Подводни камъни на ипотечния кредит: нюансите на ипотечния кредит, рисковете, тънкостите при сключване на споразумение, съвети и препоръки от адвокати

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Ипотечните заеми са неразделна част от живота на обществените и индивидуалните домакинства, които се нуждаят от земя, жилища и подобрени условия на живот. Концепцията за ипотека съществува в света от древни времена, когато самата личност на длъжника, превърнат в роб, е била заложена за дългове. През 6 век пр. н. е. залогът на лицето е заменен със залог на цялото имущество, което длъжникът е имал, по-специално земя. Докато имуществото на длъжника е било заложено на кредитора, на територията на неговата поземлена собственост е монтиран ипотечен стълб - доказателство за заложеното имущество. Запис на дълга беше записан на публикацията.

Исторически факти за произхода на ипотеките

По време на управлението на Елизабет Петровна (преди 250 години), благородството на Русия беше субсидирано от ипотечни заеми. В същото време едно и също имение е преипотекирано няколко пъти безсамо в благородни банки, но и от частни лихвари. Липсата на контрол на обратната връзка между длъжника и кредитора, отсрочването и рефинансирането (реипотека) на ипотеката от 18-ти век доведе до огромен дълг към държавната хазна и естествен фалит на банките.

Тласъкът за нов кръг от развитие на ипотечния заем беше реформата за премахване на крепостното право, когато милиони селяни се нуждаеха от заем, за да купуват земя. Ипотечният кредит е издаден за 49 години при 6 процента годишно. Тогава се формира уставът на градските кредитни дружества, в който са предписани правилата за ипотечен заем. Реформата на частната собственост върху земята допринесе за разпространението на кредитните отношения в селското стопанство в цяла Русия. Заемите, обезпечени със земя по това време се наричали поземлени заеми. Ипотечните облигации са строго регистрирани от нотариус и срещу тях на борсата се издават ценни книжа, 35% от които към 1913 г. са чуждестранни капитали. Системата на банковите заеми се развива поради формирането на новата икономика на страната.

След Октомврийската революция, по време на която банките бяха национализирани и кредитните отношения бяха централизирани, концепцията за ипотеката беше забравена за 70 години.

Възстановяването на ипотечните кредити в Русия започна едва през 90-те години на миналия век и получи законодателна подкрепа през 1998 г. След вълна от кризи, ипотечното кредитиране претърпя редица промени – затягане на условията за кредитиране, задължителна ипотечна застраховка, задължителна първоначална вноска и система от неустойки – ипотечни клопки.

Ипотекастатистика днес

Към днешна дата около 400 кредитни институции оперират на руския пазар на ипотечни кредити. След като Централната банка на Руската федерация установи строги правила, регулиращи дейността на кредитните институции, на пазара на ипотечни кредити останаха само надеждни, доказани и ефективни ипотечни кредитори. Според Централната банка средният срок на ипотечния заем е 15 години, а средният лихвен процент по ипотечния кредит в Русия е 9,8% годишно. Процентът на руснаците, които искат да закупят жилище през следващите 5 години, е 70%. Всъщност ипотечен кредит сега е достъпен само за 33% от работещото население, за сравнение - преди 2000 г. - само за 5% от работещото население. Най-популярните банки сред населението за получаване на ипотеки са Sberbank и VTB, с които закупуването на апартамент с ипотека също може да стане по-трудно, ако не знаете за тях.

Характеристики на предоставяне на документи за ипотека

Преди сключване на договор за ипотека е препоръчително да се запознаете не само с предложения лихвен процент и срок на плащане, но и с редица условия и възможни недостатъци в банковата система, т.нар. ипотечни клопки.

Важно е да запомните, че колкото по-убедителни документи за надеждността на кредитополучателя са представени, толкова по-стабилни ще бъдат отношенията с банката. Преди да отидете в банката, трябва да подготвите стандартни документи: руски паспорт с регистрация на мястото на банката, както и удостоверение за доход.

