Особености на оборота на земеделска земя: правна уредба, принципи, ограничения

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 10:19

Въпросът за собствеността върху земята - вчера, днес и утре - е дискусионен. Това намира отражение както във възникващите икономически отношения на собствеността, така и в нейната правна уредба. До известна степен остава ситуацията, която може да се характеризира с недостатъчно нормативно разработени отношенията на собственост върху поземлени имоти. В същото време не само социалната, но и икономическата социална стабилност зависи от регулирането на земеползването и земевладелските отношения. Така че проблемите със собствеността върху земята са актуални и днес. В нашата статия ще говорим за принципите и особеностите на оборота на земеделска земя. В допълнение, вземете предвид правната уредба и ограниченията, които съществуват в момента.

Общи разпоредби

Трябва да се отбележи, че характеристиките на оборота на земеделска земя във времето са претърпели значителни промени. Ето защо е препоръчително да се докоснем до историческия аспект. Такива сайтове образуват самостоятелна категория на територията на Руската федерация. Неговата приоритетна роля се дължи на важността на земята в социално-икономически план.

Трансформациите, започнали в процеса на аграрна и поземлена реформа и засегнали предимно земеделските отношения, и до днес оказват практически решаващо влияние върху правния режим в тази област. На първо място, това се потвърждава от демонополизацията на държавата. собствеността и създаването на разнообразни форми на собственост върху земята, появата на нови субекти на селскостопанския бизнес, индивидуална процедура за приватизация на земеделска земя, специална правна уредба на движението на земеделска земя, която е извън обхвата на новата Закон на Руската федерация от 25 октомври 2001 г.

Трябва да се има предвид, че земеделските парцели освен всичко друго са обект на изследване, обект на различни видове правоотношения. Така че отделно е възможно да се разгледа правната уредба на оборота на земеделска земя, реда и условията за ползване на тези парцели, защитата на земята, правната уредба на управлението от държавата, представлявана от нейните определени структури.

Функции за регулиране

Нека направим исторически анализ на законодателството относно циркулацията на земята в селскостопанския сектор. След това ще анализираме действителните характеристики на правната уредба на оборота на земеделска земя. На територията на Руската федерация земята е била извадена от обращение за доста дълъг период от време. Така че държавата не е допускала никакви сделки с гражданско правно значение с нея. Имаше само административно-командни методи и форми на разпределение и съответно преразпределение на парцели, предоставяйки ги за ползване. Въпреки това реорганизацията на правната и политическата система в Русия наложи провеждането на поземлена реформа. В резултат на това беше ликвидирана изключителната държава. собственост върху земята, признава възможността за закупуване на парцели като частни площи.

Въпреки това, до днес начинът на регулиране на оборота на земеделска земя оставя много да се желае. Важно е да се подчертае, че законодателството в тази област е противоречиво и фрагментарно. По този начин основната задача в тази част е допълнително да се определят особеностите на оборота на земеделска земя, както и включването им в законите, свързани със земята. Липсата на специфики в регулирането на оборота на парцели може да се обсъжда само поради причината, че само отделни статии са посветени на въпросите за отдаване под наем и покупко-продажба на земя в действащото законодателство на територията на Руската федерация. Трябва да се добави, че говорим за Поземления кодекс на Руската федерация и Федералния закон на Руската федерация „За движението на земеделска земя“. В страниВъпреки това, при достатъчно развит пазарен оборот на земя, цели нормативни актове са посветени на един земеделски лизинг. Например, в правната система на Франция има много специални закони, които уреждат отдаването под наем на земеделска земя.

