Развитие на недвижими имоти и неговата роля в икономическото развитие. Концепцията, видовете, принципите и основите на развитието

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Развитието на недвижими имоти е многоетапен процес, който може да бъде рискован, дълъг и сложен в днешната среда. Има много пречки, които могат да възникнат по пътя на развитието на недвижими имоти. Такъв процес може да отнеме години, за да доведе проект от началния етап на планиране до завършване. Проектите за развитие на недвижими имоти също могат да бъдат много доходоносни инвестиционни възможности.

Концепция

През последните години се появи нова концепция в икономическата терминология - дейности за развитие на недвижими имоти. Развитието на тази индустрия се отнася до предприемачески дейности, които включват промени в съществуващи сгради, конструкции или земя, водещи до увеличаване на тяхната пазарна стойност.

Развитие е вид бизнес, който е свързан със създаване, реконструкция или промяна на съществуващ имот или земя при изграждане на многоетажни сгради, търговски, офисни, производствени и складови помещения, с цел получаване надоходи от тяхното увеличение на цените.

Концепция

Трудността за подобряване на развитието на строителната индустрия доведе до разширяване на научните и приложни изследвания в разработването и внедряването на нови форми, методи и системи за управление на недвижими имоти с цел повишаване на конкурентоспособността и производителността на техните дейности.

Една от тези форми е развитието. Развитието на развитието на недвижими имоти в Руската федерация е сравнително нов вид бизнес, който се появи в резултат на тенденциите на пазарната икономика от свързани бизнес области в недвижими имоти, инвестиции и строителство.

Според фигурите на руската икономическа наука Мазура И. И., Шапиро В. Д., които са се занимавали с изследователска работа в областта на управлението и развитието на недвижими имоти, развитието е специален процес и вид професионална дейност (бизнес), който се свързва с висококачествено преобразуване на недвижим имот с цел повишаване на неговата стойност.

Развитието е процесът, чрез който се постига висококачествена промяна в недвижимите имоти.

В крайна сметка, основните признаци на развитие са специфични качествени показатели, т.е. основна трансформация и увеличение на цената на обект на недвижим имот, както и производителност и възвръщаемост на инвестицията.

От друга страна, развитието действа и като система за управление на процеса на създаване и развитие на недвижими имоти, в резултат на което неговите физически, финансови и правниспецификации.

Промяната на обект на недвижим имот по време на развитие става по такъв начин, че цената му се увеличава няколко пъти.

В резултат на това физическите процеси на развитие осигуряват появата на нови потребителски свойства на обекта, които отговарят на променящите се потребности на обществото. Тези промени могат да бъдат както драматични, така и не много видими отвън. Те обаче винаги са необходим знак за развитие, необходимо условие за повишаване на финансовия ефект от използването на недвижим имот.

Свойствата се променят с течение на времето по време на развитието, за да отговорят на нуждите на обществото.

Процесите за финансово развитие се реализират под формата на увеличение на цената на имота в резултат на направените физически промени. В същото време увеличението на цената не се осигурява от никакви физически промени, а само от тези, които отговарят на изискванията на пазара и нуждите на неговите клиенти.

Колкото повече това съвпадение, толкова по-висока е стойността на създадения обект и толкова по-висока е ефективността на разработката.

Продуктивността на разработката ще се подобри, ако отговаря на нуждите на клиентите.

Според структурата си една компания може да бъде диверсифициран инвестиционно-строителен концерн или холдинг със сложно развита система, която се състои от няколко организации, всяка от които заема своето място в определена йерархия и има своя собствена цел.

Трябва да се подчертае, че не всички организации, които участват впроцесът на създаване и изпълнение на инвестиционен и строителен проект, са част от структурата (системата) на развойна компания.

Могат да бъдат общински и частни фирми, които участват в определени фази на проекта. Но колкото повече са включени в този инвестиционно-строителен холдинг и попадат под общото управление на развойна компания, толкова по-продуктивно ще работи тази компания. В същото време тези фирми ще изпълняват определени функции на управление, организация, мотивация, контрол и т.н.

