Как да проверите разработчика: методи и препоръки

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Когато купувате жилища на етапа на строителство, трябва да се уверите в надеждността на разработчика хиляди пъти. Как да проверите компанията и да разберете дали може да й се вярва? В крайна сметка цената на недвижимите имоти днес е толкова висока, че повечето граждани трябва да вземат ипотечни заеми за милиони долари и да ги изплащат за повече от една година, така че е важно да се елиминира дори най-малкият риск. Ще научите как да проверите разработчика, на каква информация и документи трябва да обърнете специално внимание в статията.

Защо не можете да разчитате на късмет

Има няколко начина да проверите надеждността на предприемача при закупуване на апартамент на етап изкопни работи или строителство. Доверете се на парите си трябва да бъде само строителна компания с безупречна репутация. Съвестността и опитът в строителството са важни, но не единствените показатели за надеждността на фирмата. В допълнение към тях е важна финансовата стабилност, тоест наличието на различни източници на финансиране и административни възможности. Рисковете на купувача, вероятността от "замръзване" директно зависят от тези критериистроителство или забавяне на въвеждането в експлоатация на готовото съоръжение.

Дейностите на предприемача като юридическо лице или индивидуален предприемач се влияят от различни икономически фактори, промени в законодателството, тенденции на пазара на недвижими имоти, валутни курсове и други условия, които не зависят от самата строителна компания, неговата репутация и добросъвестност. В работата на фирма с дългогодишен опит и солиден имидж могат да възникнат трудности и непредвидени обстоятелства. Такава компания обаче, за разлика от по-малко известен и непроверен разработчик, ще може да намери изход от трудни ситуации, без да причинява щети на крайния потребител. Ето защо е изключително важно да знаете как да проверите разработчика. Това ще ви позволи да разберете дали можете да му се доверите с трудно спечелените си пари.

Информация на уебсайта

Първият и най-лесен начин да опознаете строителна компания е да посетите нейния официален уебсайт. Обикновено основната информация за разработчика се съдържа в секцията „За нас“или „За компанията“. Съдържа информация за периода на съществуване на пазара, историята на развитието, постиженията, наградите. На същото място някои фирми публикуват информация за управленското ниво и състава на борда на директорите.

Ще бъдат полезни информационни и аналитични статии за независими специализирани ресурси ("Индикатори на пазара на недвижими имоти", "RBC Real Estate" и др.). Можете да получите информация за разработчика чрез всяка търсачка. Но безпрекословно се доверявайте на написаното на сайта в секцията „Медии за нас“или „Отзиви“,определено не си струва.

Не пропускайте страницата "Проекти". В този раздел компанията поставя вече реализирани проекти, ако има такива. Между другото, тяхното отсъствие може да означава, че разработчикът е новак в бизнеса си. Би било погрешно обективно да се съди за опита на компанията по онези обекти, които са на етап внедряване или планиране, тъй като така наречените „хартиени проекти“свидетелстват само за амбициите на разработчика, нищо повече.

Ако има предадени обекти на недвижими имоти, представени за преглед на официалния уебсайт, трябва да обърнете внимание на района, в който са построени. Този факт ще ви помогне да проверите разработчика. По правило наличието на няколко успешно завършени проекта показва, че предприемачът има добри отношения с властите на общината, което означава, че проблеми, свързани с получаването на разрешителни, договарянето на технически условия и доставката на енергия, са малко вероятни.

Сътрудничество с партньори

Оценявайки надеждността на разработчика, трябва да обърнете внимание на неговите ключови партньори. Ако те включват големи банки с държавно участие и водещи строителни компании действат като главни изпълнители, няма съмнение в правилността на вашия избор.

Има друг метод за проверка на конструктора. Състои се в изучаване на инвестиционната политика на фирмата. Освен това, ако основният инвеститор на фирмата е гигантска финансова корпорация, тогава със сигурност няма нужда да се притеснявате. Преди да инвестирате сериозно в бизнес, големи инвеститориизучават задълбочено проекти за развитие, извършват множество проверки на дейността на предприемача и само ако нямат въпроси, подписват договор. От своя страна разработчикът, посочвайки партньорство с водеща корпорация, демонстрира на целия пазар целостта на своята репутация.

Информация за източниците на финансиране се съдържа в декларацията на проекта. Този документ може да бъде намерен и на уебсайта на разработчика. В допълнение към него се посочва името на банката или друга организация, която финансира строителството. Този момент е от особено значение, тъй като сътрудничеството с малка или неизвестна компания може действително да бъде свързано. Други източници са средства от крайни клиенти, прехвърлени съгласно споразумения за DDU.

