Как да продадете апартамент сами? Данък за продадения апартамент. Продажба на недвижим имот без посредници

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Може ли да се продава недвижим имот без посредници? За да се отговори на този въпрос, е необходимо да се разберат причините, поради които собствениците на недвижими имоти се обръщат към тях. Прибягвайки до услугите на агенции, много хора погрешно вярват, че поема пълна отговорност за апартамента, закупен с нейна помощ. Тази причина да се обръщате към посреднически услуги няма смисъл. Според закона договорът за продажба се сключва от продавача и купувача, а офисът за недвижими имоти е само посредник. Не поема никаква правна или финансова отговорност. Това трябва да бъде предвидено в договора за обслужване между клиента и агенцията. В най-добрия случай ще може да представлява интересите на продавача в съдебни производства.

Много използват услугитепосредници за избягване на непредвидени ситуации или измамници. Знаейки как да продадете апартамент сами, а именно всички заплахи и тънкости на всеки етап от сделката, можете да се защитите колкото е възможно повече и да направите без помощта на агенция.

Недвижимостта върши трудоемка работа, така че хонорарът на професионалиста е висок. Но голям процент от хората, които са готови да положат усилия и да спестят пари, все още прибягват до услугите на посредници. Има само една причина - те не знаят как да продадат апартамент без брокер. След като се запознаете с всички етапи на процедурата за закупуване на апартамент, можете спокойно да правите без посреднически услуги.

Първи стъпки: как да оцените, пуснете за продажба и организирате оглед на апартамент

Как да продадете апартамент самостоятелно и откъде да започнете? Преди сделката трябва да преминете през първите три стъпки за продажба на всеки имот:

1. На първо място, трябва да зададете правилната цена за апартамента. За да направите това, трябва да проучите подобни оферти за недвижими имоти. С помощта на рекламни вестници, интернет, намерете обяви за продажба на апартаменти в същия район на града с приблизително сходни параметри: състояние, площ, местоположение и други. Можете да се обадите на няколко подобни опции и да изясните всички подробности по-подробно, както и да попитате колко време се продава апартаментът. При формиране на цената трябва да се има предвид, че купувачът може да се пазари. Обикновено договарянето е до 5% от желаната цена.
2. След като определите приблизителната цена на апартамента, трябва да привлечете вниманието на възможно най-много потенциални купувачи. Трябва да се подадереклама в популярни рекламни издания, безплатни вестници, поставете я на интернет страници и я залепете на специални табла с информация. Обявата трябва да съдържа накратко цялата информация за апартамента и телефон за връзка. За да попречите на потенциалните купувачи да се обаждат денонощно, можете да посочите конкретен час за разговори. Рекламата трябва да се актуализира възможно най-често.



3. Всички продавачи, и особено жените, които се интересуват как сами да продадат апартамент, ще се нуждаят от съвет на този етап. Посещенията на клиенти трябва да се третират с повишено внимание:

• за да си уговорите срещи през деня, за предпочитане в почивен ден;
• бъдете на срещата за предпочитане заедно с някой, когото познавате;
• премахване на ценности и пари от видни места;
• никога не показвайте оригинални документи преди транзакцията, само фотокопия.

Получаване на депозит

Няма нужда да бързате да премахвате реклами за продажба, изведнъж човек промени решението си и продавачът ще загуби потенциален клиент. След като се договори цена, е необходимо да се предложи на купувача да направи авансово плащане. Тези, които самостоятелно участват в сделката и учат как да продадат апартамент без брокер, трябва да знаят - юридически този момент може да бъде формализиран по различни начини: да напишете предварително споразумение (разписка за получаване на аванс) или да съставите предварителен споразумение за депозит. За удобство и сигурност този договор за покупко-продажба трябва да включва пълно описание на продавания обект и условията на аванса. Тогава, в случай на отказ от сделката, купувачът ще бъде длъжен да възстанови повечеи наказания.

Как се съставя договор за продажба?

Основната стъпка в този процес е съставянето на правилен договор за покупко-продажба, който трябва да бъде готов 2-3 дни преди определеното време за транзакцията. Формата на този документ е избрана: нотариално заверена или просто писмена (PPF). И двата вида регистрация имат еднаква правна сила. Въпреки това, тези, които учат как самостоятелно да продадат апартамент под ипотека, трябва да знаят, че в този случай, според закона, формата на договора трябва да бъде само нотариално заверена.

Изготвянето на PPF договор е по-икономично и струва около 50-70 долара. С нотариалната форма на документа нотариусът взема и допълнителен процент от сумата за продажба. Разбира се, цената на този тип регистрация ще струва много повече, така че не трябва да избирате нотариално заверената форма на договора и да харчите допълнителни пари без нужда.

