Клиентът в строителството е Определение, отговорности и функции

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Настоящата роля на клиента като фигура от определен вид в строителството е регламентирана от нормативни документи. Клиентът в строителството е човекът, който управлява процеса. По характерните особености на дейността и функциите може да се приравни на предприемач, а по обем на извършената работа - на инвеститор или главен изпълнител. В Гражданския кодекс има специална разпоредба за клиента по време на строителство, в която подробно са посочени целевите задачи на упълномощеното лице, както и санкциите, предвидени в нарушение на закона.

Терминът и неговата дефиниция

Клиентът може да бъде както юридическо, така и физическо лице, на което инвеститорите са предоставили правомощия за изпълнение на проекта. Клиентът в строителството е субектът, който управлява повереното му строителство.

Дейностите на изпълнителите и отношенията между всички заинтересовани страни се организират от клиента. Той може да действа както от името на инвеститора, така и от името на предприемача. Работата е насочена към изпълнение на всички елементи от проектната документация, регулиране на хода на строителството, както и инженерни неустойки.

Отношения между инвеститор и клиенти

Функциите на клиента в строителството могат да се изпълняват от този, който инвестира в строителството, и от този, който действа като клиент. Тези две определения могат да бъдат идентифицирани или разделени. Инвеститорите са хора, които привличат свои или чужди пари към проекта. Именно този фактор е ключовата разлика между понятията клиент и инвеститор. Тези, които действат като наето лице и в хода на проекта, получават правомощия да управляват строителството. В същото време им се предоставят правата да притежават капиталови инвестиции и да ги използват през срока на правомощията, който е предвиден в договора. Когато условията на споразумението са нарушени от инвеститора, клиентът има право да спре изпълнението на възложените му задължения.

Правомощия от разработчика

По време на изпълнението на строителния проект предприемачът носи определена отговорност от страна на клиента. Всички задължения са посочени в договора. Ролята на клиента и разработчика може да се изпълнява от едно лице. За да бъдат документирани комбинираните функции на клиента в строителството, клиентът трябва да е юридическо лице, да има право на собственост или да е наемател на поземлен имот. И също така имат правомощия да вземат решения относно изпълнението на строителната програма. Това е единственият начин да получите разрешение за:

• строителство;
• въвеждане в експлоатация на сградата;
• регистрация на собственост.

Съгласно Гражданския кодекс, едно от основните изисквания към клиентите за изграждане на съоръжения е навременното предоставяне на поземлен имот.

Бизнес отношения с дизайнер

Клиентът е лице, което възнамерява да извърши строителни или реставрационни работи на определен архитектурен обект. В този случай той трябва да има изпълнен проект по архитектурно-планировъчно задание от лицензиран архитект. Клиентът може да се свърже с конкретен специалист или да обяви избора на проектанти с дефиниране на технически спецификации. Той трябва да сключи споразумение с главния проектант, чиято задача е впоследствие да привлече подизпълнители. Трябва да се отбележи, че въпросите за получаване на одобрение и други свързани разрешения за проучвания и проектиране са отговорност на клиента.

Клиент и изпълнител в строителството

Сключването на договор с главен изпълнител за извършване на строителни работи не е рядко планирано действие от страна на клиента, което изисква от него да контролира подизпълнителите. Такава общоприета схема не винаги удовлетворява клиента поради факта, че той първоначално не разполага с необходимата информация за това кой ще участва в строителството в резултат на това - може да има много подизпълнители. За да намалите вероятността от такова невежество,договорът с главния изпълнител предписва в отделна клауза, че той трябва лично да извърши ключовата и най-основната работа (посочена от прехвърлянето). По този начин главният изпълнител няма право да прехвърля значителна част от строителните работи на подизпълнителя.

На практика неспазването на сроковете за изпълнение на дори привидно незначителна работа може да наруши графика. Често, за да сте сигурни в главния изпълнител, клиентът за строителство на къщи съгласува списъците с подизпълнители. С този подход той първоначално одобрява писмено кандидатите за подизпълнители.

Това може да се случи:

1. Интегриран: при наддаване главният изпълнител предоставя списък на подизпълнителите, които ще работят по проекта. Така клиентът първоначално е наясно кой ще извърши работата и прави информиран избор.
2. Локализирано: по време на работа се договарят потенциални кандидати за поста подизпълнител.

При избора на втория вариант е препоръчително да се справите с одобрението на подизпълнителя преди подписване на договора. Ако това не е направено, клиентът не носи отговорност за едностранния отказ от страна на главния изпълнител да работи с подизпълнителя и цялата отговорност пада върху главния изпълнител.

Поканете директно подизпълнител

Клиент в строителството е лице, което има право да ангажира подизпълнител, заобикаляйки главния изпълнител. Могат да се подписват договори за изпълнение на конкретни работи. При такова развитие на отношенията страните понасятотговорност един към друг за спазване на всички клаузи на договора, включително директно плащане. Но не всяко строителство може да се осъществи по този начин. Някои проекти имат свои специфики, които не позволяват отклонение от общоприетия "класически" формат на взаимоотношения между клиента, главния изпълнител и подизпълнителя.

