Как се определя кадастралната стойност на поземлен имот: формула и процедура за изчисляване

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Разбирането каква е кадастралната стойност на парцел не е толкова трудно. Това е цената, която е фиксирана в Държавния кадастър на недвижимите имоти (ДКН). Цената се определя въз основа на информацията, получена в резултат на съответните дейности. Кадастралната стойност зависи основно от индивидуалните характеристики на парцела, по-специално от неговото местоположение, площ, предназначение, категория, както и от пазарната цена. Научете повече за това как се определя кадастралната стойност на парцел от статията.

Защо се извършва кадастрална оценка

Процедурата включва редица дейности, насочени към определяне на подходящата цена. Неговата необходимост се обяснява със следните причини:

• Правилно изчисляване на данъчната такса за земята.
• Служи като еталон за транзакции с обекти на недвижими имоти (с правилното определение на максималнияблизо до пазарната цена).
• Потвърждава собствеността върху парче земя. Така е възможно не само владение и ползване, но и разпореждане със земя. Например, може да бъде продаден, ипотекиран или наследен.
• Позволява ви да избягвате конфликти и съответно съдебни спорове.

Законодателна рамка

Преброяване и кадастър по отношение на недвижимите имоти се обработват от специалисти на Rosreestr. Основните нормативни актове, свързани с разглежданата тема са:

• Закон "За кадастралната дейност" № 221-FZ.
• Закон „За държавата. регистрация на недвижими имоти” № 218-FZ.
• Закон "За дейностите по оценяване в Русия" № 135-FZ.
• Постановление на правителството "За правилата за извършване на кадастрална оценка" № 316.
• Закон "За държавната кадастрална оценка" № 237-FZ.

Откупна стойност и кадастрална стойност: разлики

След като научихте каква е кадастралната стойност на парцел, сега трябва да разберете концепцията за изкупна цена. В случая говорим за параметър, който се определя специално за процеса на прехвърляне на собствеността върху наета площ. По-просто казано, обратното изкупуване означава цената, на която е закупен имот, който преди това е принадлежал на друго лице.

Такива недвижими имоти могат да принадлежат не само на физически лица, но и на държавата, както и на общината. Често се нарича „стойност на парцел земя по кадастрална стойност“. Това се обяснява с факта, че стойността се изчислява въз основа на кадастралната стойност.

В същото време тези понятия не трябва да се бъркат, тъй като цената на изкупуване е статична, тоест непроменена, въпреки променящите се цени на недвижимите имоти. Установяването на кадастралната стойност на поземлен имот обаче се преразглежда само веднъж във времевия интервал от 3 до 5 години след инвентаризацията. Освен това инициатор на преоценката може да бъде и собственикът на земята.

Най-евтиното е да закупите земя, която е собственост от 25 години, а в случай на изграждане на капитални конструкции върху нея. Тогава само 20% от цената на кадастъра ще трябва да се плати за общинска земя и само 25% за държавна земя.

Кадастъра

Разбира се като част от Държавния комитет по имотите, който съхранява информация за цената по кадастъра на поземлените имоти, получена в резултат на оценителска дейност. След извършването им парцелът се преоценява (това може да се извърши и по инициатива на собственика). По-точна информация е посочена и в регистъра, където всеки поземлен имот има свой уникален кадастрален номер. Това включва и променящите се цени, предлагани от пазара в момента, които се задават след инвентаризацията.

Определяне на цената на общинската земя

Оценката може да бъде поръчана от местните власти (области, градове, населени места). Как се определя кадастралната стойност на поземлен имот за община? Оценкасе извършва на базата на наличните пазарни цени. В същото време се вземат предвид данните за присвояването на парцели.

Земя, собственост на общината, може да се използва както за строеж на частна къща, така и за градинарство и градинарство, за гаражи или за изграждане на жилищна сграда. В същото време се вземат предвид стандартите, установени от Кодекса за земята, Кодекса за градоустройство и съдържащи се в други правни актове.