Реформация

За да се разбере напълно темата, свързана с особеностите на циркулацията на земеделска земя, е препоръчително да се анализира поземлената реформа в Русия, започнала около 20-21 век. директно от приемането на Поземления кодекс на Руската федерация. Струва си да се отбележи, че той предполага адекватна реформа на целия набор от действащи по това време правни актове, които регулират поземлените отношения. Такъв детайлен подход се свързва преди всичко с преходния период в икономиката и съответно с развитието на институцията на частната собственост. Вторият фактор е значително количество противоречия в предишните разпоредби и новия Закон на Руската федерация „За оборота на земеделска земя“. Един от най-спорните въпроси, свързани с реформата на поземленото законодателство, е приемането на закон, който установява статута на земеделските земи. тип, тъй като тази категория земя традиционно действа като една от най-ценните. Едва след дълъг дебат беше приет Федерален закон № 101 „За движението на земеделски земи“.

Поземлен кодекс и федерален закон

В действащия на територията на Руската федерация КТ дава само общкласификация и дефиниране на парцели от земеделски тип. Той установява общи правила за ползване на такива земи. По най-подробен начин характеристиките на оборота на земеделска земя се регулират от Федералния законодателен акт, разгледан по-горе. Трябва да се отбележи, че той влезе в сила на 27 януари 2003 г., тоест шест месеца след официалното му публикуване, което датира от 27 юли 2002 г.

FZ урежда отношения, свързани със собствеността, разпореждането, ползването на земеделска земя. Освен това той установява действащи правила, както и ограничения за обръщението на земеделска земя. Законът определя дела в правото на общ вид собственост върху земеделска земя, тоест урежда сделки, резултат от които е възникването или прекратяването на права върху поземлени имоти. Федералният закон определя условията, свързани с предоставянето на земя за селскостопански цели, които се намират в общината или държавата. имущество, както и с изтеглянето им в този имот.

Трябва да се има предвид, че има някои ограничения за движението на земеделска земя. По този начин законът не се прилага за земя, предоставена от земеделски земи на физически лица за индивидуално гаражно или жилищно строителство, градинарство, развитие на лична дача и помощно стопанство, градинарство и животновъдство, както и земя, заета от сгради, сгради и различни конструкции.. Оборот на поименни парцелисе урежда от действащия в страната Кодекс на земята.

Актуални въпроси на правната регулация

Съгласно нормите на Закон № 101 „За движението на земеделска земя”, субектите на Руската федерация прилагат правно регулиране в съответствие със следните въпроси:

• Идентифициране на момента, задействащ приватизацията на земеделска земя (клауза 4, член 1).
• Определяне на случаи на безвъзмездно предоставяне на лица в обща собственост на земеделски земи, които са в постоянно (трайно) ползване на земеделски постройки. Формиране на списък с индивидуални предприемачи, които имат право да получат определени дялове от територията, тоест регулиране на оборота на дялове от земеделска земя (клауза 4 на чл. 10).
• Процедурата за определяне на размера на дяла от земята (клауза 4, член 10).
• Определяне на минималния размер на парцели от всички площи от земеделски тип, които се считат за новообразувани. Целесъобразно е тук да се включат акциите, разпределени като акции в правото на обща собственост (клауза 1, чл. 4).
• Определяне на границите на минималния размер на парцели за изкуствено напоявано земеделие. земя, както и други дренирани територии (клауза 1, член 4).
• Определяне на максималната площ на земя, разположена в една общинска зона. Струва си да се отбележи, че те могат да бъдат собственост на едно юридическо или физическо лице. Общата сума обаче не може да бъде по-малка от 10% от общата площ на земята, която се намира в един общински район към момента на получаване или предоставянепарцел (клауза 2, член 4).
• Установяване на по-малко значителен период за отдаване под наем на парцел земеделска земя (клауза 3, член 9).

Коментари

Съдържанието на правомощията на субектите, определени във Федералния закон (член 8) „За оборота на земеделска земя“предполага заключението, че правното регулиране на прехвърлянето на земеделски земи. тип в обща споделена собственост, сякаш се премести на ниво региони. Очевидно, след приемането на Федералния закон, съставните образувания на Руската федерация всъщност бяха упълномощени да решават на кого и при какви обстоятелства да предоставят земеделска земя, кога точно да започнат приватизация на земя на собствена територия. Трябва да се отбележи, че предоставените правомощия предполагат пълно прилагане на разпоредбите на Федералния закон „За движението на земеделски земи“на територията на независими субекти на страната. При това задължително се вземат предвид социално-икономическите и природно-климатичните условия на субектите, както и традициите на местното общество.