Ролята на клиента в доставката на оборудване

Работата като клиент в строителството е изграждане на правилни и взаимноизгодни отношения с доставчиците. Преди прибягваха до стандартни модели на взаимоотношения, сега, с развитието на технологиите, увеличаването на определени нужди и нивото на изискванията, 2 модела са често срещани:

1. Narrow, при който клиентът е свързан само с доставчици на оборудване. Тези, които доставят артикули, конструкции и суровини, подписват директно договор с контрагенти.
2. Разширено - представлява връзка, при която клиентът може частично да вземе решение за закупуване на суровини и материали за строителството. В такива случаи доставчиците работят директно с клиента, подизпълнителите и главния изпълнител.

И в двата случая Гражданският кодекс дава право на частния и обществения клиент на строителство да контролира качеството на закупените от изпълнителя материали. Такъв процес изисква сложна координация на действията, но в резултат на това постоянен надзор и подписани договори за покупко-продажба с доставчици, които описват всички възможни нюанси на взаимоотношенията,допринасят за завършването на строителните работи навреме.

Отговорности на клиента

За да протичат безпроблемно всички етапи от строителния процес, е необходимо да имате представа за функциите на техническия клиент в строителството, които се формират в зависимост от етапите на извършваната работа изход:

1. Предварителна подготовка на проект. Включва разработване на бизнес план, съгласуване и получаване на всички необходими разрешителни, обработка на наличните данни за генериране на проектна документация, провеждане на търгове, подписване на договори с подизпълнители, решаване на проблеми с инвеститори, анализ на рисковете и избор на застрахователна компания.



2. Подготовка на всички необходими компоненти на строителната площадка. Това може да включва избор на територия за изграждане на сграда, получаване на разрешение от съответните органи, оформяне на документация, координиране на ресурсите и комуникациите, избор на отговорни лица, създаване на геодезическа база, разбивка на маршрути, организиране на специално място за износ и внос на почва, преговори за събаряне на съществуваща порутена сграда на разглеждания обект, изчисляване на остатъчната стойност, контрол върху състоянието на сгради, разположени в близост до потенциалната конструкция.
3. Контрол върху строителния процес. Това е одобрение от отговорни лица и оторизирани организации от името на клиента, които ще извършват контрол на качеството на оборудването, конструкциите, материалите. Само одобрени и записани лица могат да спират строителството, да извършват работависок риск, поемане на баланса на сградата, материали, утвърждаване на работни графици, консервиране на съоръжението, справяне с документацията за въвеждане в експлоатация на съоръжението, контролиране на наличието на лицензи и сертификати от изпълнители.

Клиентът в строителството е упълномощено лице, което отговаря пред инвеститора не само за спазването на цялата документация, но и за навременното въвеждане на съоръжението в експлоатация.

Финансово счетоводство

В процеса на изграждане не трябва да забравяме за счетоводната страна, която е откриване на банкова сметка, анализ на инвестираните средства, контрол върху условията на плащане (междинни, компенсаторни, бонусни, авансови и други форми на изчисление), оперативно и статистическо счетоводство, сравнение на инвестираните средства и разходи, организиране на одит и отчитане на инвеститорите.

В този процес отговорностите на клиента за управление на капитала са специфични за проекта и са документирани в споразумения.

В работата на клиента е важно да се разделят ролите на изпълнителя и администратора, както и да се спазват всички публични и негласни права и функции.

Списък на правомощията

Клиентът има право на:

• защита на интересите на инвеститора в държавни агенции и частни, както и други надзорни услуги;
• явяване в съда като ищец или ответник от името на инвеститор;
• получаване на заключение за съответствие със строителните стандарти;
• поемане на поръчката за строителство задържавни и търговски нужди;
• избор на изпълнители и подизпълнители, сключване на споразумение с тях;
• разпореждане с финанси и ресурси, разпределени от инвеститора;
• одобрение на работна документация;
• одобрение на прогнозата, като се вземе предвид разходите;
• наблюдение на контрола на качеството на използваното оборудване, материали, конструкции;
• вземане на решение за съответствие на готовата конструкция с всички норми и изисквания;
• приемане на съоръжението и въвеждането му в експлоатация;
• прехвърляне на завършения обект на инвеститора;
• вземане на решение за консервация на конструкцията;
• контрол на строителния процес, дейностите на изпълнителя и доставчика.

Качествен контрол

Клиент в строителството е човек, който преследва 2 задачи в работата си:

1. Изпълнение на ТЗ въз основа на техническата им документация.
2. Предотвратяване на квалифицирането на бъдещата конструкция като неразрешено строителство.

Клиентът трябва да следи възможните грешки на изпълнителя и да му посочи констатираните недостатъци. В противен случай в бъдеще той е лишен от правото да се позовава на тези недостатъци в спорни въпроси.

Клиентът е мениджър на строителния процес. Той може да действа както като инвеститор, така и като изпълнител. За да избегнете въпроси относно спазването на всички права и задължения, се препоръчва всичко да бъде документирано в договори и споразумения.