Развитието е нов вид бизнес дейност, свързана с реставрационни, инженерни, строителни и други работи. След приключването на тези работи настъпва качествена промяна в имота и стойността на имота се увеличава.

Разлики между руско и чуждестранно развитие

Основната разлика е, че западното развитие се основава на схемата за необходимостта от създаване на обект на недвижими имоти, която се основава на маркетингово проучване. В нашата държава се разработва инвестиционен проект за конкретен парцел, който е наличен за проекта.

Развитието на недвижими имоти в Русия предполага, че нашите компании все още не могат да се конкурират с чуждестранните, но тази доктрина става все по-популярна поради развиващата се система на градско планиране и европеизацията на съвременното общество. Ролята на разработчиците става все по-осезаема. Те могат да организират фундаменталнипромени. Трансформациите се извършват по различни начини. Разработчиците са бизнесмени и специалисти от широк профил: в областта на правото, парите и строителството. В Русия има малко от тях, а цената на услугите им е доста висока.

Задачи за развитие

Основната цел на развитието и управлението на недвижими имоти е максимизиране на доходите от имот. Източникът на този доход е добавената стойност, която е създадена по време на изпълнението на проекта като разлика между стойността на обекта и стойността на проекта.

Тук дейността на разработчика трябва да бъде фокусирана върху максимизиране на стойността на завършения обект и минимизиране на разходите.

Основни цели на професионалното развитие на недвижими имоти:

1. Ефективна организация на процеса на одобрение на проекта с държавни агенции.
2. Ефективна организация на работата с изпълнители, както и привличане на надеждни изпълнители с минимизиране на цените и времето на проекта чрез наддаване по договор. Един от основните инструменти за подобряване на управлението на строителната част (изпълнението) на проекти за развитие е участието на професионални ръководители на проекти с познания в строителните технологии.
3. Ефективна организация на проектното финансиране на средства - формиране на икономически жизнеспособен и добре установен механизъм за разпределяне на финансови ресурси, който включва комбинация от различни източници на средства и промяна в съотношението между тях с напредванепроект.

Източници на средства за проекти за развитие са: собствен капитал, директно финансиране, привлечени средства (включително банкови заеми, средства).

Всеки от тези източници има своите предимства и недостатъци. В резултат на това собствените средства на разработчика обикновено съставляват най-малкия дял от общото финансиране, разпределено за проекта.

Основният източник на финансиране на проекта по време на фазата на строителство са заемни средства и средства от преки източници на финансиране, като делът на последните нараства с приключването на проекта. Разработчикът трябва да може да комбинира тези източници с напредването на проекта, като избягва ненужната зависимост на проекта от разпределението на средства от заеми и минимизира таксата за привлечените средства..

4. Ефективна организация на продажба (отдаване) на обект, която се създава с участието на специализирани брокерски компании. Увеличаването на капацитета на търговските екипи чрез използването на различни начини за организиране на продажбите включва: работа през Интернет, използване на социални мрежи, продажба на терен.

Принципи

Един от основните принципи на развитие на недвижими имоти е създаването на мощен екип от консултанти, които ще работят на различни етапи от проекта – от маркетингова работа до реализация на експлоатацията на строителни обекти. Привличането на такива професионалисти не е евтино, но, както показва опитът, е печелившо.

ВключеноВсяка стъпка от развитието на проекта трябва да подчертава основните моменти, с успешното изпълнение на които можете да очаквате успешен резултат от целия проект. Проучването на пазара трябва да отговори на следните въпроси:

• в кой пазарен сектор има незапълнени ниши сега и ще останат ли те в бъдеще;
• какво е по-възможното ценово ниво за продажба на застроената площ;
• каква е прогнозата за рентабилност на проекта;
• какво ниво на конкуренция в определен сектор;
• вероятни рискове и начини за намаляването им.

Изследването на пазара на недвижими имоти ви позволява да намерите съществуващия баланс на търсенето и предлагането в различни сектори и по този начин да идентифицирате незапълнени ниши, в които липсват определени области.

Изучаването на продажната цена и строителната цена ви позволява да намерите сектори, в които ефективността на проекта за развитие ще бъде максимална.