За да се провери надеждността на разработчика при споделено строителство, като правило се обръща внимание на наличието на валутни рискове. Те се появяват, ако разработчикът извършва всички плащания в долари или евро. Най-малките колебания във валутния курс ще доведат до сериозни загуби за инвеститорите. Ако всички операции, свързани с проекта, се извършват в рубли, това елиминира рисковете на инвеститорите.

Финансови възможности на компанията-разработчик

Отличителните белези на инвестиционната сила на фирмата включват независима стратегия за продажби. Това предполага изпълнението на проекта от разработчика за сметка на инвестиране на собствени или кредитни средства, без участието на купувачи. Обикновено такива обекти се продават в края на строителния процес,когато са почти готови за въвеждане в експлоатация. Ако предприемачът е започнал да продава апартаменти, но дори фундаментна яма все още не е подготвена, е необходимо да се проучи проектната декларация, в която са посочени източниците на финансиране. Ако те са предимно притежатели на акции, най-добре е внимателно да преоцените решението си за покупка.

Адектността на ценовата политика е друг аргумент в полза на разработчика. Как да проверите, когато купувате евтин апартамент, каква е уловката? Очевидната евтиност на предложението не винаги показва неговите предимства. Най-често апартаментите, които се продават на цена, много по-ниска от пазарната, показват липса на ресурси на компанията. Въпреки това умереното понижение на цените по време на сезонни промоции е съвсем нормално на пазара на недвижими имоти.

Финансовото благополучие на една компания често се изразява чрез нейната публичност. Публикуването на собствени акции в публичното пространство на вътрешния или чуждестранния фондов пазар потвърждава факта, че предприемачът е преминал множество процедури за проверка и е получил високи експертни оценки. Този факт показва, че инвеститорите в акции се доверяват на компанията и подкрепят нейния модел на корпоративно управление и финансова политика.

Порталите за недвижими имоти, които публикуват рейтинги на руски строителни компании, са място, където можете да проверите предприемача по неговите количествени показатели. В челните места по правило са фирмите със значително количество въведени в експлоатация жилищни площи и печалба за календарната година.

Темпоизпълнение на проекта

Как да проверите надеждността на предприемача при закупуване на апартамент, ако къщата е в процес на строеж или изкопни работи? В този случай можете да разчитате на темпото на всеки етап от строителните работи. За основа са взети вече изпълнени проекти на разработчика. Често разработчиците публикуват специално фото и видео отчети, като по този начин се опитват да оправдаят доверието на инвеститорите. Благодарение на уеб камерите, инсталирани на територията на обекта, бъдещите обитатели имат възможност да наблюдават работния процес онлайн, да оценяват динамиката и съгласуваността на процеса.

Но как да проверим надеждността на предприемача при споделено строителство и как да разберем, че строителството на високи сгради е твърде бавно? При нормален работен процес строящата се жилищна сграда трябва да се увеличава с 2-3 етажа всеки месец. Панелните сгради, за разлика от тухлените и монолитните, се изграждат по-бързо: средно бетонната кутия расте с 4-5 етажа на месец. Тези изчисления обаче са теоретични и дори водещите строителни компании често се отклоняват от нормата.

Преди да закупите жилища в строеж от предприемача, препоръчително е да отделите няколко часа от личното си време и да посетите няколко готови обекта. Проверка на дворове, фасади на сгради, вход на жилищния комплекс ще даде възможност да се направи предварително заключение за качеството на къщите. Също така трябва да вземете предвид годината на строителство и обратната връзка от жителите. Дори тези сгради, които са визуално без дефекти, могат впоследствие да представят нови собственици с ненай-приятните изненади под формата на замръзващи стени, висока чуваемост, нискокачествени интериорни покрития и др.

За какви документи да попитате

Федерален закон № 214, който регламентира участието в споделено строителство, определя задължението на предприемача да предостави няколко документа за преглед от всяко заинтересовано лице. Те включват:

• устав на строителната фирма в последното издание и други учредителни документи;
• сертификат за държавна регистрация на предприемача като индивидуален предприемач или юридическо лице;
• удостоверение за данъчна регистрация;
• счетоводни документи за три календарни години;
• одиторски доклад за дейността на компанията.

Това са общи документи, които първо трябва да проверите при строителя на новата сграда. Дружеството се задължава при поискване да предостави техните оригинали или нотариално заверени копия. Но от друга страна, запознаването с тези документи не може да се нарече 100% опция, която ще ви позволи да проверите надеждността на разработчика при закупуване на нова сграда. По правило тази информация е от формален характер и е достъпна за всеки разработчик, така че средният купувач няма да получи никаква специална информация. Единствената стойност за потенциалните инвеститори е одитният доклад, според който специалистите ще могат да направят заключения за финансовото състояние на компанията.

