Как да продадете апартамент самостоятелно и чрез агенция: инструкции стъпка по стъпка

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Продажбата на апартамент се счита за сложен и специфичен процес. Може да се направи самостоятелно или с участието на брокери. Много хора не искат да прекарват времето си в търсене на купувачи, демонстриране на имот и сключване на сделка, затова използват платените услуги на професионален посредник. Но често трябва да продадете обект на по-висока цена, което изисква да общувате с купувачите сами. Следователно трябва да разберете как правилно да продадете апартамент и в двата случая.

Самопродажба

Ако имате време и желание да извършите всички процеси сами, тогава е важно да разберете правилните стъпки на тази процедура.

Обикновено процесът е разделен на етапи:

• изготвяне на документация за апартамента за продажба;
• ремонт;
• премахване на мебели и вещи от недвижими имоти;
• търсене на купувачи и демонстрация на жилища;
• сключване на предварителен договор;
• обработка на превод на депозит;
• подписванеосновният договор, който не се изисква да бъде регистриран в Rosreestr;
• предаване на ключовете от апартамента и съставяне на акт за прехвърляне;
• получаване на оставащите пари за апартамента;
• плаща данък, ако апартаментът е бил собственост на продавача за по-малко от три или пет години.

Всеки етап има свои собствени нюанси и ако наистина трябва да решите как бързо да продадете апартамент, препоръчително е да зададете малко по-ниска цена от средната цена на подобни имоти на пазара.

Предварителни стъпки

Тъй като не е планирано да се свържете с брокер, всички действия се извършват самостоятелно от собственика на обекта. Операциите са предварително изпълнени:

• подготвя се незабавен имот, за който трябва да бъде освободен от мебели и всякакви неща;
• малки козметични ремонти, ако е необходимо;
• всички граждани, регистрирани в жилищното пространство, се изписват;
• желателно е собственикът сам да провери, така че потенциалните купувачи да са сигурни в правната чистота на транзакцията.

В момента, в който апартаментът е готов за продажба, започва подготовката на документацията.

Какви документи са ми необходими?

Ако продавачът разполага с всички необходими документи за недвижими имоти, това ще повлияе положително на ефективността на продажбата на обекта. Как законно да продадем апартамент? За да направите това, продавачът трябва да има документи:

• сертификат за регистрация;
• извлечение от USRN;
• извлечение от домашната книга,съдържаща информация за всички собственици и регистрирани лица;
• извлечение от личната сметка, показващо липсата на дългове за жилищно-комунални услуги;
• ако сред собствениците има непълнолетно дете, тогава трябва да получите съгласие за продажбата от органите по настойничество;
• паспорти на всички съсобственици;
• технически паспорт и технически план на апартамента и с помощта на тези документи потенциалните купувачи ще могат да разберат дали в имота е извършено незаконно презастрояване;
• сертификат от Федералната данъчна служба, доказващ, че няма задължения за данък върху имуществото;
• ако продавачът е официално женен, тогава съпругата му изготвя нотариално заверено съгласие за процеса.

Ако е необходимо, потенциалните купувачи могат да поискат допълнителна документация.

Каква е цената?

Гражданите сами могат да определят цената, като се фокусират върху различни фактори. Например се взема предвид годината на построяване на къщата, състоянието на инженерните комуникации, местоположението на обекта, съществуващата инфраструктура, разстоянието от магазини и автобусни спирки, както и броят на етажите и други фактори.

Препоръчително е да гледате средните цени за подобни обекти, за да определите най-добрата цена.

Как бързо да продадем апартамент? За да направите това, препоръчително е леко да намалите разходите. Също така скоростта се влияе от коректността на рекламата за продажба.

Търсене на потенциални купувачи

За това е оптимално да поставите реклами във вестници или специализирани сайтове вИнтернетът. Как сами да продадете апартамент? За това се вземат предвид препоръките:

• рекламата трябва да е интересна и закачлива;
• трябва незабавно да посочите цената и всички предимства на недвижимия имот;
• разрешено е да се поставят реклами не само на безплатни ресурси, но дори и на билбордове в града, ако трябва бързо да сключите сделка.