Голямо внимание в проучването трябва да се отдели на прогнозите за тези характеристики, тъй като състоянието на нещата на пазара непрекъснато се променя. Проучването трябва да съдържа и изследване на работата на конкурентите, като се идентифицират техните силни и слаби страни.

Прегледи

Общоприето е да се разграничават два основни типа развитие: развитие на такса и спекулативно развитие.

Разработването на такси е вид строителен бизнес, при който фирмата-разработчик не притежава обекта, който се строи, а се занимава само с чисто развитие без инвестиционни функции. Този тип развитие енай-малък риск.

Традиционното развитие на съвременния руски строителен пазар предполага задължителното участие на средствата на разработчиците в инвестиционни и строителни аспекти.

Делът на ролята на строителната компания в инвестиционните проекти варира от 100 до 35-40 процента.

Спекулативното развитие е по-трудно от първия вариант. Инвеститорът изгражда търговски недвижими имоти, като действа като основател на проекта. Финансовата схема на големите проекти за развитие е сложна комбинация от собствени средства на разработчика и привлечени инвестиции: банкови заеми и плащания от бъдещи наематели.

Високите печалби при спекулативно развитие са придружени от високи рискове в случай на провал на проекта. Спекулативното развитие е най-трудната форма на взаимоотношения между участниците в инвестиционния процес на пазара на недвижими имоти, тъй като недвижимите имоти, строителният процес, проектиране и изключително трудни банкови операции са смесени в един проект.

Кой е разработчик?

Разработчикът е компания, която създава обект и управлява този процес. Съвкупността от всички работи, извършени от предприемача, е сложен инвестиционен проект в областта на недвижимите имоти. По време на изпълнението на проекта разработчикът (известен още като разработчик) се стреми да сведе до минимум рисковете и да увеличи рентабилността. В някои случаи той може да действа само като изпълнител и да получава фиксирано възнаграждение от клиента за работата си. Ако разработчикътдейства като инициатор на проекта, тогава той е принуден да поеме всички рискове.

Разработчикът е професионалист в областта на недвижимите имоти, който е специализиран в създаването на нови или обновяването на съществуващи имоти, успешната им продажба и продажба. Тези служители често работят с партньори, за да споделят риска и работното натоварване и могат да работят за големи компании, които извършват развитие на недвижими имоти в голям мащаб или използват развитие на недвижими имоти като един инвестиционен инструмент в разнообразно портфолио.

Хората могат да подходят към кариерата на разработчик от различни гледни точки. Разработчиците може да имат дипломи в областта на развитието на недвижими имоти или да идват от работа като агент по недвижими имоти, изпълнител или архитект.

Да работиш като предприемач на недвижими имоти е много трудна задача. Разработчиците трябва да могат да оценят широк спектър от бъдещи сценарии и да определят дали те са приложими и приемливи. Той може да разгледа празен парцел и да види потенциала в него или да направи обиколка на порутена сграда и да създаде план за преустройство и успешна продажба в бъдеще.

Разработчиците са склонни да работят в голям мащаб, участват в изграждането на множество единици, които могат да обхващат хиляди имоти.

Опитът в индустрията на недвижимите имоти е от решаващо значение, тъй като предприемачът трябва да познава добре пазара, за да разбере дали проектът ще бъде успешен или не. Разработчиците също се нуждаят от връзки с местните власти, за да им помогнат да се срещнатпроекти, вариращи от хората в офиса, които могат да предоставят насоки, за да помогнат за придвижването на проекта напред до сътрудниците по планиране в общината, които ще придвижат тези проекти напред.

Добрият разработчик също е част от по-голям екип. Разработчикът трябва да работи с архитекти, изпълнители, озеленители, политици, агенти по недвижими имоти и много други професионалисти, за да ръководи проекта от началото до края. Разработчиците трябва да избират добри екипи, да ги организират ефективно и да ги управляват, за да отговарят на нуждите на проекта и членовете на екипа, като същевременно поддържат контрол върху цялостното развитие.

Много разработчици избират конкретна област на специализация, като жилищни имоти от висок клас, търговски недвижими имоти, недвижими имоти от среден клас, жилища с ниски доходи и така нататък.

