Оценка на сгради и конструкции: документи, правила и методи

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Оценката на сгради и конструкции може да се извърши по много причини. Най-често това се отнася до плащането на данъци върху собствеността, чийто размер зависи от кадастралната стойност на обекта. За да ревизират тази цифра и да направят по-малка сума пари като данъчни плащания, собствениците поръчват независима оценка на имуществото от специализирана организация. Статията ще предостави списък на необходимите документи за процедурата, както и правилата и методите, по които се извършва това действие.

Защо ви е нужен?

Освен причината относно ревизията на кадастралната стойност на обекта има и редица други обстоятелства, които изискват оценка на състоянието на сградите и конструкциите:

• Подготовка за предпродажба с идентифициране на пазарната стойност на конкретна дата. Процедурата е необходима за извършване на всякакъв вид транзакция (покупко-продажба, замяна, лизинг, регистрация на акции и др.).
• По разпореждане на съда или за разглеждане на производството в съда.
• За изчисляване на щети поради щети на имущество.
• За целите на получаване на заем или ипотека.
• Задобавяне на обект към уставния капитал на организацията.

Кому да поверим независима оценка

Експертите ви съветват да спазвате следните правила при избора на подходяща компания:

• Задайте въпрос в търсачка, например в Yandex, като посочите вашия регион. Това ще бъде много по-продуктивно, отколкото да търсите реклами в печатни медии или да интервюирате приятели и роднини.
• Изучавайте рекламите на няколко компании. Колкото повече информация е в интернет, толкова по-надеждна е компанията, но толкова по-скъпи ще бъдат нейните услуги.
• Трябва да намерите сайта на избраната фирма и да го проучите по отношение на нивото на дизайн, съдържание, присъствие на страницата за контакт и информация по вашия въпрос.
• Необходимо е да проверите поставянето на сайта на сканирани копия на разрешителни, удостоверения, потвърждаващи законността на дейността на компанията, както и удостоверения за застраховка за професионална отговорност.
• Препоръчва се да търсите отзиви в интернет. Разбира се, ако има само два или три от тях, тогава това няма да е от решаващо значение, но наличието на отрицателни мнения на клиентите трябва да алармира собственика на имота.
• След като сте намерили подходящ вариант, трябва да се обадите на компанията, да се представите и да поговорите по темата, която ви интересува. Ясните и кратки отговори ще ви помогнат да направите правилния избор. Невъзможността за преминаване, качването на телефонен секретар, превключването от един служител на друг трябва да предупреди клиента.

Документи за оценка на сгради и конструкции

Обикновено собственикът иманяколко документа за обекта на недвижимия имот. За да разберете кои от тях са необходими за процедурата, трябва да се свържете с избраната фирма за оценка. По правило служител на компанията на първата среща или в телефонен разговор ще обясни какво трябва да се предостави на специалист по обслужване на клиенти. Основните документи, които позволяват оценка на пазарната стойност на сгради и конструкции, собственост на юридическо лице, са:

• Удостоверение за регистрация на собственост.
• Документи относно ограниченията за използване на обекта.
• Потвърдени граници на сграда или структура, показващи местоположение.
• Карта за наличности, издадена според счетоводните данни.
• Справка за първоначалната (замяна) цена и размера на начислената амортизация.

Документи, свързани с правото на земя под обекта:

• Технически паспорт, издаден от Бюрото за техническа инвентаризация, с чертежи за обекта.
• Липсата на документи от ОТИ предполага предоставяне на технически спецификации по счетоводни данни.
• Списък на дълготрайните активи на дружеството, намиращи се в сградата или като част от конструкцията, както и тяхната балансова стойност.
• Проектни документи с обяснителна бележка.
• Комисионни актове за действителна амортизация на имущество.

Удостоверение за държавна регистрация

Този документ беше законен до юни 2016 г. и беше издаден за всичкиобекти на недвижими имоти. В случай на промяна на собственика, адреса, техническите характеристики (например поради реконструкция) или когато са направени необходимите корекции в Единния държавен регистър на правата (EGRP), незабавно се издава нов сертификат.

От лятото на 2016 г. документът не е издаден и можете да потвърдите собствеността, като получите извлечение от USRR, което е валидно за един месец.

Ограничения за обекти

Тук се предоставя информация за наличието на тежести, наематели, договори, споразумения и всякакви ограничения, които несъмнено влияят на крайната цена на обекта в резултат на оценката на сгради и конструкции. От особено значение са различните съдебни спорове, разглеждани в съда към момента на производството по определяне стойността на обекта от специалист на наета фирма.

Местоположение

Адресът на имота може да бъде потвърден с удостоверение за собственост, извлечение от ЕГРП, геодезически план, техническа или проектна документация. Трябва също да предоставите на специалиста, предоставящ услуги по оценка, кадастралния номер на сградата, конструкцията и земята, върху която се намира съоръжението.

Счетоводни данни

Осчетоводяването на дълготрайните активи в предприятието се води винаги. В съответствие с изискванията на PBU 6/01 имуществото се поставя в баланса. Освен това върху него задължително се стартира инвентарна карта. Може да се попълва на ръка, което е характерно за малките фирми. В този случай всички промени в обекта също савъведени ръчно. Но повечето предприятия използват 1C. Тук данните за обекта се въвеждат в програмата и акаунтът се поддържа автоматично.

