата цена на недвижимите имоти на този пазар има огромен брой измамници и безскрупулни продавачи, които незаконно получават документи за жилище, фалшифицират ги и се опитват да продадат квадратни метри възможно най-бързо. Следователно всички документи, както установяващи правото, така и потвърждаващи самоличността, трябва да бъдат внимателно проверени. Не трябва да „бързате“към твърде ниска цена, дори -10% от средната пазарна стойност трябва да ви предупреди. Може би това не е спешна продажба поради напускане на страната, а просто продавачът крие някои факти, които могат да повлияят на транзакцията.

Още нюанси и характеристики за закупуване на апартамент:

• За да не загубите депозита си, сключете предварителен договор с продавача, който не му позволява да търси нови купувачи след получаване на авансово плащане.
• Откажете сделката, ако вместо собственика действа упълномощено лице, дори ако пълномощното е съставено в съответствие с всички правила. Може да се окаже, че лицето, издало пълномощното, вече е „напуснало този свят“, тогава транзакцията може лесно да бъде анулирана.
• Не забравяйте, че лице в затвора има право на дял вапартамент, така че домашната книга трябва да бъде внимателно проучена, интервюирана от съседи, за да не срещнете след няколко години рецидивист на прага на апартамента му, който е излязъл от затвора и няма къде да живее.

По принцип не трябва да възниква отговорът на въпроса как да си купите апартамент сами. Повечето брокери сами не знаят какво да правят в някои ситуации. Този занаят може да се научи само чрез практика, но не искате да бъдете „морско свинче“и дори да плащате пари за него. Ето защо, ако нещо не е ясно, по-добре е да се консултирате с адвокат. Вие самите трябва да бъдете бдителни и внимателни, когато проверявате документи и вземате решение.