Разработчиците могат също да разширят географските граници на своите проекти. Например, развитие, което е обвързано с жилищния пазар от висок клас в Ню Йорк, няма непременно да бъде толкова успешно в Минеаполис.

Етапи на проекта

Проектът за развитие на жилищни имоти може да бъде разделен на три фази:

1. Ранен етап: В началния етап проектът е фокусиран върху експертиза, проучване и разрешителни. Това обикновено е най-непостоянната част по продължителност. Инвестирането на този етап носи най-големите и най-разнообразни рискове, защото има много неизвестни фактори. Някои от основните стъпки в тази фаза включват следните процедури:

• оценка на околната среда;
• изпити;
• анализ на пазара и проучване за осъществимост;
• придобиване на земя или осигуряване на права за закупуване на земя;
• планове за обект, планове за развитие и строителни планове;
• организация на финансирането на строителството;
• подобрения на инфраструктурата.

2. Среден етап (етап на строителство): включва изграждането и подобряването на сгради. Тъй като предпроектната работа вече е завършена, рисковете на проекта на този етап са значително намалени, но не напълно елиминирани. Някои от основните стъпки в тази фаза включват процедури:

• набиране на финансиране за строителство;
• проектен маркетинг;
• предварителен лизинг;
• организация за управление на собственост (освен ако не е направено по време на предварителното разработване).

3. Последният етап (експлоатация): е първият етап от жизнения цикъл на сградата. Въпреки че рисковете, свързани с предварителното застрояване и строителство, могат да бъдат елиминирани до този момент, състоянието на наемателите все още е застрашено. Някои дейности в последната фаза включват следните процедури:

• търсете купувач, ако все още не е направено;
• постоянен маркетинг и лизинг;
• определете стратегия за задържане;
• засилване на управлението на собствеността;
• постигнете стабилизиране.

А ако се занимаваме с търговски недвижими имоти?

За да донесе инвестициятаочакваната печалба, трябва да се тревожите за подходящото му позициониране и популяризиране на пазара. В момента в Русия задачата се усложнява от факта, че конкуренцията на този пазар е изключително висока. Поради тази причина развитието на търговски имоти е по-актуално от всякога.

Развитието на търговски недвижими имоти има много предимства за финансиста. Основните са:

• постепенно увеличаване на цената на търговските площи, което им позволява скоро да препродават пространство на по-висока цена;
• възможност за печелене на пасивен доход от наем;
• сигурна инвестиция с най-малък риск.

Във всеки случай самият обект има някаква стойност, защото при необходимост, по всяко време, можете да получите средства от неговото изпълнение.

Прилагане на развитието в търговията

Вземайки предвид развитието на търговията с недвижими имоти, можем да откроим основните задачи, които се поставят пред инвеститора в този случай.

Те включват:

• Маркетингово проучване на пазара за идентифициране на конкуренти и намиране на най-добрите опции за привличане на клиенти в търговския и развлекателен комплекс;
• търсете оптималния сайт за местоположението на търговски или бизнес център, като вземете предвид потока от хора;
• разработване на предложения план за местоположение на търговската площ (разделяне на зони).

За търговски центрове цената за наем зависи не само от площта на помещението, но и от местоположението му - тези точки, които се намират по-близо до входа или на места с огромни тълпи от хора щеструва повече.

От време на време може да се наложи и привличане на допълнителни инвестиции в строителството.

Складов имот

Складовото имущество днес е един от най-атрактивните сегменти на руския пазар за развитие. Пазарът все още далеч не е наситен. Офертите на качествени обекти са незначителни. Търсенето е значително. Възвръщаемостта на инвестицията е около 15-17%, а срокът на изплащане е в рамките на 4-5 години. Изпълнението на проекти в развитието на складови имоти се извършва както от големи предприемачи, така и от средни.

Заключение

По този начин развитието е система от икономически, организационни, правни и физически отношения на пазара на недвижими имоти. Изпълнението на проект в тази област има възможност за прилагане на иновации и получаване на рентабилност въз основа на тяхната инвестиция.