Предсрочно погасяване на ипотека: условия, документи

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Ако решите да погасите заема предсрочно, трябва да се запознаете с всички подробности по договора. Банките са нерентабилни предсрочно погасяване на ипотеки. Следователно те предписват ограничителни условия в документите.

Есенция

Изплащането на заем предсрочно означава, че заемът се изплаща предсрочно. Нарича се завършен, ако клиентът депозира цялата сума наведнъж. Частичното предсрочно погасяване на ипотека предполага увеличение на месечните плащания с 2-3 пъти (в зависимост от условията на споразумението). Във втория случай, заедно с намаляването на дълга, графикът за плащане се променя.

Схеми

Възможността за преждевременно изплащане на дълга зависи от системата за кредитиране: има анюитет или диференцирани плащания. Ако дългът се плаща през цялото време на равни суми, тогава през първите няколко години почти всички средства се насочват към изплащане на лихви. Така банката максимизира печалбите си и минимизира рисковете.

По-изгодна за клиента е схема с диференцирани плащания. Първите плащания ще бъдат много големи, тъй като се състоят от тялото на кредита и лихвите, коитоначислена върху баланса. С погасяването на дълга сумата постепенно ще намалява.

Облада на длъжника

Най-атрактивната за клиента е диференцирана схема. Тялото и лихвата по кредита се изплащат на равни вноски. Няма значение колко години (3, 5 или 10) длъжникът иска да затвори заема. Той просто ще трябва да плати остатъка от сумата.

Анюитетната схема има по-малко ползи. През първите няколко години почти всички средства се използват за изплащане на лихви. Докато клиентът реши да закрие дълга, той вече ще е платил такава комисионна, че плащането на остатъка от сумата веднага няма да спести семейния бюджет.

Ако длъжникът все пак реши да изплати предсрочно ипотеката (в Сбербанк, например), кредитната институция ще преизчисли. Тогава има две опции:

• клиентът ще запази първоначалния срок на ипотеката, но месечните плащания ще намалеят;
• срокът на договора ще бъде намален, а размерът на плащанията ще остане същият.

Калкулатор за погасяване на ипотека може да бъде намерен на уебсайта на всяка кредитна институция. С него можете да изчислите приблизителната сума на плащането и да сравните две схеми за кредитиране. Но можете да направите изчислението сами.

Пример

Клиентът иска да получи ипотека за 1 милион рубли. за период от 20 години (240 месеца) при 12% годишно. Първо определете размера на месечното плащане и лихвата.

Съгласно диференцирана схема:

1000: 240=4, 166 хиляди рубли – тяло на заема.

Лихвата се изчислява, като остатъкът се умножи по годишния процент и стойността се раздели на 12 месеца:

1000 x 0, 12: 12=10 хиляди рубли. – процентна сума.

По този начин размерът на стандартното месечно плащане ще бъде:

4 166 + 10 000=14, 166 хиляди рубли.

Съгласно схемата за анюитети:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11 011 хиляди рубли. - сумата на анюитетното плащане, където:

• 0, 01=1:12;
• 240 - брой месеци на заемане.

За сравнение, нека изчислим процента за първото плащане:

1000 x 0, 12: 12=10 хиляди рубли.

T. д. от 11 011 хиляди рубли. през първия месец само 1011 рубли. ще се използва за погасяване на тялото на заема, а останалата част - за лихва.

След 10 години клиентът ще плати на банката: 11 011 x 120=1321,32 хиляди рубли.

След същия период, по диференцирана схема, клиентът ще плаща на месец:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 хиляди рубли

Преждевременното погасяване на ипотеката, при която е използвана схемата с диференцирани плащания, е от полза само през първата половина на договора. С годините размерът на плащането намалява, по-голямата част от лихвите вече ще са изплатени.

Нюанси

Както показва практиката, ако кредитополучателят очаква предсрочно погасяване на ипотека, той трябва не само веднага да избере по-изгодна програма, но и да плаща по-голяма сума на месец.