Банката може да се съгласи да отпусне заем без удостоверение за доход, но вВъпросникът за оценка трябва да посочва мястото на работа и размера на месечната заплата. Служителят на държавната сигурност определено ще провери всичко това и ако кандидатът е излъгал за мястото на работа или заплатата, ще му бъде отказана ипотека.

Въз основа на отчета за приходите и разходите банката изчислява срока на ипотечния кредит. Съгласно правилата средното плащане по заема не трябва да надвишава 40% от месечната печалба на кредитополучателя или срокът на кредита ще бъде удължен в съответствие с това правило. И колкото по-дълъг е срокът на кредита, толкова повече кредитополучателят надплаща за целия период на ипотеката.

Банкови такси

При регистриране на договор за ипотека са възможни следните допълнителни комисионни:

• За изпълнение на договора, откриване на сметка.
• Плащането е осигурено за независим оценител на ипотеки.
• Задължителна ипотечна застраховка, както и здравето и живота на кредитополучателя, собствеността върху обезпеченията.
• Допълнителни изисквания, които банката може да постави на кредитополучателя в случай на недоверие към предприемача при кандидатстване за ипотека в нова сграда. Това може да доведе до по-високи лихвени проценти по ипотечните кредити.
• Банката може да задължи кредитополучателя да избере ипотекиран апартамент само чрез надежден брокер, който може да бъде партньор на банката (услугите на брокера обикновено са не по-малко от 5% от цената на жилищата).

Глоби и наказания

Неустойките за просрочени ипотечни плащания могат значително да увеличат общата сума на заема, така че трябва да разберете преди да подпишете договора - до коя дата трябва да извършите плащане, какпо-добър начин за депозиране: пари в брой, банкомати, електронни плащания. Полезно е да знаете колко време отнема средствата да бъдат кредитирани по банкова сметка, например от сметка в сметка 1-3 банкови дни.

Поради опашки в банкови офиси или на банкомати могат да възникнат ситуации, които забавят навременните месечни плащания. Необходимо е да се разбере какви точно санкции ще бъдат наложени при едно или две закъснения и кои - при системно неплащане (поради съкращения или заболяване) и какво може да се направи предварително за това. В екстремни случаи банката може едностранно да прекрати договора, да продаде обезпечението и да изплати ипотечния дълг, а остатъка да върне на кредитополучателя.

Нюансите и рисковете на ипотечния кредит

Преди да подпишете договора, трябва внимателно да прочетете и по възможност да се консултирате с адвокат по спорни и неразбираеми точки. И така, какви точно са клопките, когато кандидатствате за ипотека, които трябва да решите?

1. Проучете размера на всички такси и как се плащат.
2. Запознайте се със списъка с наказанията, техния размер и причините за тяхното приписване. Договорът не трябва да съдържа неустойка за предсрочно погасяване на ипотеката.
3. Проучете графика за плащане: суми на вноските и дати на падеж.
4. Важно е да прочетете списъка със ситуации, които включват увеличение на лихвения процент по ипотека. Обсъдете с банковия мениджър всеки неясен език, като "увеличаване на лихвения процент в резултат на промяна на пазарните условия."
5. Разберете колко застраховка е необходима и дали е възможно без неясправете се с него. Банката няма право да принуди да застрахова кредит или живота на кредитополучателя с ипотека, но има право да повиши лихвата в случай на отказ от застраховка с 1-1,5%..

Договорът за ипотека се подписва от двете равноправни страни, така че кредитополучателят има право да не се съгласява безусловно с условията на банката, поемайки клопките на ипотеката и рисковете. При възникване на спорове е необходимо да ги разрешите преди подписване на договора. Клиентът може да поиска в договора да бъде включена клауза за правото на рефинансиране на ипотеката, което значително ще улесни евентуални форсмажорни обстоятелства в бъдеще.