Когато демонстрирате недвижим имот, трябва да говорите за всички негови положителни характеристики. Някои недостатъци могат да се превърнат в предимства, например, ако има приземен етаж, тогава той ще бъде подходящ за възрастни хора или семейства с малки деца.

Правила за сделки

Веднага щом се намери купувач, е необходимо да се разбере как правилно да се продаде апартамент от правна гледна точка. Препоръчително е да използвате помощта на адвокат, но ако имате актуални познания, процесът се извършва самостоятелно. Как да продам апартамент? Инструкцията стъпка по стъпка се състои от няколко стъпки:

1. Изготвяне на предварителен договор. Показва намеренията на двамата участници да извършат сделка. Изброени са важни точки: предметът на споразумението, неговата цена, процедурата за сетълмент, времето за прехвърляне на недвижимия имот и подписването на основния договор.
2. Въведение от купувачи на гаранционен депозит. Той действа като гаранция, че хората няма да откажат покупката. Ако бъде получен отказ, тогава средствата не се връщат от продавача. Вместо гаранционен депозит може да се състави споразумение за депозит.
3. Извършване на плащания за апартамента. Как да продадем апартамент без посредници и да не бъдем изложени на измамници? За да направите това, е важно внимателно да следвате всички стъпки и особено много внимание се обръща на правилата за извършване на плащания за апартамент. Препоръчително е да използвате банкови клетки за това. За целта купувачът трябва да наеме сейф в банката за периода, необходим за регистриране на транзакцията. Средствата в необходимия размер се поставят в него от купувача в присъствието на продавача и банков служител. Пакетът със средства е запечатан и подпечатан с подписите на всички присъстващи лица. След регистриране на правото на собственост от купувача, продавачът ще може да събере парите.
4. Сключване на основния договор. Правят се 3 екземпляра, като единият остава при продавача, другият се изпраща на купувача, а третият се изисква от нотариуса. Не е необходимо да регистрирате договора в Rosreestr, но е препоръчително да го съставите при нотариус.
5. Купувачът регистрира обекта за себе си в Rosreestr или MFC.
6. Продавачът прехвърля апартамента и ключовете от него на новия собственик, като за това е желателно да се оформи акт за прехвърляне.
7. Продавачът може да събере останалите средства за апартамента от банката или по друг предварително договорен метод.

Разбрахте как да продадете апартамент без посредници, ще бъде възможно да извършите всички действия правилно и да не плащате значителни средства за услугите на брокери.

Типични грешки

Ако човек продава сам, често се случват типични грешки. Как дапродавам апартамент? За да направите това, препоръчително е да вземете предвид някои от грешките, които правят много продавачи:

• неправилно определяне на цената на недвижимия имот, което може да доведе до забавяне на процеса или продавачът да не получи облаги;
• липса на компетентна предварителна подготовка;
• не се подготвят всички необходими документи.

Ако не използвате услугите на брокер, ще трябва да се подготвите за сложна и продължителна процедура.

Продажба чрез посредници

Ако не искате да се справяте сами с процеса на продажба, можете да използвате услугите на брокери. Предимствата на използването на посредници включват:

• професионалистите сами подготвят всички документи, така че могат само да поискат от продавача да получи този или онзи сертификат;
• самите брокери оценяват законната чистота на продажбата, така че много купувачи са по-лоялни към подобно придобиване;
• според статистиката апартаментите се продават много по-бързо, отколкото когато транзакцията е завършена самостоятелно;
• всички етапи на транзакцията се обработват от служители на агенцията за недвижими имоти.

Недостатъците на свързването с брокери включват факта, че трябва да продадете апартамент на по-ниска цена от планираната.

Процес на продажба чрез брокер

Ако решите да използвате услугите на посредник, първо трябва да изберете подходяща агенция за недвижими имоти. Трябваше да е на пазара от дълго време и също така се препоръчва да прочетете предварително всички отзиви.за него. Веднага след като бъде намерена подходящата компания, трябва да разберете как правилно да продадете апартамент чрез агенция. За да направите това, се извършват следните действия:

• сключва се споразумение с избраната организация;
• документите се прехвърлят към всички собственици, а самият имот към агента;
• ключовете от апартамента се предоставят на брокера, за да може специалистът да демонстрира обекта на потенциалните купувачи;
• веднага щом бъде намерен купувач, с него се сключва договор;
• изчисление и изпълнение на транзакцията;
• ключовете от апартамента се предават на новия собственик.