Няма полза, само ако паритекоито кредитополучателят планира да използва за заем, в момента може да донесе повече доходи, когато инвестира, например, в депозити или други недвижими имоти. Депозитът може да стане по-изгоден, ако срокът на заема е 25 години или повече, тъй като месечното плащане ще намалява бавно.

Процедура за депозит

След като кредитополучателят реши да изплати предсрочно ипотеката в Сбербанк, той трябва да вземе решение за метода на депозиране на средства. По-добре е да плащате месечни траншове в по-голям обем, отколкото периодично да депозирате два-три пъти сумата. Но, първо, клиентът не винаги може да депозира средства в такъв обем. Второ, самите банки предвидиха ограничения. Например, те приемат предсрочно погасяване само в деня на дебитиране на средствата, изискват първо да кандидатствате за промяна в схемата. Ако тогава кредитополучателят промени решението си, той ще трябва да плати глоба. Следователно решението на този проблем зависи от това дали клиентът иска да пише месечно заявление, да отиде в банката за нов график, да се тревожи за неочаквани разходи и т.н.

Погасяване на ипотеката с майчински капитал

Законът предвижда използването на майчин капитал за придобиване или изграждане на недвижими имоти. Средствата могат да се използват за плащане на авансово плащане, главница или лихва. За кредитополучателя първата схема е най-неизгодната. Първо, не всяка банка приема майчин капитал като аванс, и второ, лихвените проценти се увеличават по такива програми. Преди това се смяташе, че ако клиентът не го направиможе самостоятелно да извърши първото плащане, което означава, че е неплатежоспособен или ненадежден. Днес банките правят отстъпки, но допълнително застраховат своите рискове.

Най-често публичните фондове изплащат главницата на дълга. Има смисъл да се прехвърлят пари като лихва, ако платецът не планира да изплати заема предсрочно. В този случай той ще плати комисионна за сметка на майчин капитал, намалявайки месечния транш.

Следните документи трябва да бъдат представени в банката за погасяване на ипотеката:

• паспорт;
• сертификат за получаване на капитал за майчинство;
• заявление за погасяване на кредит.

Служител на банката ще издаде удостоверение, съдържащо информация за оставащия размер на дълга и лихвите, удостоверение за собственост.

Пенсионният фонд трябва да даде своето одобрение за погасяване на ипотеката с майчински капитал. За да направите това, трябва да съберете и предоставите следния пакет от документи:

• паспорт на лице, имащо право да получава публични средства;
• сертификат;
• документи, потвърждаващи задължението за погасяване на заема: договор за ипотека и удостоверение от банката;
• удостоверение за собственост на апартамента, договор за продажба;
• заявление до пенсионния фонд за желанието на кредитополучателя да преведе средства за изплащане на заема;
• други документи при поискване.

Служителят на PF трябва да издаде разписка за получаване на документи и да посочи в нея датата на получаване. В рамките на един месец ще бъде взето решение за плащане на средства към банката или за отказ.

Застраховка

Предпоставка за ипотечна програма е застраховката на дълг или имущество, а понякога и двете. След предсрочно закриване на кредита клиентът има право да поиска компенсация за част от цената на услугите. Договорът за застраховка на апартамент може да бъде прекратен и предсрочно (ако това не противоречи на условията на кредита), като се заплати голяма неустойка. Тогава месечната вноска ще бъде намалена със сумата на застраховката.

Рефинансиране

Клиентът може да кандидатства в друга банка за подновяване на ипотеката: промяна на начина на плащане, продължителността на програмата, ставката и други условия. Смяната на кредитора не означава премахване на тежестта. Жилището все пак ще остане заложено, но вече с друга институция. Въпреки очевидните недостатъци (събиране на нов пакет документи, преиздаване на споразумение, допълнителни комисионни), този метод е подходящ, ако клиентът иска да промени схемата за погасяване на кредита към по-привлекателна..