Концепцията за оборота на земеделска земя в Руската федерация

Оборот на земеделски парцели. вид - нищо повече от набор от сделки, резултатът от които е възникването или прекратяването на права върху земя, както и върху нейните дялове в правото на обща собственост. Трябва да се отбележи, че понятието оборот в този случай предполага прехвърляне на права върху земеделска земя. вид или в отделни дялове в правото на обща собственост, които се т.нарпоземлен дял, от предмета към друг субект. Основанията за това могат да бъдат следните: договор за покупко-продажба, замяна, дарение, наем, лизинг, издръжка с доживотна издръжка; по реда на наследяване, отказ от права върху земя на доброволни начала, прехвърляне към хартата. капитал. Трябва да се има предвид, че днес има и други начини, установени от законодателството на земята. Оборот на земеделска земя. вид може да се разглежда и като предоставяне (в частност, приватизация) на земеделска земя на юридически и физически лица от структури на местно самоуправление, както и от държавни органи.

Цели на правното регулиране

Сред актуалните цели на правното регулиране на оборота на земеделска земя е важно да се отбележи следното:

• Осигуряване на рационалното използване на земеделските парцели според предназначението им.
• Защита на земеделските земи.
• Запазване и подобряване на качеството на териториите.

Принципи и особености на оборота на земеделска земя

FZ, който многократно беше споменаван по-горе, закрепи 5 принципа за регулиране на оборота на земеделска земя. Важно е да се отбележи, че те възникнаха в процеса на разглеждане на един от законопроектите в Държавната дума на Руската федерация след резултатите от дейността на тристранната работна група, участваща в разработването на статии „За движението на земятаселскостопански цели . Препоръчително е да се добави, че в тази чернова изобщо нямаше принципи.

И така, първият принцип на оборота на земеделска земя предвижда запазване на целевото използване на земята. Това е един вид тълкуване на отрасловото правило за поземленото законодателство. Трябва да се отбележи, че разпоредбата е залегнала в първия член от Кодекса на земята: класификацията на поземлените парцели в строго съответствие с целта на използване за определени категории, според която техният режим в областта на правото се установява въз основа на принадлежност към определени категории, както и относно разрешеното използване за зониране на територии и изискванията на действащото законодателство.

специално защитени природни зони и обекти, както и земи, които са заети от обекти на културното наследство, е забранено или ограничено по начина, определен от федералните законодателни актове.

Опазването на целевото използване на земята се осъществява чрез система от държавни мерки. наредби, които установяват ограничения, свързани с промяна в предназначението на земеделските земи. Освен това мерките за юридическа отговорност се прилагат по правило занарушаване на действащите закони в страната. Следва да се отбележи, че съвкупността от фактори за промяна на предназначението за целите на ползване на земята включва налагането на задължения върху физически и юридически лица, които получават земеделски парцели като територии за ползване за собствени цели, които не са свързани със земеделското управление (чл. от Поземления кодекс на Руската федерация).

Второ правило: ограничение на пространството

Втората характеристика на оборота на земеделска земя (според "Гарант", специална система за извършване на сделки) е ограничаването на общата площ на земята, заета от земеделска земя. Трябва да се добави, че даден обект може да бъде собственост на физическо лице, както и на зависими от него лица. С други думи, говорим за предотвратяване на образуването на латифундии, където има едно административно-териториално образувание на съставно образувание на Руската федерация. Съгласно този принцип мерките, свързани с ограничаване на размера на общата земя, трябва да се определят изключително по отношение на земеделската земя, тоест по отношение на най-ценния компонент на земеделската земя, а не към всички поземлени имоти от тази категория.

Трябва да се отбележи, че тези ограничения често са приложими само в рамките на едно административно-териториално образувание на съставно образувание на Руската федерация, например административен район. Някои правни норми, които прилагат втория принцип, са в чл. 4, 5 и 11 Федерален закон.

