Трябва ли да взема ипотека сега? Струва ли си да теглите ипотека сега?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Икономическата ситуация в Русия сега е доста трудна и много граждани мислят как да осигурят сигурността на спестяванията, като ги инвестират в закупуването на апартамент. Някои смятат да инвестират в недвижими имоти за сметка на лични средства, други разчитат на банков заем. Но струва ли си да вземете ипотека сега? Може би има по-добри начини за инвестиране?

Ипотека в криза: две групи индикатори

За да отговорим на въпроса дали да теглим ипотека сега, когато се е развила трудната икономическа ситуация в Русия, ще бъде полезно да започнем с анализ на кои са ключовите компоненти на банковата криза, за които говорят анализаторите, така че много. След това ще се опитаме да определим доколко санкциите на ЕС и САЩ срещу Русия са виновни за настоящата ситуация – на тях е отредена ключова роля за възникването на кризисни тенденции в руската икономика.

И така, какви са проблемите в националната банкова система на Русия? Експертите идентифицират две основни групи индикатори за криза, които от своя страна се формират под влиянието на голям брой различнифактори.

Криза на платежоспособност

Първият индикатор за криза: платежоспособността на населението намалява. Хората просто не могат да си позволят да теглят нови заеми. Това от своя страна се дължи на следните основни фактори.

Първо, с нарастващата инфлация, нарастващите цени на повечето потребителски стоки, особено на вносните. Най-забележимо увеличение на цената на домакинските уреди. И това въпреки факта, че реалните заплати, ако растат, не са в съизмерими пропорции. Също така постоянно растящи цени на жилищните и комуналните услуги, транспорта. Резултат: гражданите нямат свободни средства за обслужване на заеми.

На второ място, това е дълговото натоварване на значителна част от гражданите. Мнозина не мислят толкова за това дали си струва да вземат ипотека сега, а за това как да изплатят предишни заеми. Много руснаци изпитват затруднения при изплащането на текущия дълг.

Сега нека се опитаме да определим как икономическите санкции срещу Русия повлияха на появата на първия индикатор за криза. По отношение на първия фактор вероятно има влияние. Експертите приписват увеличението на цената на продуктите на хранителното ембарго на Руската федерация срещу европейските доставчици - и това по някакъв начин е свързано със санкции. Това е руският отговор на тях. Що се отнася до втория фактор, най-вероятно вината на санкциите е относителна тук. Факт е, че по-голямата част от заемите са отпуснати от руснаци много преди политическата ситуация да се влоши.

Може би ние също ще имаме право да отбележим, че и двата фактора, които формиратсъответните индикатори са свързани. Увеличението на цената на продуктите и услугите очевидно допълнително ограничава платежоспособността на потенциалния кредитополучател, при условие че има заеми.

Криза в банките

Втори индикатор за криза: влошаване на ситуацията в банките, в резултат на това - невъзможността на финансовите институции да издават заеми, включително ипотечни, и също така да ги предлагат при удобни за потребителя условия. Факторите на настоящата ситуация от своя страна са следните.

Първо, банките имат изключително ограничен свободен капитал. За да дадат нещо на кредитополучателите, банките трябва да имат нещо. Ликвидността на руските кредитни институции се оценява от много експерти като ниска.

На второ място, банките, колкото и да е странно, са в подобна ситуация с кредитополучателите - по отношение на натоварването на дълга. Факт е, че те самите дължат много на кого - чуждестранни кредитори, Руската централна банка.

На свой ред нека се опитаме да определим дали санкциите са виновни за настоящата ситуация? Много експерти смятат, че това е така. Защо? Поддръжниците на тази гледна точка се фокусират върху факта, че значителна част от руските финансови институции са длъжници на чуждестранни кредитори. В годините преди санкциите те активно осъществяваха външни заеми, възползвайки се от привлекателността на лихвените условия. Връщането на дълговете до голяма степен се очакваше чрез механизми за рефинансиране – чрез нови външни заеми. Сега, когато в условията на санкции руските банки на практика загубихавъзможността да заемат пари в чужбина, финансистите трябва да търсят нови източници за плащания. Много кредитни институции, смятат анализаторите, нямат собствени резерви за това. И още повече, те нямат капитал, за да го издават като заеми.

Приоритетна ли е ситуацията в банките?

Прогнозите за това как ще се развиват ипотеките, какво да очакваме от пазара, до голяма степен смятат анализаторите, все още зависят от реалното състояние на нещата в банките. Аспектът, отразяващ активността на потенциалните кредитополучатели, е второстепенен на този етап. Дори руснаците да не са имали проблеми с платежоспособността, продиктувани от повишаването на цените (особено на електрониката и други вносни стоки) и отсъствието на реален растеж на заплатите, състоянието на нещата в самата банкова индустрия е твърде далеч от оптималното за Икономистите смятат, че пазарът на ипотечните кредити ще се развива толкова активно, колкото през последните няколко години.

