Купуване на търговски недвижими имоти: характеристики, процедури и препоръки

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Купуването на търговски недвижими имоти изисква изключително отговорен подход. Само една грешка или неправилност може да доведе до сериозни негативни последици. Независимо от сложността на сделката, покупката на търговски недвижими имоти в Москва изисква специални грижи и стриктно спазване на определени правила и алгоритъм на действия.

Как да купя офис?

Най-изгодният метод за инвестиране в търговски недвижими имоти у нас днес е придобиването на обекти в столицата и близкия регион. Собственикът на имота печели. Той може да получи стабилна печалба от доставката на обекта по договора за лизинг. Освен това на пазара днес можете да намерите голям брой успешни компании, които са готови да закупят офис площи. Те се интересуват основно от нежилищни имоти, които са подходящи за търговска дейност.

Намирането на подходящото офис пространство може да отнеме много време. Ако обаче най-накрая сте намерили подходящ обект, възникват нови въпроси. Как се осъществявазакупуване на търговски имоти? Как да съставим договор? Какви характеристики трябва да се вземат предвид при сключване на сделка? Това и много повече ще бъдат обсъдени в тази статия.

Правни тънкости: собственост

За щастие, дните на враждебни поглъщания и други сценарии на незаконни действия отдавна са отминали. Но ето хората, които се специализират в подобни дейности, работят и до днес. Често те участват в решаването на различни проблеми. По време на периоди на икономическа криза рискът от измами е по-висок от всякога, така че собствениците на бизнес трябва да бъдат внимателни и бдителни.

Как става покупката на търговски недвижими имоти? Подводните камъни, които можете да очаквате при сключване на сделка, са много разнообразни. Особено внимателни трябва да сте, ако знаете, че продавачът на имота е в затруднено финансово положение. В съвременната правна практика има много примери за това как първоначалният собственик на помещението, съставяйки договор за закупуване на търговски недвижим имот, е оставил вратички, които са направили възможно запазването на собствеността. Такива нечестни продавачи, след разрешаване на финансови проблеми чрез транзакцията, биха могли да поискат връщането на обекта.

По този начин можем да заключим, че покупко-продажбата на търговски недвижим имот ще бъде успешна само ако сделката е формализирана законно. Основните фактори в този въпрос са коректността и коректността на съставянето на договора. Само в този случай ще можете да се предпазите от рисковете, свързани със загубата на имущество ипредявяване на неоснователни финансови претенции от продавача. Ето защо за повечето купувачи най-важният аспект е придобиването на законно чисти помещения.

Покупката на търговски недвижими имоти за индивидуален предприемач (индивидуален предприемач) крие много рискове, които могат да доведат до продължителни съдебни спорове. В резултат на това можете не само да губите времето и енергията си, но и да загубите помещенията си.

Основни рискове за купувача

Покупката на търговски недвижими имоти може да бъде свързана със следните рискове:

• продавачът не притежава обекта;
• правата върху помещенията могат да бъдат оспорени от трети страни;
• правата на собственост може да са неправилни;
• показване на обект;
• закупуването на обект може да бъде придружено от редица допълнителни разходи;
• поява на трети лица с искане за погасяване на задължения или компенсация за загуби, свързани с използването на обекта.

По този начин, ако не обърнете дължимото внимание на транзакцията, такова придобиване може да доведе до тежки финансови последици. Това е особено вярно, когато се взема заем за закупуване на търговски недвижим имот. Факт е, че големите банки наемат специално обучени специалисти, чиято задача е да действат в интерес на организацията. Липсата на задълбочена проверка на сделката за покупко-продажба, неспазването на основните правила за сигурност и липсата на основни правни документи могат дадоведе до нападателско изземване на придобитото имущество.

Обработка на сделка

Разработване на документация в случай, когато покупката на търговски недвижим имот от физическо лице се извършва на базата на стандартни формуляри. Те може да не вземат предвид всички характеристики на конкретна стая. Повечето договори се съставят с помощта на стандартни условия и общи фрази. Освен това купувачът може да не обмисли достатъчно добре вероятните сценарии и плана на сделката. В резултат на това покупката на търговски недвижим имот може да доведе до трудности при придобиване на собственост или съдебни спорове по някоя от точките, описани в договора.

Как да проверите чистотата на транзакцията?

Този въпрос е от интерес за много купувачи на имоти днес. Ако не извършите щателна проверка, тогава има вероятност трети лица да предявят претенции към имота. За купувача това ще доведе само до негативни последици: той ще трябва да докаже правата си в съда, което изисква допълнителни разходи. Освен това, ако е взет заем за закупуване на търговски недвижими имоти, има по-значителни проблеми с изискванията за погасяване на банков дълг.