Принципи 3 и 4

Следните характеристики на оборота на земеделска земяназначения (3 и 4) са насочени към установяване на преференциалното право, принадлежащо на субекта на Руската федерация, за придобиване на парцел или продажбата му. Препоръчително е тук да се включи дялът в правото на общ. имот при платено отчуждаване на земя. Важно е да се отбележи, че съответните разпоредби са оповестени в членове 8 и 12 от Федералния закон.

От гледна точка на регулиране на оборота на земеделска земя. тип, от страна на държавата, представените принципи напълно осигуряват преодоляването на редица важни задачи:

• Те позволяват на държавата, представлявана от определени съставни образувания на Руската федерация или общини (в случаите, установени от приложимото законодателство), да вземе пасивно или активно участие на пазара на земя и по този начин да контролира този пазар..
• Участието в пазара на земя ви позволява бързо и ефективно да получавате необходимата информация, с други думи, да наблюдавате пазара.
• Механизмът за упражняване на преференциалното право на придобиване предотвратява укриването и подценяването на реалните цени на земята.

Въпреки това, интересно е да се отбележи, че механизмът, представен в последния параграф, донякъде усложнява осъществяването на сделки със земя. Факт е, че значително увеличава срока на тяхната комисионна. На първо място, това се отнася за оборота на акции в правото на общ. имот в случай на платено отчуждаване на територията.

Пети принцип

Петата характеристика на оборота на земеделска земяизразяваща се в ограничаване на правата на граждани на чужди държави, чуждестранни юридически лица. В тази категория е препоръчително да се включат и лица без гражданство, както и юридически лица, зависими от тях. Този принцип е продиктуван от членове 2 и 3 от Федералния закон „За движението на земеделска земя“.

Характеристики на договора за продажба

В процеса на анализ на характеристиките на регулирането на сделките, извършвани със земеделска земя, е препоръчително да се изхожда от факта, че действителните характеристики се предопределят преди всичко от спецификата на самата земя като обществено значим обект. Нека отбележим най-важните точки:

• Обща стойност на земеделска земя. тип.
• Значението на особено качествените (например плодородието на почвата) и количествените характеристики на земята.
• Необходимостта от правилно поддържане на състоянието на земята по отношение на качеството.
• За да се гарантира напълно стабилността на отношенията в съответната област.
• Необходимостта от рационално използване на сайтовете.

Ако вземем предвид представените характеристики, можем да формулираме определени конкретни изводи. Така, като обръщаме внимание на важността на качествените характеристики на земеделската земя и необходимостта от осигуряване на стабилност, можем да заключим, че е необходимо да се разшири списъкът с релевантни условия на въпросния договор, например чрез определяне на качественото характеристики на обекта, който се изпълнява.

Функции за наем

След това разгледайте характеристиките на оборота на земятаза селскостопански цели накратко по въпроса за наема. В процеса на изучаване на федералния закон може да се отбележи, че на второ четене е въведен нов чл. 9 със заглавие „Отдаване под наем на парцели от земеделска земя. дестинация. Струва си да се отбележи, че законодателят дефинира в него: срокът на наем не може да бъде повече от 49 години, а минималният период се определя от закона на субекта на Руската федерация. Важно е да се добави, че площта на наетите парцели от един наемател не може да бъде ограничена по никакъв начин. Освен това наемателят има право да закупи наета територия в собственост. Днес е допустимо отдаване под наем на земя, която е в обща съвместна собственост, при спазване на множеството лица от страна на наемодателите, както и други нестандартни характеристики на арендата.

Изучаване на спецификата на наемането на земеделска земя. вид, можете да видите, че най-важното условие на съответния договор е срокът. За да се насърчи наемодателят да сключва дългосрочни договори (това е необходимо за по-голяма стабилност на селскостопанското производство), се предлага по определен начин да се разпределят отговорностите, свързани с осигуряването на плодородието на парцелите. Така че, при сключване на договор за срок над 5 години, наемателят следва да бъде законово задължен да извърши цялостно изпълнение на мерки за подобряване на плодородието на земята. Ако срокът на договора е по-малък от 5 години, тази отговорност се носи от наемодателя.

