Облигации (ипотека) в Русия: откъде банките получават пари за ипотеки?

2025 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2025-01-24 13:12

Облигациите (ипотека) представляват повече от 80% от всички сделки с недвижими имоти в САЩ, в Русия - по-малко от 10%. Перспективите на ценните книжа са очевидни. Въпреки това, много хора знаят не само какво представляват ипотечните облигации, но и основните понятия.

Основи

Облигациите са ценни книжа, които дават право за получаване на фиксирана гарантирана печалба.

Те са от два вида:

1. При представяне - купено по-евтино, продадено по-скъпо.
2. Фиксирана лихва - предполага доход (купон) за инвеститора след определено време.

Облигациите са дългови ценни книжа. Възвръщаемостта е гарантирана от рейтинга на компанията. Колкото по-стабилно е предприятието, толкова по-вероятно е то да получи обещания доход.

Какво представляват облигациите (ипотека)?

Ипотечната облигация е дългова ценна книга, която рефинансира инвестиции в заеми за недвижими имоти.

Например, AAA Bank издава заеми за закупуване на жилище. Той има капиталестествено ограничени. С 1 милиард рубли банката може да издаде например 1000 заема. Естествено, пазарът на недвижими имоти ще спре, когато кредитната институция свърши без средства.

Кой има полза?

Издаването на ипотечни облигации е от полза за всички участници на пазара:

• До банката - увеличава размера на издадените ипотечни заеми.
• Инвеститор - инвестира пари в актив, който в зависимост от цените на жилищата трябва да расте.
• На кредитополучателя - високите лихви по ипотечните кредити са намалени с 1,5-2%. Разбира се, цифрите са малки, но по отношение на голяма сума на заема ползата е очевидна.
• Строители - строителните фирми не "замразяват" своите съоръжения, а продължават да работят.
• Правителство - данъци от развитие и продажба.
• Работници - не се съкращават поради липса на работа.

Как са обезпечени дълговите задължения?

Сега за това как работи този пазар. AAA Bank издава заем за закупуване на имот в размер на 5 милиона рубли. Върху тях той издава облигации (ипотека) и ги продава на борсата. Парите от инвеститорите отиват за нови заеми. Ценните книжа са обезпечени с ипотечни плащания на граждани.

Алтернативи

Облигациите (ипотека) не са единственият инструмент за инвеститорите на този пазар. Има алтернативи:

• Ипотечен сертификат за участие - дял от сумата на заема за покупка на актив. Инвеститорът има право на печалби от недвижими имоти.
• Ипотека - ценна книга, която потвърждава правото за получаване на пари откредитополучател. Разликата от облигацията (ипотечна облигация) е, че ипотечното обезпечение е придобита собственост.

Характеристики на ценните книжа в Русия

Разбира се, една идея, която идва от САЩ, може да донесе положителни неща на нашия пазар. Ипотечните облигации в Русия обаче повдигат много въпроси както сред инвеститорите, така и сред специалистите. Терминът "стабилност" не е приложим за развитието на икономиката на страната ни, особено на пазара на недвижими имоти. През последните 1,5-2 години той не само спря да расте, но и падна значително. Облигациите (ипотека) не могат да генерират приходи от пазара на недвижими имоти, ако той не расте.

Вторият проблем е високата цена на ценните книжа. По тази причина частните търговски компании и обикновените граждани няма да могат да станат инвеститори. Всички надежди са възложени на недържавни пенсионни фондове, банки, които имат свободни средства, които уж не знаят къде да ги инвестират.

Трети проблем е липсата на добре обмислена законодателна рамка.

Можем да обобщим: високата цена на ценните книжа, нестабилността на ипотечния пазар, както и зле обмислената правна рамка е малко вероятно да позволят този тип ценни книжа да се развият в Русия.

Защо ипотечните облигации доведоха до срив на системата през 2008 г.?

Кризата през 2008 г. започна именно с ипотечни облигации (CDO). Факт е, че много инвеститори започнаха да купуват ценни книжа, знаейки, че пазарът на недвижими имоти непрекъснато расте. Това повлия на стратегията на банките, които бяха безразлични към платежоспособността на своите клиенти. Основното е, че са. Имало е случаи, при които ипотеки за $500 000 са били издавани на хора, които не са имали редовен доход. За банката рисковете са минимални - те са получили тези пари на борсите от продажбата на ипотечни облигации.

Освен това банките издават кредитни суапове, тоест застраховки, ако дългът не е изплатен.

Но пирамидата се завъртя толкова много, че започнаха да издават облигации (синтетични CDO) под тях. Тъй като аналитичните дружества не знаеха какво е, те разчитаха на данните на инвестиционните дружества, които ги емитират. Някои знаеха, но се страхуваха да не загубят големи клиенти. Те направиха още по-проблематичен актив от облигации с рисково ниво BBB, но степента му на заплаха вече беше равна на AAA (като държавните облигации на САЩ), тоест абсолютно безопасна. Това позволи на инвеститорите, притежаващи милиони долари, да инвестират в необезпечени ценни книжа плюс да набират средства от пенсионни фондове, на които е забранено да инвестират в активи под този рейтинг. Естествено, такава пирамида рано или късно трябваше да рухне, когато цените на жилищата започнат да падат. Ето какво се случи. Големи инвестиционни компании, инвеститори и застрахователни агенти фалираха.

Инвеститорите се възползваха от това, като залагаха на ипотечни суапове, тоест обезпечени с ипотека застраховки на недвижими имоти, които бяха продадени на ниски цени. Тоест, след като инвестирахме милион долара в тях тогава, беше възможно да получите няколкостотин милиона, тъй като никой просто не вярваше в неизпълнение.