За оценка на възстановителната стойност на сграда и конструкция, копие от инвентарната карта, попълнена ръчно и заверена с подпис на упълномощено лице, се предоставя на специалиста на фирмата, извършваща работата.

Документи за земя

Необходимо е да се предостави на оценителя информация за състоянието на парцела под сградата или конструкцията. В допълнение към кадастралния номер има списък с документи, който включва:

• кадастрален паспорт или план;
• удостоверение за собственост (ако е издадено преди 2016 г.) или право на постоянно безсрочно ползване, а от 2016 г. - извлечение от ЕГРП;
• договор (в случай на лизинг).

Ако има тежести на обекта, то те също трябва да бъдат отчетени при сключване на договор с фирмата за изпълнение на работа по оценка на сгради и конструкции..

Технически информационен лист

Подобен документ обикновено се изготвя преди процедурата за регистрация на собствеността върху обекта. Ако имотът е на юридическо лице, което е потвърдено с извлечение от ЕГРП и не е имало промени по отношение на техническите характеристики от регистрацията, тогава е напълно възможно оценителят да предостави удостоверение за регистрация на сграда или структура, направена от ОТИ по-рано. Не е необходимо да поръчвате нов документ. Дори и в случай, че не е наличен от собственика, можете да се свържете със специалиститетехническа инвентаризация по местонахождението на обекта с цел получаване на дубликат. Тази процедура ще струва няколко пъти по-евтино от издаването на нов паспорт за собственост.

Ако обектът е прехвърлен в имота по силата на договора за покупко-продажба и техническата документация не е прехвърлена на новия собственик, оценителят следва да изготви кратко описание според счетоводните данни и да подпише упълномощения представител на собственика.

Други документи

Несъмнено, за да протече безпроблемно процеса по оценка на стойността на сградите и конструкциите, трябва да предоставите цялата информация за имота на специалистите на наетото дружество. Това важи за случая, когато е необходимо да се оцени сградата заедно с пълнежа, например оборудване, което е трудно да се демонтира. Можете допълнително да разгледате проектната документация. Ако обектът е частично разрушен, тогава трябва да се издават комисионни удостоверения, потвърждаващи действителната амортизация на имота.

За физически лица

Неспециалистът най-често трябва да използва услуги за оценка, за да определи пазарната стойност на притежаван апартамент, къща или земя. В този случай списъкът с документи е малък и се свежда до три точки:

• документ за собственост;
• кадастрален паспорт (за земя);
• технически паспорт (за сграда или апартамент).

Използвани методи за оценка

Има три метода, чрез които специалист може да определи стойността:

• Аналог, при използване на койтосравнете последните цени на продадените имоти. Този метод е подходящ за оценка на дома. Оценителят проучва продажбите за текущата година, като сумира продадения имот с помощта на коефициенти до този, който се оценява в момента. Така отначало той намира информация за продаденото жилище и коригира цената им, като взема предвид наличните характеристики за прогнозния аналог. След това сравнява няколко подобни имота в същия сегмент и извежда средната цена.
• Скъпо, което отчита всички разходи за изграждане на сграда или конструкция. Най-често това се отнася за новопостроени жилища с малки площи. Това се отнася до размера на средствата, които ще са необходими в момента, за да се пресъздаде точно същия обект от идентични материали с подобно качество на монтаж и дори със сходни архитектурни решения.

Доходен, при който пазарната стойност може да бъде определена с точност, като се вземе предвид доходността в случай на инвестиция. Този метод е добър за определяне на цената на търговски площи. Първо, задайте периода, за който ще се изчислява рентабилността. На второ място се изчислява размерът на очаквания доход. На трето място се изчислява печалбата, която собственикът ще получи след периода на фактуриране. Четвърто, се изчислява сборът от всички приходи в обозримо бъдеще

Обезценка на имущество

Всички обекти на недвижими имоти подлежат на стареене. В счетоводството това понятие се дефинира като амортизация, чийто процент може да бъде оценен въз основа на начислената амортизация. Методиоценки на физическото износване на сгради и конструкции се използват и от фирми, участващи в определянето на пазарната стойност на имотите. В момента се дава предпочитание на изчислението, при което се определя износването на всеки конструктивен елемент и след това всички показатели се обобщават. При този метод се взема предвид цената на замяната на обекта на недвижимия имот.

Как работят специалистите

Има редица правила, които се спазват при сключване на споразумение за оценка на сгради и конструкции:

• Анализ на обекта, предлаган от клиента за определяне на цената.
• Идентификация на сервитути, тежести, ипотеки.
• Ясна дефиниция на типа имот с проверка на наличието на методи за изчисление.
• Откриване на ограничения, които могат да попречат на работата.
• Анализ на информацията, предоставена от клиента с определяне на достатъчността на информацията.

В своята работа оценителят се придържа към следните принципи:

• Независимост от хората и обстоятелствата.
• Обективност на оценката.
• Няма конфликт на интереси между изпълнителя и клиента.
• Задължително сключване на трудов договор.
• Създаване на ясни споразумения относно времето и предмета на проучването.

По този начин, когато оценява имуществото, клиентът трябва да предостави на изпълнителя всички необходими документи за ползване. От това ще зависи срокът за определяне на пазарната стойност на недвижимия имот. Също така следваосигурете на представител на оценителската фирма достъп до обекта, което е предпоставка за изпълнение на задълженията на изпълнителя по сключения договор за работа.