Препродавачи - какво е това?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Днес един от основните показатели за благосъстоянието на обикновения гражданин е наличието на недвижими имоти. И всичко това се дължи на факта, че цените на жилищата са поставени небесно високо и не спират на постигнатото ниво. Няма нищо изненадващо във факта, че мнозина подхождат към избора на жилище с най-голяма отговорност - в края на краищата за мнозина това е почти основната покупка в живота, която може да не се налага да се повтаря.

Когато бъдещите купувачи трябва да се сблъскат с концепциите за първично и вторично жилище, тогава започват съмнения и спорове. За някои нова сграда изглежда по-изгодна поради ниската пазарна цена и не е без други предимства. Но това не означава, че първичният пазар може да се счита за идеален, а апартаментът, който е бил собственост, е обрасъл с недостатъци. Нека да разберем какво представлява вторичното жилище, какви са неговите плюсове и минуси.

Препродавачи - какво е това?

На първо място, нека разберем самата концепция. За мнозина вторичният пазар на жилища може да бъде представен само от стари апартаменти. Тоест няма да се говори за ново оформление и съвременни условия на животне мога. Освен това има стари асансьори, измервателни уреди, окабеляване и тръби. И съседите оставят много да се желае, докато съмнителни личности не се заселват в нови сгради.

Несъмнено има известна истина в тези твърдения. Но дори и на вторичния пазар апартаментите са различни. Вторично жилище - това означава, че върху имота вече е издадено право на собственост. Тоест, основната разлика, която разделя първичния пазар от вторичния, е наличието на запис за прехвърляне на собственост в Единния държавен регистър.

Употребяван апартамент винаги е стар?

Защо да не приемем, че вторичното жилище непременно е стара, износена къща? Защото апартамент в нова сграда може да бъде и употребяван - никой ли не продава изцяло нов апартамент в новопостроена къща поради преместване или други обстоятелства? Освен това, ако не всички апартаменти бъдат продадени след въвеждане в експлоатация на нова къща, предприемачът регистрира имота за себе си, а незаетите жилища автоматично стават второстепенни.

Какви са апартаментите на вторичния пазар?

Sessary жилища е богата селекция от апартаменти с различни категории и характеристики. Специалистите по недвижими имоти разграничават няколко вида недвижими имоти на този пазар, класифицирани по физически характеристики и ниво на стойност:

• Нискокачествени жилища - апартаменти в къщи от старата година на строителство, с височина 2-3 етажа. В такива помещения често нямаосновните комуникации са канализация и водоснабдяване. Домовете често се отопляват с печка.
• Стандартни помещения - обикновени вторични жилища, едностайни или двустайни апартаменти в типични сгради с височина 5-16 етажа.
• Супериор апартаменти - настаняване в модерни и типични къщи, характеризиращи се с повишен комфорт. Характеризира се с наличието на помощни помещения като килери и съблекални, както и по-голям брой бани, отколкото в обикновените помещения.
• Луксозно жилище - недвижим имот от клас А, чиято характеристика е наличието на облагородена жилищна територия, паркинг, портиер и охрана. В луксозните къщи, като правило, не повече от 30 апартамента.

Други фактори, влияещи върху ценообразуването

Трябва да се има предвид, че цената на апартамент може да варира в зависимост от местоположението на къщата и наличието на развита инфраструктура в жилищната зона. Така че, удобен и добре обзаведен едностаен апартамент от подобрен тип, разположен в покрайнините на града, може да струва много по-малко от скромен едностаен апартамент в къща със стар план в центъра. Ценообразуването се влияе и от физическото състояние на помещенията и тяхната площ.

Какви са минусите на апартамент на вторичния пазар?