Откат с лихва

Най-вероятно анализаторите смятат, че банките, ако желаят активно да отпускат заеми на граждани в криза, ще направят това чрез значително повишаване на лихвите. Или чрез затягане на критериите за одобрение на кредита, доколкото е възможно. По този начин е напълно възможен сценарий, при който човек дори не трябва да мисли дали си струва да вземе ипотека сега. Най-вероятно банката просто няма да може да предостави заем при удобни условия. Или дори да откажете заявлението поради вътрешни кризи. Има ли смисъл сега да теглим ипотека, когато ситуацията в банките далеч не е оптимална? Много експерти смятат, че този видрешенията все още не са много оправдани.

Ако заявлението е одобрено

Нека разгледаме успешен сценарий - да кажем, че руснак няма проблеми със съществуващите заеми, има висока заплата и банката по принцип е готова да му предостави заем за закупуване на жилище. Струва ли си да вземете ипотека сега за този гражданин? Отговорът на този въпрос може да бъде даден въз основа на проучването на ключовия аспект на предстоящата сделка: няма ли да се окаже, че след закупуване на апартамент, след известно време той ще стане по-евтин, така че ипотеката ще бъде неизгодна за човек?

В този аспект, когато решавате дали да вземете ипотека сега, най-добре е да проучите пазара не толкова от гледна точка на кризисната ситуация в банките и санкциите, колкото по отношение на анализирането на тенденциите, които отразяват динамиката на покупка и продажба на недвижими имоти. Разбира се, политическата ситуация играе роля тук. Но ключовият фактор за перспективите за инвестиране в жилища според експерти е състоянието на нещата на съответния пазар.

Ситуация с недвижими имоти

Как стоят нещата в сегмента на недвижимите имоти? Изгодно ли е сега да теглим ипотека от гледна точка на очакваното движение на цените на жилищата? Експертите идентифицират три вероятни сценария по отношение на перспективите за развитие на пазара.

Според първото, цените на недвижимите имоти през следващите години ще останат на ниво, повече или по-малко съответстващо на сегашното. Привържениците на тази гледна точка смятат, че днешният пазар на недвижими имоти по отношение на ценообразуването, предлагането и търсенето е достатъчно балансиран. Потенциално намаляване на покупателната активност вПоради ограничаването на кредитирането от банките и ниската платежоспособност на кредитополучателите, според икономистите, ще бъде придружено от съответно намаляване на предлагането - до голяма степен поради факта, че собствениците на жилища предпочитат да изчакат кризата и да не продават жилища твърде евтино. Изгодно ли е сега да вземем ипотека във връзка с този сценарий? Вероятно не много. Цените ще останат същите, а банковите лихви, които освен това вероятно ще бъдат големи поради кризата, ще трябва да бъдат платени.

Въпреки това има смисъл да вземете апартамент на кредит, ако човек в момента наема къща и прогнозната сума на плащанията ще бъде съизмерима с наемните цени. Тази опция обаче предполага, че гражданинът има значителна сума за първоначална вноска по ипотека. И в този случай вероятно ще бъде по-изгодно да го издадете като депозит, да получите лихва, чрез която от своя страна да плащате за наетия апартамент. Някои банки вече предлагат да направят депозит от 20% годишно или повече. Това според анализаторите се дължи на увеличението на лихвата за рефинансиране на Централната банка, който се повиши до 17% през декември. Ако вземем за основа разгледания по-горе сценарий, тогава от инвестиционна гледна точка депозитът ще изглежда по-изгоден от инвестирането в апартамент - малко вероятно е в този случай той да се покачва с 20% годишно, а след това със същата сума, докато в случая с депозит лихвите се начисляват от банката в прогресия.

Вторият сценарий предполага, че цените на недвижимите имоти все още ще се покачват. Това щеосновно поради инфлацията. Очаква се, например, при сумиране на резултатите от икономическото развитие през 2014 г. съответният показател да надхвърли 11%. Дори ако търсенето на пазара на недвижими имоти не е достатъчно динамично, експертите смятат, че увеличение на цените на жилищата като цяло може да се очаква пропорционално на инфлацията. Струва ли си да теглите ипотека сега, предвид този сценарий?

Най-вероятно насоките за потенциален купувач в този случай ще бъдат приблизително същите като в случая на първия вариант. Тоест можете да изтеглите заем за апартамент, ако в момента жилището се отдава под наем и лихвените плащания ще бъдат същите или не много повече от наема. Или направете депозит за сумата, която се събира за първоначалното плащане, получете лихва и плащайте наем поради това.

Третият сценарий включва спад в цените на жилищата. Това от своя страна ще се дължи на възможен дисбаланс между търсене и предлагане на пазара, който може да бъде подхранван от факта, че през последните години Русия въведе значителен запас от нови сгради. Въпреки че значителна част от апартаментите, построени в рамките на подобни проекти, са споделени, значителен процент от тях впоследствие ще бъдат продадени на пазарни цени или например препродадени. Това може да създаде това, което според някои икономисти е свръхпредлагане на пазара на жилища.

