Нова сграда или "вторично": какво е по-добре да купите?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Един от основните въпроси, които много купувачи на жилища имат, е изборът между нова сграда и "вторична" сграда. Изборът е сериозно сложен, ако цените на двата типа апартаменти не се различават много. Всеки вариант има своите плюсове и минуси, така че към покупката на жилище трябва да се подхожда много отговорно. Все пак това е апартамент и някои от тях могат да струват стотици хиляди долари.

Нова сграда или "средно" - кое е по-добре?

Основното жилище е апартамент, който преди това не е бил регистриран на никого. Всъщност те често се опитват да продадат апартаменти, които дори не са построени като основно жилище.

Обърнете внимание, че продажбата на апартаменти в къщи, които току-що се строят или планират за развитие, се регулира от Закон № 214-FZ. Този закон задължава предприемача да построи къща и да я пусне в експлоатация, като прехвърли на участниците в програмата (купувачите) апартаментите (обектите), определени в договорастроителство).

След въвеждане на къщата в експлоатация се подписва актът за приемане на обекта. В същото време купувачите ще трябва да регистрират собствеността на апартамента в новата сграда. След получаване на удостоверението за държавна регистрация, статусът на жилище автоматично ще се промени от основно на вторично.

Какво е "втора ръка"?

Жилище за прекупвач е апартамент, който принадлежи на някого, тоест е собственост на физическо или юридическо лице. В този случай апартаментът може да бъде частен, общински или държавен. Но все пак е втори дом. Следователно дори нови апартаменти, построени преди шест месеца или година, вече се считат за вторични жилища, въпреки че всъщност са нови. Следователно първоначално е невъзможно да се каже кое е по-добро - нова сграда или "вторично", защото и двата апартамента могат да бъдат нови.

Що се отнася до общинските апартаменти, хората могат да живеят там чрез социален трудов договор. Те нямат удостоверение за държавна регистрация, но жилището, в което живеят, все още се счита за второстепенно, тъй като все още имат собственик - общината.

Критерии за сравняване на двата типа апартаменти

Невъзможно е да се определи точно какво е по-добре да се купи - "вторична" или нова сграда, тъй като няма очевидни предимства за първичното жилище пред вторичното жилище. Всичко ще зависи от ситуацията и условията. Ако искате да направите правилния избор и накрая сами да решите кое е по-изгодно - "вторична" или нова сграда, тогававземете предвид следните критерии:

1. Цена. Ако говорим за "първичния", тогава има модел: цената на квадратен метър жилище зависи от етапа на изграждане на съоръжението. На най-ранния етап цената на квадратен метър ще бъде ниска и това е основното предимство на първичното жилище. Цената на "втора ръка" винаги е по-висока и няма начин да се намали тази фиксирана цена.
2. Време. При закупуване на вторично жилище можете да се преместите в него веднага след сключването на сделката. Но с "първичното" не става. Ако купувачът сключи сделка и купи жилище на етапа на изкопаване на фундаментна яма, тогава ще трябва да изчакате още две години. Ако сключите сделка на етап завършване на строителството, тогава цената на квадратен метър ще бъде по-висока, но ще трябва да изчакате само около три до четири месеца.
3. Инвестиции. При закупуване на жилище в нова сграда се предлага на купувача за груб завършек. Това означава, че ще трябва да инвестирате много пари в ремонт, закупуване на строителни материали, закупуване на оборудване и мебели. Когато купувате апартамент на вторичния пазар на жилища, често можете да намерите реновирани апартаменти. И въпреки че ремонтите най-често са евтини или стари, такъв апартамент е доста годен за живеене. Така че въпросът за по-нататъшни инвестиции е от значение при избора на жилище.
4. Асортимент. Вторичният пазар на жилища е много по-широк и тук има повече оферти. Обикновено най-успешните апартаменти в нови сгради се изкупуват на етапа на изкопни работи. До края на разработката остават за продажба най-неизгодните опции.
5. Регистрация. Невъзможно е да се регистрирате в нова сграда, тъй като за да получите разрешение за пребиваване, трябва да имате едно от дветеудостоверение за регистрация на собственост или роднина, който вече е регистриран в обществено жилище.
6. Възможен доход. По-горе вече беше писано, че цената на квадратен метър расте правопропорционално на етапа на строителство. Следователно, когато инвестира на етапа на разкопките, собственикът на бъдещо жилище може да реализира печалба до 30% годишно. Това е така, ако строителството върви без забавяне. Не може да се гарантира, че цената на вторичното жилище ще нарасне, но се променя поради пазарните фактори. Можете обаче да печелите пари от вторичен апартамент, като го отдавате под наем. Трудно е да се изчисли размера на печалбата в този случай. Всичко зависи от цената, площта и много други фактори.
7. Ипотека. "Вторична" или нова сграда може да се вземе в ипотека. Въпреки това, в случай на ипотечно кредитиране за апартамент в нова сграда, има много различни трудности. Банките се опитват да не отпускат заеми за покупка на апартаменти, които все още не са завършени, тъй като съществува риск те изобщо да не бъдат завършени. Един или повече банки могат да отпуснат такъв заем, като условията за това могат да бъдат неблагоприятни. Обикновено процентът за основно жилище е с 2-3% по-висок в сравнение с тарифа за вторично жилище.
8. Правна чистота. Когато купувате ново жилище, можете да сте 100% сигурни, че то е чисто от правна гледна точка. Никой не е живял в него досега, а купувачът тук е новият собственик. Апартаментите на вторичния пазар имаха собственици, понякога няколко. И често не се знае какви хора са били и какво са правили в апартамента.