Въпреки че вторичното жилище не е непременно "второкласно" жилище, но такива недвижими имоти не са лишени от някои недостатъци. Няма да отчитаме проблемите с комуникациите в наистина стари къщи. Като пример, помислете за комфортен апартамент в прясно проектирана къща. Дори тукновите собственици могат да очакват клопки:

• Нечиста "правна история" на апартамента. Отдавна са известни истории за собственици на имоти, които излежават присъда на места, които не са толкова отдалечени, или в психиатрична клиника. От тази гледна точка, вторите домове са като прасе в джоб.
• Неплатени задължения за комунални услуги или други плащания, арест на апартамента от съдебни изпълнители за неплащане на задължения.
• Неправилно оформени документи за апартамент. Ако такъв факт бъде установен след покупката от новите собственици, договорът за продажба се анулира и сделката се анулира.
• Неблагоприятни съседи. За някои този проблем може да изглежда незначителен. Но както показват социологически проучвания сред населението, шумните и скандални съседи често провокират някои граждани да сменят местоживеенето си.
• Цена. Харесвате или не, евтини вторични жилища могат да бъдат само в Сталин или Хрушчов със стари и ръждясали тръби. В други случаи цената на апартамент на вторичния пазар в нови сгради значително надвишава цената на апартаменти, които не са въведени в експлоатация.
• Друго не най-приятното малко нещо, което не ви позволява да спестявате пари при закупуване на апартамент: днес е почти невъзможно да закупите вторично жилище без посредници. Собствениците на жилища предпочитат да се обърнат към специалисти, за да продадат бързо имота си. И добавят своята комисионна към цената - все пак някой трябва да плаща за работата на агентите по недвижими имоти.

Предимства на вторичния жилищен пазар

Въпреки редица недостатъци, експертите по недвижими имоти активно защитават вторичния пазар. Има доста логични причини за това:

• Има много оферти на пазара. Това позволява на купувача да избере района, категорията и вида на жилището, които да отговарят на неговите изисквания.
• Ипотеките за вторично жилище се предоставят по-охотно и на по-ниски ставки. Това се дължи на по-ниските рискове за банката при сключване на сделка с недвижим имот.
• Апартаментът е в режим "купи и живей". За разлика от нова сграда, когато къщата не е готова, според документите апартаментът все още не съществува, а след въвеждане в експлоатация най-често се изискват дългосрочни довършителни работи.
• Разходите за вторично жилище, разбира се, надвишават цената на апартамент в нова сграда, но това е повече от компенсирано от липсата на нужда от ремонт и декорация.

Как се отнасят банките към вторичния пазар?

Както вече беше отбелязано, ипотеките за вторични жилища се предоставят от кредитните организации много по-често, отколкото за нови сгради. Това се дължи на няколко причини. Първо, пазарът на нови жилища се актуализира с бавни темпове, докато вторичният пазар предлага богат избор от различни ценови категории.

На второ място, жилищата, които съществуват само в проекта, както в случая на нови сгради, представлява известен риск за банката. Кредитните институции внимателно избират предприемачи за сътрудничество, но никой не е имунизиран от непредвидени обстоятелства.

Изискваниябанки към вторичния пазар

Но кредитните организации отправят своите искания към апартамента, който е бил собственост. В крайна сметка недвижимите имоти стават банково обезпечение за целия период на кредита. В случай, че кредитополучателят стане финансово неплатежоспособен, банката ще бъде длъжна да продаде обезпечението, за да не понесе загуби. Следователно апартаментът трябва да отговаря на определени физически характеристики, така че нищо да не възпрепятства последващата му препродажба.

• Къщата, в която кредитополучателят планира да закупи жилище, трябва да бъде построена не по-рано от 1957 г.
• Задължително условие е наличието на всички съвременни комуникации. Банката няма да вземе за обезпечение къща, която няма топла и студена вода, парно и канализация.
• До момента, в който ипотеката бъде изплатена изцяло, къщата, в която се намира апартаментът, не трябва да бъде физически износена с повече от 70%.

Какво ще кажете за законната чистота на жилищата?

Банките също налагат изисквания към правната история на апартамента - не се допускат тежести. Не е разрешено да се регистрирате в помещенията на трети лица, както и наличието на арести или договори за залог с други кредитни организации. Освен това банката ще изисква всички документи за собственост и ще ги проверява за грешки и неточности. Това е от полза и за бъдещите собственици - те ще получат добре изпитан апартамент, в който няма да се открият неприятни моменти с времето.