Поради участието на посредник е възможна продажба на имота за наистина кратък период от време, така че ако самият собственик няма възможност да продаде самостоятелно, тогава тази опция се счита за идеално решение.

Нюансите на продажбата на вноски

Някои купувачи не могат да си позволят незабавно да прехвърлят всички средства за апартамента на продавача, затова искат разсрочено плащане. Как да продам апартамент на вноски? За да направите това, нюансите на процеса се вземат предвид:

• след съставяне на договора се формира график за плащане;
• изисква се депозит с официалното изготвяне на споразумението;
• авансовата вноска трябва да бъде най-малко 70% от цената на апартамента;
• останалата част може да се плаща на равни месечни или тримесечни вноски;
• може да предвиди предварително възможността за използване на капитал за майчинство или други обезщетения;
• плащането може да се извърши в брой със задължително начисляванеразписки, чрез сейф или безкасови парични преводи.

При такива условия продавачът рискува дори при регистриране на апартамент като залог, купувачът да откаже да плати останалите средства. Следователно ще трябва да се обърнете към съда. Може ли продавачът да начисли лихва за предоставяне на вноски.

Специфични характеристики на продажба на стая в общ апартамент

Ако има стая в общ апартамент, тогава е доста трудно да се продаде. Как да продадем общ апартамент? За да направите това, се вземат предвид нюансите:

• съседите имат право на първи отказ, така че имотът първоначално се предлага на тях;
• ако откажат, тогава отказът се оформя с официални документи, заверени от нотариус;
• не можете да продадете стая на непознати за повече от сумата, която е била предложена на съквартиранти.

В противен случай подобна сделка не се различава от стандартната продажба на апартамент. Ако добре разберете как правилно да продадете стая в апартамент, в бъдеще няма да има проблеми с факта, че бившите съседи се опитват да оспорят правото на купувача върху закупения обект. Ето защо е препоръчително всички действия да се формализират с помощта на заверка на документация от нотариус.

Мога ли да продавам с ипотека?

Дори когато продават сами, често продавачите са изправени пред факта, че купувачите са помолени да купуват с ипотечен заем. Процесът е сложен и продължителен,но ако го разбереш добре, тогава няма да има проблеми. Как да продадем апартамент с ипотека? Процедурата се извършва на няколко етапа:

• всички детайли по транзакцията се договарят от двамата участници;
• сформиране на предварителен договор;
• се издава депозит на продавача, за който се съставя разписка;
• Извършва се оценка на имота, а услугите на независим оценител се заплащат от купувача;
• продавачът прехвърля всички документи за недвижими имоти, които след това се изпращат до банката, така че организацията да се убеди в правната чистота на сделката;
• след получаване на одобрение от заемодателя, се сключва стандартен договор между продавача и купувача;
• се подписва договор за заем с банката кредитополучател;
• се издава апартамент на новия собственик в Росреестр, където допълнително е фиксирана тежест върху недвижими имоти;
• извлечение от USRN с други документи се прехвърля в банката;
• продавачът получава от банката останалата сума за апартамента си.

Поради участието на банката можете да сте сигурни, че средствата действително ще бъдат преведени на бившия собственик на апартамента. Разплащанията могат да се подават чрез банкови преводи или да се използва банкова клетка.

По този начин, ако разбирате добре как да продадете апартамент, тогава няма да има трудности с този процес. Процедурата може да се извърши самостоятелно или с участието на посредник. Допуска се предоставяне на купувачи на вноски или извършване на продажба за сметка на ипотечен кредит, издаден от купувача. Вспазване на определени условия, дори стая в общ апартамент се продава без затруднения. В същото време е важно да подготвите документи за жилище и да разберете какви стъпки трябва да следва всяка страна по сделката, за да бъде процесът на продажба законно чист и безопасен.