Освен това в новите сгради винаги има свежи комуникационни и инженерни системи. На вторичния пазар комуникациите могат да бъдат износени и да изискват подмяна, така че в този случай това е предимство в полза на нова сграда. Също така, когато купувате „основен“имот, има много малък шанс наркозависим или алкохолик да живее наблизо.

Рискове

При закупуване на апартамент в новострояща се сграда съществува риск строителната фирма да фалира и строителството да не бъде завършено. В този случай не можете да вземете парите си обратно. Нереалистично е да се предвиди. Практиката показва, че доста често строителните компании забавят доставката на жилища и купувачите не могат да направят нищо по въпроса. Разбира се, правителството се опитва да намали този риск, като обмисли закони за задължителна застраховка на предприемачи срещу фалит. Но все още има риск и дори наказанията за забавяне не спират разработчика да забави сроковете. Когато избирате между нова сграда или "вторична", трябва да запомните тези рискове. Но ако разработчикът има доверие и има авторитет, тогава рискът от придобиване на жилище от него е рязко намален.

Въпреки това, има рискове и на вторичния жилищен пазар. Те са свързани с изпълнението на договора за продажба. Този договор може да бъде прекратен по съдебен ред, след като купувачът заплати всички пари. Има и случаи, когато се появяват трети лица със законна собственост върху недвижими имоти. В този случай договорът за продажба може отново да бъде прекратен и сделката ще бъде обявена за недействителна. В този случай ще загубите парите си иостанете без дом. За щастие всички тези рискове могат да бъдат изравнени с помощта на компетентен адвокат, но услугите му могат да бъдат скъпи.

Предимства на нова сграда

Апартаментите в нови сгради имат следните предимства:

1. Изработени са от съвременни материали. Това косвено означава, че те са по-издръжливи и надеждни.
2. Те са добре проектирани и почти винаги просторни.
3. Оформлението е удобно и направено в съответствие със съвременните стандарти.
4. Кацанията са чисти и големи. Същото важи и за входовете.
5. Всички апартаменти имат прозорци с двоен стъклопакет.
6. Водомерите и газовете са навсякъде.
7. Има работещи асансьори, някои къщи дори имат товарни асансьори.
8. Има паркинг под земята и в двора.

Цената на нова сграда като основно предимство

Всички тези предимства са малки в сравнение с най-важното предимство - цената. Най-високата популярност на първичните жилища осигурява цената. Ако закупите такъв апартамент на етап разкопки, тогава апартамент в нова сграда може да струва с 30% по-малко от същия апартамент на вторичния жилищен пазар. Тоест, ако едно условно добро "вторично" струва 100 хиляди рубли (цената е взета за пример), тогава същото "първично" ще струва само 70 хиляди. Вярно е, че ще трябва да изчака около година или дори две.

Жилищно пространство и подобрена сигурност

Още един аргумент в полза на"първични" - голяма жилищна площ. Съвременните проекти осигуряват на жителите голяма площ. Например, най-популярните нови панелни къщи в Русия (серия P-44T) предвиждат минимална площ за един апартамент, равна на 38 "квадрата". Но в стара панелна къща площта на едностаен апартамент може да бъде 30-33 квадратни метра. Това беше стандартът по времето, когато тази стара къща беше построена.