Вероятно ако се следва този сценарий, дори няма смисъл да се чудим далиТрябва ли да взема ипотека сега? Разбира се, това няма да е най-добрият вариант. Ако говорим за намиране на печеливши инвестиции, тогава можете да обърнете внимание на депозитите. Ако има нужда от жилище, по-добре е да го наемете за момента, особено след като съответните цени по правило се намаляват след сегмента на продажбите.

Факторите са взаимосвързани

Разбира се, всеки от сценариите на пазара на недвижими имоти до голяма степен зависи от ситуацията в банковия сектор и от нивото на платежоспособност на гражданите. Следователно можем да кажем, че факторите на кризата, обсъдени по-горе, влияят пряко на пазара на жилища, както и на всеки друг. В същото време експертите все още смятат, че обективните пазарни механизми - търсене и предлагане - се формират под влиянието на горепосочените фактори в ограничена степен. Критериите, които отразяват реалната нужда на руснаците от определени видове жилища, са много важни, като се вземат предвид влиянието на миграционните процеси, промените в технологиите за строителство на апартаменти и др.

долларски валутен фактор

В същото време някои експерти смятат за приемливо да се откроят четвъртият сценарий, който предполага значително увеличение на цените на недвижимите имоти поради въздействието на уникален в известен смисъл фактор. Както знаете, курсът на долара спрямо рублата почти се удвои през 2014 г. Въпреки това повечето валути на други развиващи се страни, включително страните от ОНД, не са поевтинели толкова много спрямо американската. В резултат на това средната заплата в долари в Русия и, да речем, вКазахстан на практика се изравни или дори, може би, стана по-нисък от този, инсталиран в съседната страна. В резултат на това апартаментите в Руската федерация, да речем, казахстански тенге, станаха значително по-евтини в редица сегменти от тези на съседите им. Гражданите на Казахстан в крайна сметка идват в Русия и купуват жилища тук. Тази тенденция, както предполагат някои икономисти, може да продължи, а също и да се засили поради подобна активност на жителите на други съседни страни - Беларус, Азербайджан, балтийските страни и вероятно Китай. Това може до известна степен да затопли търсенето на недвижими имоти и да доведе до покачване на цените в динамика, надвишаваща инфлацията.

Може би човек трябва да проучи, когато решава дали да тегли ипотека, мненията на експертите относно четвъртия сценарий, но само ако живее в пограничен град. Тоест, тази опция може да бъде класифицирана като локализирана.

Заключения

По този начин идентифицирахме основните фактори, които определят кризисните тенденции на пазара на недвижими имоти, и разгледахме основните сценарии, чието проучване ще ни позволи да решим дали си струва да вземем ипотека на апартамент в текущата пазарна ситуация.

Нека се опитаме да обобщим. И така, има криза на пазара на банково кредитиране. Банките по всяка вероятност няма да могат да отпускат заеми с динамиката, която са правили в предишни години, и при същите условия на лихва. Кредитополучателите от своя страна не винаги ще имат обективна възможност да изплатят ипотеката. Резултатът е намаляване на търсенето. Причината за банковата криза е политическата ситуация. Ето защо,решавайки дали да вземем ипотека сега, когато има санкции на ЕС и САЩ срещу Русия, вероятно ще кажем не. Трябва да изчакаме, докато ситуацията в банките се стабилизира, те ще намерят нови източници на заеми, за да изплатят съществуващите си задължения, или правителството ще им помогне в това.

Вторият фактор, който може да повлияе на решението дали да теглим ипотека в момента, е ситуацията на руския пазар на недвижими имоти. Икономистите идентифицират три основни сценария. Това е стабилизиране на цените, тяхното леко увеличение, съизмеримо с инфлацията, или спад. Или, ако човек живее в граничен град, известно увеличение на цената на апартаментите.

Трябва ли да взема ипотека? Плюсовете и минусите на това решение във връзка с текущата пазарна ситуация са доста очевидни. Сред положителните аспекти е възможността за изгодно инвестиране, ако търсенето нарасне в близко бъдеще. Икономистите, въпреки че признават значителната дълбочина на настоящата криза, смятат, че ситуацията ще се подобри в обозримо бъдеще - поради възможна възвръщаемост на цените на петрола, заместване на вноса и диверсификация на икономиката на страната. Също така, инвестирането в недвижими имоти поне ще гарантира безопасността на паричните инвестиции по отношение на инфлацията. Сред отрицателните страни на решението за закупуване на жилище - вероятността от падане на цените или отсъствието на техния растеж е доста висока. Нито едното, нито другото няма да бъде изгодно за купувача на апартамента. Също така най-вероятно на този етап банките няма да могат да предложат на кредитополучателя удобни условия запроцент.