Където е по-важно да се запознаете с проектната документация. В допълнение към основния пакет документи, наличието на:

• договори за собственост на земя;
• заключения на правителствени експерти;
• разрешения от регионалните власти за строителство;
• извлечения от Единния държавен регистър на юридическите лица.

Когато питате как да проверите предприемача при закупуване на нова сграда, не трябва да забравяте за документите, които трябва да се изискват незабавно при сключването на договора. Преди да поставите подписа си в споразумението за дялово участие, трябва да се уверите, че дружеството работи в рамките на закона. И така, какви документи за разработчици трябва да проверите? Уверете се, че лицето, което представлява интересите на компанията, има правомощия да завърши сделката. Ако договорът е подписан от служител на компанията, той трябва да има съответно пълномощно от генералния директор. В случаите, когато страна по споразумението е лице, което няма тези правомощия, споразумението се анулира и всички задължения по него се анулират, въпреки факта на прехвърляне на пари. Трябва да обърнете внимание на името на лицето, което е издало документа, срока на валидност на пълномощното и правото да извършва какви операции дава.

Какво друго може да покаже надеждността на компанията

Повечето потребители събират информация за предприемача, който ги интересува, в различни форуми, посветени на обсъждане на проекти, цената на нова сграда, предимствата и недостатъците на апартаментите и т.н. Тук няма да можете да проверите документите на разработчика, но можете да разберете за оплакванията на притежателите на акции, да разберете какви може да има несъответствия и под водатакамъни в процес на регистрация на недвижими имоти. Ако има повече оплаквания, отколкото положителни отзиви, трябва да преразгледате решението за покупка. В случай, че десетки притежатели на акции обвиняват предприемача в откровено измамни действия, постоянни нарушения на сроковете за завършване на обекти или, например, отказ да предоставят документи за законността на строителството върху конкретен парцел, е по-добре да намеря друга компания.

Много се интересуват какви документи да проверят при разработчика, за да можете да разберете за текущите му съдебни дела. Но дори информацията, потвърждаваща съществуването на определени спорове между строителната компания и съинвеститорите, изпълнителите или притежателите на акции, да е публично достояние, това няма да означава нищо. Съдебните спорове са често срещана практика на пазара на недвижими имоти, особено за големите фирми, които годишно възлагат стотици хиляди квадратни метра жилищна площ. Разрешаването на спорове се извършва от екип от адвокати, така че тези въпроси нямат нищо общо с хода на строителния процес и съпътстващите технически проблеми.

Как да проверите разработчик за фалит

През 2014 г. беше приет Федерален закон, който задължава всички строителни компании да застраховат отговорността си към акционери чрез банкова гаранция, застрахователна полица или споразумение с Взаимно застрахователно дружество. И през 2017 г. отново бяха направени нови изменения в посочения федерален закон, според който разработчиците вече трябва да разпределят средства в единния компенсационен фонд за споделено строителство. Целта на тази държавна организация е да насочва бюджета за финансиране на дълготрайно строителство и изплащане на задължения към акционери в случай на фалит на предприемача.

Как да проверим дали дружеството е придобило официален статут на неплатежоспособно преди сключването на споразумението за дялово участие? Специални регистри ще помогнат в този въпрос. За да използвате един от тях, трябва да отидете на официалния уебсайт на арбитражния съд. В секцията „Единичен файлов шкаф“чрез филтъра за търсене задайте параметрите в колоната „Участник по делото“, като посочите „Ответник“, след това въведете името на разработчика и изберете активния бутон „Фалил“. Всички архивни и висящи дела по несъстоятелност на юридически и физически лица ще се показват на екрана.

Въвеждане в експлоатация на дома: основни формалности

Най-накрая сделката е сключена и изтекоха всички срокове за предаване на обекта на жителите, които с нетърпение очакват деня за празнуване на новосела. Но, както се оказа на практика, мнозина не знаят как да проверят апартамент от предприемач.

Сроковете за завършване на строителните работи са посочени в DDU. Ако предприемачът няма време да предаде обекта навреме, той е длъжен да информира купувачите два месеца преди изтичането на този срок и да предложи промяна на съответната разпоредба на договора. Освен това е важно също да се разделят понятията за периода на въвеждане в експлоатация и прехвърлянето на ключове на собствениците. По правило новите заселници ще могат да се нанесат в нови апартаменти не по-рано от следващия ден след приемането на обекта.държавна комисия. Освен това моментът на предаване на ключовете на наемателите също трябва да бъде посочен в договора. Обикновено се случва 4-6 месеца след получаване на разрешението за въвеждане в експлоатация.