Все още не знаете кое е по-добре - "втора употреба" или нова сграда? Тогава ето още един аргумент за вас: в новите сгради се спазват нови изисквания за безопасност, използват се нови технологии и материали. Има и гаранция за някои елементи: таван, инженерно оборудване, стени и прозорци. Ако в рамките на пет години наемател срещне проблеми, които не са свързани с неправилна експлоатация на жилището, тогава той може да се свърже с предприемача и да поиска да отстрани дефекта и да заплати обезщетение за причинените щети.

Правна чистота на жилищата

Когато избирате кой апартамент да закупите - нова сграда или "вторичен", трябва също да помните, че вторичното жилище може да има "тъмно минало" в историята. Но новите сгради по закон винаги са чисти и не е нужно да се притеснявате, че ще се появи някой роднина на продавача с права върху вашия апартамент. Единственият риск е свързан с възможна загуба на пари по време на строителството на жилища на етапа на изкопни работи. Но в случай на проблеми с разработчика, свързани с внедряването на инженерни мрежи или документация, това просто ще отложи крайния срок за завършване на съоръжението. Вероятността разработчикът да фалира е малка. Най-вероятно той ще бъде напълно застрахован срещу фалит. Въпреки това, обикновено има тъжни случаи, когато по някаква причина предприемачът замразява обекта, а след това хората, закупили апартаменти в недовършена сграда, не ги получават и не могат да върнат парите.

Инфраструктура и озеленяване

Също така, когато купувате апартамент в нова сграда, има шанс да влезете в част от града със слабо развита инфраструктура. Обикновено предприемачът първоначално пуска в експлоатация жилищна сграда, а само години по-късно около нея се появяват магазини, училища, детски градини и други обекти. Ето защо, когато купувате такова жилище, трябва да разберете, че в началото ще трябва да пътувате за хранителни стоки. Въпреки че ако се строи нова сграда в центъра на града, тогава цената на апартамент там ще бъде много висока.

Друг недостатък е липсата на удобства. Апартамент в нова къща е бетонна кутия дори без комунални услуги. Тук няма нищо, така че ще трябва да инвестирате пари и усилия в озеленяването.

Предимства на "вторично"

Когато избирате между нова сграда или "вторична", трябва да запомните и недостатъците и предимствата на последния тип жилища. Нека започнем с плюсовете:

1. Възможност незабавно да се преместите в апартамента, който току-що закупихте.
2. В такъв апартамент ще има инженерни комуникации и някакъв вид ремонт, който вече ви позволява да живеете тук.
3. Голям асортимент. Вторичният пазар на жилища е огромен и често можете да избирате между различни опции. И е възможнонамерете апартамент, който е близо до метрото и има страхотна гледка от прозореца.

Недостатъци на апартаментите на вторичния пазар на жилища

Разбира се, всички тези предимства често подтикват купувачите да обмислят вторичния пазар на жилища. Но, като говорим за това кой апартамент е по-добър - нова сграда или "вторичен", определено трябва да посочите минусите:

1. Висока цена на квадратен метър.
2. Дълга история, която може да крие неприятни факти. За да купите определено добро жилище без правни проблеми в бъдеще, ще трябва да инвестирате в професионален адвокат, който може да провери историята и „чистота“на апартамента.
3. Подпорните стени може да са отслабнали през целия си живот.
4. Инженерните комуникации са стари и скоро може да изискват подмяна или може да работят още десетилетие.

Разрушението на къщата като възможен недостатък

В къща, построена преди 20-25 години, обаче може да има слаби стени и комунални услуги. Въпреки атрактивния външен вид на къщата, общото й състояние може да е лошо, следователно, когато купувате жилище, е препоръчително да проверите инженерните системи и здравината на самата къща. За да направите това, ще трябва да похарчите пари за експертни оценки на специалисти. Понякога ситуацията може да се окаже така, че ще трябва да похарчите половината от цената на апартамента, за да замените комуникациите и да извършите работа за укрепване на структурата на къщата. Ето защо си струва да помислите внимателно кой апартамент е по-добре да купите - "вторичен" или нова сграда. И там, и там има плюсове и минуси. Невъзможно е да се обобщи кое е по-добро. Необходимо е да се сравнят конкретни апартаменти в старата къща и новата сграда.

Отзивите имат ли значение?

Последният критерий, който ще ви помогне да изберете препродажба или нова сграда, е обратната връзка от жители и купувачи! Например, ако строител строи нова къща, не забравяйте да прочетете отзивите за нея. Купувачите могат да говорят негативно за него, тъй като в миналото той значително забавяше строителния процес. Ако разработчикът е нов, вие също не трябва да му вярвате особено, но ако има безупречна репутация и добри отзиви, може да му се вярва.