Публичната кадастрална стойност на имот на адрес, собственост на общината, се изчислява, както следва:

1. Подготвителен етап. Състои се от събиране и обработка на необходимата информация, а именно регулаторна информация и данни за пазарните тенденции в близко бъдеще. Освен това се събират данни за населеното място, екологичното състояние, изяснява се информация за климата и се извършва класификация на земята.
2. Зониране на територията. В границите му е обособена жилищна зона (за изграждане на частни и многоквартирни сгради); производствени (за настаняване на промишлени сгради, складове и други подобни съоръжения); обществени и бизнес (със здравни заведения, потребителски услуги, научни, културни и други институции); транспортна и инженерна инфраструктура (за обекти и комуникации на транспорта и комуникациите); земеделски (с градини, пасища, кухненски градини и сгради); развлекателни (за отдих, горски паркове, плажове).
3. Използва се формулата за изчисляване на кадастралната стойност на поземлен имот. Незастроената земя се оценява чрез статичен ценови анализ,които предлага пазарът, както и разходите за развитие на съответните зони. Цената на единица площ на парцел земя, който е зает от структури, се изчислява по метода на разходите за заместване на инфраструктурата.
4. Зониране според кадастралната стойност.
5. Последният етап. На този етап се извършва окончателната обработка на информацията, получена в резултат на кадастралната оценка, както и вписването им в Rosreestr.

След приключване на процедурата се определя кадастралната стойност на земята в зоната за оценка. Тя е равна на пазарната стойност на единица площ от парцел, разположен на територия със същите характеристики.

Определяне на цената на обществената земя

Характеристика на процеса на определяне на кадастралната стойност на парцел в този случай е използването на различни коефициенти (както намаляващи, така и увеличаващи се). Те зависят от:

• Местоположения на разпределения.
• Неговата пазарна цена.
• Нивото на развитие на комуникационните системи.
• Достъпност за транспорт.
• Нивото на пригодност за предвидената употреба.
• Наличие на жилищни или нежилищни структури.

Тъй като пазарната стойност в различните територии, дори с еднакви характеристики, е различна, различна е и кадастралната цена. Разликата обаче може да е значителна.

Определяне на цената на земята в населени места

По принцип цената се определя по същия начин като кадастралнатастойността на земята, ако е общинска. Но има редица характеристики, които са присъщи на селищата.

И така, те са много внимателни към изясняване на границите на парцелите, както и разделянето на територията на зони според предназначението им. Целите на оценката са:

• Формиране на данъчната основа на земята, принадлежаща към населеното място.
• Изготвяне на актуализирана схема за зониране по територия и икономически показатели.
• Одобрение за наем.
• Определяне на цената, на която имотът се продава или отдава дългосрочно.
• Съставяне на по-точен размер на обезщетението на лицата, от които е конфискувана земя за общински нужди.
• Обективно определяне на най-обещаващите области за развитие за различни разработки.

Определяне на цената на крайградска зона

За да се получат обективни данни, в този случай трябва да се вземат предвид следните характеристики:

• Местоположение на парцела по кадастралния план (в отдалечен район се оценява по-евтино от същото, но се намира в близост до града с подходяща инфраструктура).
• Квадрат.
• Комуникации (електричество, газ, водопровод, канализация).
• Лот категория.
• Екологично състояние на територията.
• Ако пазарната цена е известна, тогава кадастралната цена се определя на същата сума.

Определяне на цената на парцел сгора

Особеността при изчисляването на кадастралната стойност на парцел с гори е, че във всеки случай цената се определя за конкретна площ:

• В рамките на руските региони.
• В рамките на лесхоз зоната.
• В рамките на горските територии, които са заети от гори.

Разходите за площи, разположени в горската зона, се изчисляват, като се вземе предвид капитализирането на съответния размер на дохода от наем на година, платен за използване на площи за стопанска дейност. Изчислението взема предвид параметрите на дърводобив.

Изчисляване и одобрение

За да изчислите правилно цената според инвентара, трябва да вземете предвид различни параметри. Какво влияе върху кадастралната стойност на земята? Най-значимите от тях са корекционните фактори. Използването им анулира факторите, влияещи върху ценообразуването. Например, ако на обекта има структури, които се считат за разрушени, или територията е подложена на наводнения поради наводнения, тогава се използва коефициент, който намалява кадастралната стойност. Има ситуации, когато, напротив, се прилага умножаващ коефициент.