Тънкостите при сключване на договор за ипотека

Когато изучавате клопките на ипотеката, е важно да имате предвид някои от нюансите на кредитните и ипотечните отношения с банката. Например през целия срок на действие на договора имотът е собственост на кредитополучателя, но той не може да се разпорежда напълно с него до края на договора. Освен това кредитополучателят не може:

• Отдаване под наем на ипотекиран имот без предварително одобрение от банката. Обикновено кредитните институции не са склонни да разрешават такива сделки с недвижими имоти като обезпечение, тъй като състоянието на обекта може да се влоши, което ще доведе до намаляване на пазарната му цена, ако е необходимо да се продаде. Кредиторът обаче няма право да попречи на обезпечението да бъде отдадено под наем за период, не по-дълъг от една година.
• Извършване на ремонтни дейности, включително незаконно преустройство на апартамента. За извършване на необходимите ремонтни и строителни променище трябва да подготвите проект, след това да получите разрешение от жилищната инспекция и след това да уведомите кредитора.
• По време на целия срок на договора за ипотека е забранено по закон да се пререгистрира ипотекиран имот в нежилищни помещения.
• Невъзможно е извършване на сделки за замяна или дарение с обезпечени недвижими имоти, както и продажба без разрешение на кредитора. Продажбата ще бъде възможна само ако кредитополучателят е длъжник към банката кредитор и приходите от продажбата ще бъдат използвани за погасяване на дълга и приключване на задължения към банката.

Клопки на ипотеки в Сбербанк

Сбербанк има стандартен договор за ипотечен кредит, образецът му може да бъде намерен на уебсайта за предварителен преглед.

Основните клопки при сключване на договор за ипотека със Сбербанк са допълнителни разходи за оценител на обезпечение, за наемане на банкова клетка, за услугите на брокер или адвокат, плащане на застраховка и, разбира се, плащане на държавна такса.

Условията на договора за ипотека предвиждат възможност за самостоятелен избор от кредитополучателя на оценителя, но той трябва да отговаря на изискванията на Сбербанк. Поради това не си струва да поемате рискове и да оценявате предварително обезпечителното имущество, Сбербанк може да откаже предоставените документи за оценка, обяснявайки отказа като неспазване на установените правила на процеса и парите ще бъдат пропилени..

Наказания за забавяне в Сбербанк

Най-неприятната част от клопките на ипотеката в Сбербанк за обсъждане са неустойките и глобите. Но е важно да разберете следните точки от договора.

Елемент относно таксите за закъснение. Размерът на неустойката пряко зависи от процента на рефинансиране на Централната банка към датата на глобата. Това може значително да увеличи размера на настоящата глоба. Ето защо е полезно да знаете предварително за условията на възможни санкции за закъснели плащания.

Условия за прекратяване на договора за ипотека. Сбербанк има право да анулира договора в някои незаконни ситуации, например в случай на системни забавяния, когато обезпечението се използва за други цели, в случаите, когато банката кредитор откаже да провери състоянието на имота, както и при прекратяване договора за застрахователна полица.

По време на срока на договора за ипотечен кредит кредитополучателят няма право да продава ипотекирано жилище, да регистрира други лица в него, да го отдава под наем, да го преустроява без одобрението на кредитора.

Ипотека във "VTB": клопки

От острите клопки при сключване на договор трябва да обърнете внимание на следното.

VTB Bank настоятелно препоръчва да сключите застрахователна полица за собственост (заглавие), здраве, живот само с вашия партньор VTB Insurance. Ако откажете застраховка, процентът на ипотечния кредит определено ще се увеличи с 1%.

Минималният размер на ипотечен заем е от 2 милиона рубли. По-малката сума предполага ограничения върху първоначалната вноска или допълнителни разходи при кандидатстване за кредит. Не е изгодно за банката да дава малки заеми за дълги периоди.

Когав случай на забавяне банката не поема инициатива за преструктуриране на дълга или уреждане на кредитна ваканция. За банката е по-изгодно да спази условията на предишното споразумение и да върне заетите пари навреме. За решаване на проблеми със забавените плащания кредитополучателят сам подава заявление до банката.