Правен статут на търговски помещения

При неспазване на процедурата за регистриране на сделка за покупко-продажба могат да възникнат различни конфликти с държавни органи, упражняващи контрол. При недостатъчно внимателно проучване на всички детайли на сделката е вероятно товакупувачът е просто измамен. В този случай можете да загубите не само имуществото, но и парите.

За да намалите вероятността от негативни последици до нула, трябва внимателно да проверите както самия обект, така и продавача. Опитайте се да опишете възможно най-точно всички условия на договора, не забравяйте да вземете предвид момента на транзакцията и периода непосредствено след нея. По-добре е предварително да анализирате всички възможни последствия и да вземете решение за предпочитаната стратегия за поведение.

При недостатъчна подготовка за транзакцията, нейната основа може да е крехка от правна гледна точка. В този случай вероятността от повреда е висока. Така че, ако сте решили да закупите търговски имот, квалифицираната правна подкрепа трябва да бъде вашият основен приоритет.

Скрити рискове

При закупуване на търговски недвижим имот купувачът може да не разполага с необходимата информация за техническите характеристики на обекта. Продавачите се опитват да не се фокусират върху отрицателните точки. В резултат на това купувачът, след приключване на сделката, може да се сблъска с необходимостта от значителни финансови разходи, необходими за привеждане на имота в изправно състояние. Например, при закупуване на помещение в нова сграда, купувачът може да открие някои дефекти, които не са установени в резултат на първоначалната проверка. Понякога има дори случаи на несъответствие между площта и оформлението на продаваните помещения и параметрите, посочени в официалната техническа документация.

Експертиз

За определяне на всички параметри и характеристики на обекта е необходимо да се проведе технически преглед. Със становището на експертната комисия можете да поставите основателни искания към разработчика с искане за коригиране на определени недостатъци. В случай, че предприемачът откаже да отстрани недостатъците, направени по време на строителството, купувачът може да се обърне към съда и да защити правата си там.

При закупуване на търговски недвижими имоти в по-стари сгради, износването трябва да бъде основният фокус. В крайна сметка дефектите, които на пръв поглед изглеждат незначителни, могат да доведат до глобално унищожение. За да се определи техническото състояние на обекта, е необходимо да се извърши щателна проверка на конструкцията. Разработчиците и агенциите за недвижими имоти са заинтересовани да продадат имота възможно най-скоро. Малко вероятно е те да искат да информират купувача за всички характеристики на помещението. Това е разбираемо, защото ако разбере за всички недостатъци, той ще иска да намали сумата на транзакцията.

За да не станете жертва на нечестен продавач, е важно не само да обърнете специално внимание на очевидните недостатъци, но и да се съсредоточите дори върху най-малките дефекти. Можете да поискате от продавача или да намали цената на обекта, или да отстрани безплатно всички недостатъци в предварително определен срок. Ако бъдат установени съществени нарушения по отношение на качеството на търговския имот, купувачът може да откаже да изпълни задълженията, посочени вдоговор.

Повишена цена

Как се оценява търговският имот? Една изгодна покупка ще изисква задълбочена оценка на имота.

Има три основни подхода:

1. Изгодно: постепенно изплащане на похарчените пари за определен период от време.
2. Сравнително: Имотът се сравнява с подобни имоти за продажба.
3. Cost: изчислява приблизителната сума на разходите, които ще трябва да бъдат изразходвани, без да се придобие подобен обект.

Тази оценка има аналитичен характер.

Как да оценим правилно стойността на обект?

Процедурата по оценка може да бъде извършена от независим експерт, брокер или самия продавач. Когато сделките с недвижими имоти се извършват от юридически лица, е необходимо участието на независим оценител. След извършената работа специалистът предоставя подробен доклад, който ще бъде официален документ.

Недвижимост след оценка на недвижими имоти не издава никакъв документ. Трябва също да се има предвид, че по-голямата част от брокерите, които днес работят у нас, не са в състояние да предоставят толкова висококачествена услуга. Оценката ще бъде адекватна само ако си сътрудничите с компетентен и квалифициран специалист.

Освен това можете сами да извършите оценка на имота. За да направите това, достатъчно е да разберете малко пазарните индикатори и да анализирате други оферти. Тук основното енаправете оценка въз основа на много различни източници за покупка и продажба на обекти.

Основни фактори, влияещи върху разходите

Важен параметър е местоположението на имота. Престижът на района оказва голямо влияние върху цената на помещенията. Удобната инфраструктура и транспортната достъпност също са важни. Колкото по-точно определите стойността на обекта, толкова по-успешна ще бъде транзакцията.

Ако ще купувате търговски недвижими имоти, не забравяйте да прочетете всички нюанси, преди да сключите сделка, за да не изпаднете в неприятна ситуация и да не загубите парите си.