До всички акционери разработчиците са длъжни да изпратят известие за готовност на обекта с препоръчана поща не по-късно от един месец преди датата на предаване на ключовете. По-често обаче купувачите получават добри новини по телефона и ги канят да дойдат в офиса, за да проверят документите. Трябва да дойдете там с вашия паспорт и копие от споразумението за сделка. Ако закупеното жилище е регистрирано на няколко собственици, всеки от тях трябва да присъства, а ако това не е възможно, трябва да издадете пълномощно на вашия представител.

едно на едно. Строителят е длъжен да извърши доставката на обекта съгласно определен регламент, а новият собственик има право да не го приеме, ако има брак, недостатъци. Преди да подпишете акта за приемане и прехвърляне, е необходимо да проверите изпълнението на всеки незначителен детайл в апартамента, предвиден в договора. Освен това трябва да се уверите, че предприемачът е получил разрешение за въвеждане в експлоатация и на къщата вече е присвоен адрес.

Ако предприемачът е забавил навременната доставка на обекта, купувачът има право да получи обезщетение. В същото време трябва да се разбере, че няма разработчикще поеме инициативата и няма да плати неустойката по собствена воля. Новият собственик има право да предяви иск в централния офис на дружеството и да изчака разглеждането му в рамките на 10 дни. Много компании в такива случаи предлагат на своите клиенти досъдебно уреждане на спора, като посочват размера на обезщетението и срока на плащане.

Оглед на апартамента

Преди да отидете на приемане и прехвърляне на апартамента, собственикът трябва още веднъж да отвори своето копие от договора за дял и внимателно да проучи главата, която описва характеристиките на обекта, готов за обитаване. Всички видове работа, които разработчикът се задължава да извърши, са посочени тук. По време на проверката е препоръчително да не изпускате DDU от ръцете си, за да можете незабавно да посочите на представителя на фирмата разработчик установените несъответствия.

И така, какво да проверите, когато приемате апартамент от предприемач? Нека изброим всичко, на което трябва да обърнете внимание:

• Входна врата. Той трябва да бъде правилно монтиран и да се отваря свободно, плътно до отвора. Обърнете внимание на функционалността на врезната брава.
• Стени. Не се допуска дори минимално отклонение от вертикалата, докато локалните неравности могат да бъдат в рамките на 5 мм. Трябва също да измерите площта на апартамента и да се уверите, че разположението на стените съответства на неговото схематично оформление.
• Подове. Не трябва да има въздушни кухини или снопове. Можете да ги намерите, като докоснете няколко фрагмента с чук.
• Тавани. капкии пролуки по фугите, несъответствието между действителната височина на таваните и декларираната е причина за отказ за приемане на апартамента. Въпреки това, ако купувачът планира да монтира опънати тавани, можете да си затворите очите за дребни дефекти.
• Windows. Трябва да бъдат инсталирани структури на марката, посочена в DDU от разработчика. Трябва сами да проверите целостта на прозорците с двоен стъклопакет, функционалността на фитингите, степента на затваряне на пролуките, наличието на козирка на лоджията (ако има такава).
• Електрическо окабеляване. С помощта на специални тестери можете да проверите работата на всички ключове и контакти. Ако присъствието им не е предвидено в договора, уверете се, че има всички проводници за по-нататъшно свързване.
• Инженерни комуникации. Отоплителните, канализационни и вентилационни системи, всички спирателни кранове, тройници, дренажни тръби, мивка, тоалетна чиния, отоплителни радиатори и др. подлежат на проверка.
• Край. Необходимо е да се обърне внимание на качеството на използваните материали, тяхната марка. Не трябва да има пукнатини, стружки или отворени шевове.

Накрая, трябва да запишете и показанията на броячите, които са монтирани в апартамента и извън него. Препоръчително е да запазите данните на измервателните устройства и да ги сравните с тези, посочени в техните паспорти. Освен това можете да се свържете с разработчика с искане за показване на мазето или горния технически етаж. Акционерите имат право на достъп до всяка част от сградата, за да се уверят, че тръбите или покривът няма течове и че няма чужди миризми.

Последна стъпка

Ако собственикът няма претенции към готовия апартамент, актът за приемане се подписва. В противен случай при констатиране на дефекти се съставя дефектен акт. Той посочва целия списък с оплаквания на клиенти, както и адрес, номер на апартамент, подробности и информация за фирмата-разработчик.

Разработчикът кани акционера за повторен преглед след отстраняване на дефектите. Ако купувачът няма сериозни претенции, но по някаква причина откаже да приеме апартамента, предприемачът има право да предаде обекта едностранно.