Банка "ВТБ" е надеждна ефективна кредитна организация и следователно изисква ясно изпълнение на задълженията по договора. Ето защо, в случай на съмнения относно финансовата сила на вашия бюджет, по-добре е да отложите решението за теглене на ипотека за известно време.

Съвети и съвети от адвокати

Практикуващите адвокати препоръчват избягване на ипотечните клопки преди сключване на договор за заем.

• Изчислете ипотечните плащания по такъв начин, че да не надвишават 30% от семейния доход.
• Изтеглете ипотека само във валутата, в която е месечният доход. Дори и да има смисъл да спестявате пари, няма нужда да поемате рискове. Ипотечният заем е дългосрочен и когато обменният курс се колебае, ще трябва да надплащате многократно при обмена на рубли за валутата на договора.
• За ипотека избирайте кредитор само от големи банки с дългогодишен опит и добра репутация, осигуряващи най-изгодните условия.
• Не бързайте да избирате програма за ипотека. Необходимо е внимателно да се намери най-подходящия с възможни изгодни, преференциални условия.
• Няма нужда да теглите незабавно ипотека върху голяма жилищна площ. Препоръчително е постепенно да подобрявате условията на живот. Например, след odnushki не трябва да се стремите към три- или четиристайни апартаменти.апартаменти. Първо купете двустаен апартамент и след като платите цялата сума, вече можете да мислите за по-комфортен тристаен апартамент.
• Внимателно проучете договора, като обърнете внимание на допълнителните комисионни и разходи при кандидатстване за ипотека. Те са клопките на договора за ипотека.
• Колкото по-дълъг е срокът на ипотеката, толкова по-висок е процентът. Препоръчително е да вземете ипотека за по-кратък срок. В крайна сметка, колкото по-дълъг е срокът на ипотеката, толкова по-голямо е общото надплащане.
• Изберете фиксирана лихва, предпочитайки я пред плаваща, която всъщност е по-изгодна, но не и в условия на висока пазарна нестабилност, която може да накара кредитополучателя в огромни дългове. Фиксираната ставка не ви позволява да спестявате, но също така не ви позволява да губите.
• Свържете се само с независими оценители, когато избирате ипотечен обект, тъй като брокерите винаги разкрасяват състоянието на имота, за да продават по-изгодно.
• Препоръчително е да създадете финансов резерв предварително, преди да подпишете договора. Това е така наречената финансова въздушна възглавница, състояща се от 3 месечни ипотечни плащания, за да се чувствате уверени през целия период на договора.

Ипотека за препродажба

Ипотеката на вторичния пазар е по-лесна за уреждане поради факта, че къщата е въведена в експлоатация и няма рискове от строителството.

При закупуване на вторичен имот в ипотека трябва да се проверят клопките: кой е собственикът и кой е регистриран в избраното жилище. Може да възникне ситуация, когато един от собствениците на части от жилищното пространство не го прависъгласен да продам.

След това е наложително да проверите дали всички съществуващи санации в апартамента са законни, дали има дългове по сметки и да се уверите, че апартаментът вече не е залог в друга кредитна институция.

Проверете състоянието на комуникациите, дали ремонтът е извършен и на какво ниво, уверете се, че прозорците, таваните и другите елементи на жилището са в добро състояние.

Рефинансиране на ипотека

Рефинансирането е рефинансиране на съществуващ ипотечен заем в друга банка. Такава обширна процедура за рефинансиране на ипотека с клопки има смисъл, ако трябва да изплатите ипотека със срок над две години.

Моля, имайте предвид, че по време на периода на прехвърляне на обезпечение от банка в банка, лихвеният процент ще бъде малко по-висок, тъй като новата банка временно ще липсва обезпечение, а това е голям риск.

При рефинансиране ще има задължителни разходи за оценка на обезпечение, нотариус и др.