Има значение и конкретния показател за цената на кадастъра. Конкретният размер се изчислява въз основа на площ, равна на един квадратен метър. Този индикатор се задава на всяко тримесечие. Кадастралната стойност на имота по адрес на местоположение се определя, както следва:

1. Факторите, които влияят на разходите се признават.
2. Стандартът е взетсайтът, който най-добре отговаря на имотите.
3. Създава се подгрупа от референтни участъци с подобни характеристики.
4. Данните се събират за всяка подгрупа и след това се анализират.
5. След това се моделират статистически данни и се определят факторите, влияещи върху пазарната стойност.
6. Изчислете единичната цена.

Въз основа на получените данни е възможно да се изчисли цената по кадастъра на всички поземлени имоти. Оказва се, че размерът на цената по кадастъра се влияе от такива показатели като площ, класификация на земята по предназначение и пазарна цена на обекта.

Не по-късно от двадесет работни дни след приключване на отчета клиентът приема акт за одобряване на цената по кадастъра. Този документ влиза в сила от момента на обнародването му по официален начин. Приема се от държавна агенция, община или изпълнителна власт.

Формула за изчисление

Изчислението се извършва чрез прилагане на следната формула:

Площ на партидата(Линейна функция + функция за формат на транзакцията)Съотношение.

Линейната функция има изключителни параметри за живота на населеното място и неговата годност за живеене, а функцията за формат на транзакцията предполага локален компонент. По този начин, за да изчислите цената по кадастъра, трябва да знаете определени параметри на парцела, както и да имате специални познания.

Тази сума се изчислява от оценители, които използват държавни методи за оценка за изчисляване на стойността на парцел,формиран и одобрен от Министерството на икономическото развитие на Руската федерация.

Промяна в кадастралната стойност

В допълнение към това как се определя кадастралната стойност на многофункционалните поземлени имоти е необходимо да се вземе предвид и честотата на преоценката. Тази процедура се извършва веднъж на интервал от три до пет години. Новата стойност се задава въз основа на резултатите от одита. Може да намалее или да се увеличи. По правило последният вариант се среща най-често.

Много собственици на земи са изправени пред ситуация, в която кадастралната стойност се увеличава. Поради това трябва да плащате повече данъци. Така рязко нарастване настъпва в края на 2016 г., когато съответните цени се увеличават многократно.

Но това не означава, че е станало по-изгодно да се продава земя. Качеството му остава на същото ниво и много сайтове по това време далеч не са в най-доброто състояние. Следователно не всички хора са готови да купуват земя, за да плащат огромни данъци. Освен това тази преоценка е извършена задочно. Данните за обекта бяха въведени в техническия план за кадастрална регистрация по такъв начин, че в резултат на това парцели с една и съща площ, но значително различни по различни параметри, започнаха да струват еднакво.

В средата на 2016 г. беше въведен мораториум, според който кадастралната цена беше замразена за три години. През този период е в сила цената, която е била релевантна от началото на годината, но не по-рано от 2014 г.

Приблизително по същото време законът „За държавния кадастраленоценка” № 237-FZ, в която нищо не се споменава за мораториума. В тази връзка експертите не можаха да се споразумеят дали трябва да се приложи „замразяване“или не. В резултат на това съдилищата трябваше да разгледат много спорове по този въпрос.

Определяне по TIN

Знаейки само номера на TIN (идентификационния номер на данъкоплатеца), е невъзможно да се получи необходимата информация за стойността на земята, собственост на конкретен гражданин. Тези услуги може да се предлагат от сайтове със съмнителна репутация. Въпреки това, не трябва да им се доверявате, тъй като такива ресурси са измамни.

Заключение

Цената на парцел по кадастъра е прогнозна стойност, която се получава в резултат на оценка на имот от държавата и е залегнала в Държавния кадастър на недвижимите имоти. Съществуващият метод, показващ как се изчислява кадастралната стойност на поземлен имот, включва отчитане на основните характеристики. Тази стойност е равна на пазарната цена към момента на оценката. Цената по кадастъра на различните категории земи се определя, като се вземат предвид съответните особености. Стойността се преразглежда поне веднъж на всеки пет години, но не повече от веднъж на всеки три години.

От 2016 г. влезе в сила Законът „За държавната кадастрална оценка”. Всички задачи за оценяване са възложени на държавни структури.