PPF-споразумение можете да съставите сами или да потърсите помощта на адвокат. Във всеки случай трябва внимателно да проучите договора за продажба на недвижим имот и внимателно да проверите всяка от неговите точки:

• кой продава и на кого (пълно име и паспортни данни);
• адрес и пълно съответствие на основните параметри, предписани в договора със сертификати на ОТИ - f № 11A и f № 22A;
• условия за продажба, цена на апартамента и формуляр за плащане;
• правилност на документите за собственост, описани в договора;
• времето за освобождаване на апартамента и изписването на регистрираните лица от него, като правило,е 14 дни.

Регистрация на договора за продажба

Най-удобният и безопасен начин за сетълмент е сейф. Препоръчително е да го отворите в надеждна банка, разположена на неутрална територия. Сейф ще гарантира, че продавачът ще получи парите си веднага след попълване на всички необходими документи.

След като парите бъдат поставени в банкова клетка, трябва да подадете за регистрация във Федералната служба за държавна регистрация (FSGRKK) договора за покупко-продажба на недвижим имот с подписи и следните документи:

• документ за собственост на продавания апартамент (договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство, както и всеки друг документ, потвърждаващ правата на собственика);
• кадастралния паспорт на апартамента, получен от специалисти от ОТИ;
• копие на финансовата и личната сметка (AKC) в оригинал и извлечение от домашната книга;
• оригинални сертификати F № 22A (изисква се) и F № 11A (ако е необходимо), получени в ОТИ;
• фотокопия на паспорти на всички участници в транзакцията;
• за жени, които се учат как сами да продават апартамент, трябва да знаете, че се изисква съгласието на съпруга, регистриран в апартамента, а за мъжа - съгласието на съпругата;
• ако има деца, тогава в някои случаи ще се изисква разрешение от органите по настойничество;
• в случай, когато апартаментът е общ, трябва да се откаже съседите (ако са собственици на други стаи) или града (ако останалите стаи не са приватизирани);
• други документи по преценка на служителя по регистрацията (раждане, смърт идруги).

Ако регистраторът е приел документите, значи всичко е направено правилно. Този служител ще даде разписка за получаване на документи и ще определи времето, когато е необходимо да вземете. Като правило документите се регистрират в FSGRKK средно две седмици, след което на купувача и продавача се издава регистриран документ за продажба. И двете страни трябва внимателно да проверят получения договор за печатни грешки и грешки. Ако всичко е наред, продавачът трябва да получи ключа от сейфа от купувача.

Защо се нуждаем от акт за прехвърляне?

Освобождаването на апартамента става в съответствие със споразуменията, посочени в договора за продажба. Актът за прехвърляне е важен документ, който се съставя по време на сделката под каквато и да е форма. Подробно е състоянието на апартамента. Понякога договорът за продажба го замества, но все пак е по-добре да съставите такъв документ отделно. Възможно е, разбира се, да постигнете устни споразумения, но е по-разумно да се предпазите. Важен момент за продавачите, които учат как да продадат апартамент без брокер: докато не бъде подписан актът за прехвърляне, продавачът носи отговорност за физическото състояние на апартамента (наводнение, пожар, кражба), а също така плаща всички сметки за комунални услуги.

Кога се плаща данъкът?

Всички продавачи се интересуват от въпроса дали е необходимо да се плаща данък за продадения апартамент. Има такива важни точки в законодателството:

• ако човек е притежавал апартамент в продължение на 3 години или повече, тогава когато той бъде продаден, собственикът е освободен от данъкв съответствие с параграф 17.1 на член 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация, но все пак се изисква да подаде нулева данъчна декларация;
• когато продавачът притежава жилище за по-малко от 3 години, тогава, съгласно параграф 1 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация, той е длъжен да плати 13% от данъка върху сумата, схема за изчисление, която собственикът избира по своя преценка.

Две формули за изчисляване на данъка:

• формула 1: извадете разходите за закупуването му от печалбата за продажба на апартамента;
• формула 2: извадете 1 милион рубли от сумата за продажба на апартамент.