Регулиране на оборота на поземлените дялове

В процеса на поземлена реформа, който е описан подробно в началото на статията, бившите членове на Съветския съюз(колективни) стопанства е прехвърлено правото на частна собственост върху земеделски парцели. вид, които са били при обработката на тези ферми. В хода на реформата лицата получиха не частна собственост на територията в доста тесен смисъл, а право да купуват права на собственост. Струва си да се отбележи, че подобни операции са формализирани със съответните сертификати, издадени от комисиите по управление на земята и поземлените ресурси. В същото време не е посочена общата площ на парцела, дължима на един или друг гражданин. Сертификатите показват общите качествени характеристики на земята.

Федералният закон (а именно членове 12-18) ясно установява, че сделките със земя се извършват в съответствие с правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид специфичните особености, установени от този закон. Препоръчително е да включите следните точки сред тях:

• Няма нужда да уведомявате други участници от споделения тип собственост относно предстоящата продажба на поземления дял.
• Ограничаване кръга на купувачите на дял (те могат да бъдат други участници в имота, селски стопанства и земеделски организации, ако използват определен дял от земята по един или друг начин).
• Вземане на решения относно реда на собственост, ползване и разпореждане със земя в споделена собственост, изключително чрез събрание на всички участници, но не и по тяхно съгласие. Тук е важно да се отбележи, че общото събрание е допустимо, ако в него участват най-малко 20% от участниците от типа споделена собственост. Туквключва лица, които притежават повече от 50% от земята (независимо от броя на лицата).
• Уместност на декларативната процедура за отдаване на парцел за сметка на дял.
• Признаване на правната сила на издадената по-рано документация, удостоверяваща права върху дял от земя.
• Наличието на промени в отношенията, свързани с отдаване под наем на акции, например, ако те не отговарят на действащото законодателство в страната. Така те се превръщат в отношения по договори за доверително управление (това правило е приложимо на практика от 27 януари 2007 г.).

Ако обърнете внимание на спецификата на такава категория като поземлен дял, можете да направите извод: владението върху него не е притежание на една или друга част от земята. В същото време няма притежание нито на идеален, нито на действителен дял от територията, принадлежаща на определен субект въз основа на правото на общ вид собственост. Струва си да се има предвид, че идеалният дял може да се определи само в обща собственост върху земя, но не и в имот.

Заключителна част

И така, разгледахме особеностите на оборота на териториите от земеделски тип, тяхната правна уредба, както и ограниченията и принципите, които са актуални в момента. Както се оказа, като цяло тази регулация се осъществява чрез Федералния закон „За движението на земеделска земя“. Трябва да се има предвид, че основната му цел е да увеличи максимално използването иоборот на територии от земеделски тип съгласно общите правила на гражданското и поземленото законодателство, действащи на територията на Руската федерация. След влизането в сила на законодателния акт на федерално ниво, досегашната забрана, свързана с приватизацията на земя, предназначена за селско стопанство, беше отменена. Трябва да се добави, че забраната е установена с член 8 от Федералния закон „За влизането в сила на Кодекса на труда на Руската федерация“.

Използването на регулаторни механизми от държавата в лицето на нейните определени структури, установени с основния федерален закон по тази тема, позволява напълно да се гарантира формирането на необходимите условия за реформиране на поземлените отношения в агропромишлеността комплекс, а също така включва въвеждането на легитимна рамка за циркулацията на земя от земеделски парцели вид и дялове в правото на общ вид собственост. Ключовият федерален закон е основният фактор за гарантиране на ефективното използване на земеделската земя и, разбира се, за привличане на инвестиции в селскостопанската индустрия, която, важно е да се отбележи, се развива все повече и повече всяка година в Русия.