Тези, които се занимават с въпроса "как да продадат апартамент сами" и не познават всички тънкости на закона, малко полезна информация ще бъде полезна:

1. Ако апартаментът е закупен на текущата продажна цена или по-висока, тогава е по-добре да използвате първата формула за изчисление, тъй като сумата на данъка ще бъде отрицателна, което означава, че не е необходимо да плащате нищо. Например собственикът купи апартамент преди две години за 2 милиона рубли и го продаде сега за 1,8 милиона рубли, след това по формулата за 1,8 милиона рубли. - 2 милиона рубли.=-0,2 милиона рубли - Без данък върху загубата.
2. Когато апартаментът е на практика раздаден (по наследство, дарение), е по-разумно да се вземе предвид втората формула.
3. Съгласно параграф 1 на член 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация, във всеки случай е необходимо да се подаде данъчна декларация на мястото на регистрация на продавача преди 30 април на годината, следваща годината на продажба. Изчисленият ненулев данък трябва да бъде платен преди 15 юли.

Продажба на апартамент чрез пълномощник

Когато няма достатъчно време за трудпроцесът на продажба на жилище често съставя пълномощно. Например, това ще бъде разумно решение в случай, когато няколко собственици притежават един имот. Продажбата на апартаменти в този случай се извършва по следния начин: всички собственици изготвят всички дела, свързани със сделката за едно, по-малко заето лице. Независимо от причината за съставянето на пълномощно, има много важен момент: за да избегнете неприятности и да не останете без дом, е необходимо ясно да посочите правомощията на попечителя.

Много сериозно и бдително трябва да се обърнете към общото пълномощно. Тя дава възможност на довереника да извършва всякакви сделки с имущество и да се разпорежда с него по своя преценка, например да го продаде и да получи пари за себе си. Общо пълномощно се издава от нотариус само след щателна проверка на упълномощителя, за да се установи дали разбира целта на подписването на такъв важен тип документ.

Има моменти, когато купувачът иска да се застрахова и изисква включването в договора за продажба на клауза, потвърждаваща транзакцията от собственика на жилището. Тогава е възможно да се продаде апартамент чрез пълномощник само след изявление на упълномощителя, написано от нотариус, за валидността на операцията по продажба.

В случай, че необходимостта от използване на услугите на попечител е отпаднала, пълномощното може да бъде отменено дори преди изтичането му. Данните за отмяната на пълномощното се записват в информационната база данни на Нотариалната камара.

Продажба на апартамента, в който живее детето

Почти вътревсяко семейство има деца. Следователно за родителите-продавачи въпросът е много актуален: "И в този случай как да продадем апартамент?" Детето трябва да се има предвид и в никакъв случай да не се нарушават интересите му, в противен случай продажбата на жилище ще бъде проблематична. Това се следи от властите. Има два вида процедура за покупко-продажба: детето е регистрирано в апартамента или е собственик на дял от жилището.

Съгласно разпоредбата на чл. 26, 28 от Гражданския кодекс на Руската федерация, непълнолетните и непълнолетните, само със съгласието на техните законни представители, имат възможност да извършват строго определен набор от сделки, включително тези, свързани с недвижими имоти. Възможна е продажба на жилище, в което е регистрирано непълнолетно лице, но не е собственик, без разрешение на органите по настойничество. Изключение правят децата, лишени от родителска грижа или под настойничество. В тази ситуация е необходимо специално разрешение от настойническата служба. Във всеки случай, преди да продадете апартамента, трябва да намерите ново място на регистрация на детето, тъй като децата трябва незабавно да бъдат регистрирани на друго място, когато бъдат изписани от едно място на пребиваване. В същото време новото жилище трябва да бъде със същата или по-голяма площ и с подобни условия на живот. Ако правата на непълнолетния не са били нарушени по никакъв начин, тогава няма да има проблеми с продажбата на апартамента.

Ако детето е собственик на част от апартамента, тогава се изисква съответното съгласие на органите по настойничество и настойничество. Това трябва да се погрижи предварително, преди продажбата на жилище. Трябва да се свържете с организацията за настойничество по мястото на регистрация на непълнолетно дете и да разберетевъзможно ли е изобщо да се продаде апартамент, в зависимост от спецификата на конкретния случай. Ако сделката е предвидена от закона, тогава трябва да разберете в колко време ще бъде готово разрешението за продажба и да започнете да събирате необходимите сертификати. След това, при съставянето на документ за продажба, продавачът без дете (ако е под 14 години) или с него (когато е над 14 години) идва в органите по настойничество и настойничество, за да попълни и подпише заявление. Вторият настойник (съпруг, дори ако двойката е разведена) също трябва да присъства и да даде съгласие. След това, в определения ден, можете да получите готово разрешение.

Изключителни случаи:

• Ако планирате да промените местоживеенето си поради преместване в друго населено място, тогава транзакцията е възможна само с разрешението на настойническата организация, а получената сума за апартамента се превежда по банковата сметка на незначителен. На родителите се дават 3 месеца от датата на продажба, за да закупят ново жилище и да регистрират подобен дял в имота на детето. В противен случай органите по настойничество си запазват правото да развалят договора за продажба.
• При преместване за постоянно пребиваване извън страната е необходимо да се представи на организацията настойник списък с определени документи, получени от ОВИР.
• Ако се строи ново жилище, то за да се получи съгласието на органите по настойничество, то трябва да е на последния етап на строителството. Непълнолетно лице временно трябва да бъде регистрирано някъде (при приятели, роднини). При кандидатстване за разрешение до организацията на настойника се представя споразумениекомпания за разработчици, която отразява дяловото участие на детето.

Опции за продажба на приватизиран апартамент

Най-лесният начин да продадете приватизирано жилище е да го продадете изцяло на един купувач и да разделите печалбата според дела на всеки. Възможно е също така един от собствениците да изкупи всички останали акции от други собственици. Тук всичко е просто, а схемата на транзакциите е стандартна. Но често се случва някой от собствениците да откаже да продаде. Как да продадем приватизиран апартамент в този случай? Всичко зависи от това как е разделен имотът.

Ако апартаментът е разделен на части по кадри, тогава първо трябва да напишете нотариално заверено известие за продажба, като посочите размера и желаната стойност на вашата площ, която ще бъде продадена, и да я изпратите с препоръчана поща до останалите собственици. В съответствие с чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, те имат предимство пред други купувачи. Ако в рамките на 30 дни други собственици не се съгласят или откажат да закупят, тогава съгласно чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, можете да упражните правото си и да продадете дял в общ апартамент на всяко друго лице.

Когато един апартамент е разделен като процент, е невъзможно да го продадете без желанието на другите, но можете да получите пари за своя дял доброволно или принудително, като отидете в съда.

Ако има дял на непълнолетно дете в приватизирано жилище, тогава можете да продадете апартамента с разрешение от органите по настойничество.

Продажба на дарен апартамент

Лице, което има сертификат за подарък, може да се разпореждаимот по ваша преценка. Ако собственикът иска да продаде дарения апартамент, в който е единствен собственик, тогава продажбата става по общата стандартна схема. След като получи пари за недвижим имот, продавачът трябва да плати данък. Обсъдихме по-горе как да изберем правилната и печеливша данъчна формула.

Когато се получи дял от апартамент като подарък, който се разделя на проценти или на кадри, схемата за продажба е подобна на разгледаната в раздел "Опции за продажба на приватизиран апартамент".

Продажба на апартамент в ипотека

Въпреки някои от пречките, които съпътстват сделките с ипотечен имот, е възможна продажба на апартамент в ипотека. Има няколко начина да извършите тази операция:

1. Затворете заема предсрочно, като го изплатите със собствените си спестявания или, ако купувачът се съгласи, с получен аванс от него.
2. Можете да продадете апартамент, без първо да погасите дълга по заема. За да направите това, трябва да напишете заявление до банката и да изчакате одобрение. Той може да откаже, ако продажбата се случи по време на мораториума върху предсрочното затваряне на заема. Ако банката се съгласи, но настоява за участието си в транзакцията, тогава в нея се отварят две банкови клетки: купувачът поставя сумата за погасяване на кредита в първата, а останалата разлика във втората. След отстраняване на тежестта от жилището се съставя сделка за покупко-продажба. В този случай, дори когато продавате апартамент без брокер, ще трябва да платите комисионна на банката за отваряне на сейфове и поддържане на транзакцията.
3. Ако кредиторът се съгласи с продажбата без предварителнопогасяване на дълга по заема и се съгласява да не участва в сделката, е необходимо да се сключи предварителен документ за продажба. След това, след като плати заема с парите, получени от купувача, собственикът получава документи за премахване на забраната и отива в регистрационната камара. След това продавачът завършва сделката при нотариуса.
4. Можете да продадете апартамент със заем. Купувачът трябва да представи в банката всички необходими документи, потвърждаващи платежоспособността му, и той вече взема решение за опцията за замяна на кредитополучателя. С положително решение правата на собственост се пререгистрират, имотът остава в ипотека, а продавачът получава разликата между цената на продадения апартамент и остатъка по дълга без участието на кредитора.

Заключение

Оказва се, че различни апартаменти: приватизиран, този, чийто собственик е дете, ипотечен, дарен - могат да се продават без помощта на брокер, знаейки всички стъпки на сделката от определяне на цената до получаване на парична сума. Имайки представа за опасностите и тънкостите на този процес и влагайки много усилия и време в сделката, можете да продадете апартамента си сами.